Руководитель аналитического центра ФСК «Лидер» Юлия Голубева рассказала порталу Новострой-СПб о том, почему компания решила выйти на рынок недвижимости Петербурга, чем отличаются московские и петербургские покупатели квартир и как изменятся цены на новостройки Северной столицы в ближайшее время.
Как бы вы охарактеризовали рынок новостроек Петербурга и области сегодня? Какие основные тренды вы бы выделили?
Средняя цена квадратного метра в Ленинградской области по-прежнему ниже, чем в городе, и разброс цен очень большой. Мы чаще всего сравниваем цены на недвижимость в городе с ближайшими пригородами (Бугры, Мурино, Кудрово). При таком сравнении цена квадратного метра в Петербурге выше приблизительно на 20%.
Все еще сохраняется тенденция улучшения качественных характеристик объектов (чистовая отделка, увеличение объектов сопутствующей инфраструктуры – как социальной, так и коммерческой, улучшение характеристик безопасности), поскольку конкурировать только по цене уже не получается.
Еще один неизменный фактор заключается в том, что сейчас покупатель ограничен в средствах и пытается в рамках своего бюджета выбрать не только максимальное количество квадратных метров, но и хорошую транспортную доступность (близость к метро). Поэтому менее габаритные квартиры в ближайших пригородах и черте города сегодня выигрывают по сравнению с более комфортными квартирами в области.
Несколько лет назад ФСК «Лидер» вышел на питерский рынок недвижимости, а сейчас у вас уже 3 проекта в Северной столице. Чем вашу компанию заинтересовал рынок Петербурга?
Рынок недвижимости Санкт-Петербурга – второй по объему после московского. Его можно назвать стабильно растущим, поскольку практически ежеквартально наблюдается хоть и небольшой, но рост спроса и объема выводимых новых объектов. Выход нашей компании на рынок Санкт-Петербурга – это продуманная стратегия развития ФСК «Лидер». Корпорация развивается, растет и выходит на другие динамично развивающиеся рынки. В Ленобласти и в Санкт-Петербурге мы реализуем три проекта формата UP-кварталов, которые востребованы и пользуются высоким спросом со стороны покупателей.
Если сравнить московский рынок и петербургский – чем они похожи, а в чем различны? Где работать проще, а где сложнее? Спрашиваю не из праздного интереса: известно, что московские застройщики делали попытки выйти на рынок Петербурга, и с первого раза не у всех это получалось. У вас получилось – вы готовились заранее? Что учитывалось?
Безусловно, у каждого региона есть своя специфика, однако нельзя сказать, что где-то работать проще или, наоборот, сложнее. Главное - строить качественный продукт и действовать в соответствии с законодательством.
Если говорить о том, насколько отличаются оба рынка, то могу сказать следующее: различие, скорее, заключается не в самом рынке, а в предпочтениях и запросах покупателей. Например, в московских объектах распространена черновая отделка с трассировкой (когда стены в квартиры размечены лишь перегородками высотой менее метра), в Петербурге больше объектов с чистовой отделкой (формат «черновая отделка без стен» практически отсутствует в Петербурге). Зато если уж москвичи собрались заказывать отделку от застройщика за свой счет, то они любят выбирать из множества вариантов материалов и комплектующих. Петербуржцам достаточно 2-3 вариантов.
Также москвичи, например, охотнее и быстрее соглашаются на просмотр объекта после первичного обращения, петербуржцы думают и «созревают» дольше.
Теперь хотелось бы поговорить подробно о ваших проектах. Вы начали работу в Ленинградской области, в популярной у застройщиков локации – Бугры, где строите UP-квартал «Светлановский» - почему там? Как идет реализация проекта? Знаю, что были сложности по поводу инфраструктуры с застройщиком-соседом.
Локация пользуется высоким спросом среди покупателей, поскольку это единственный участок застройки в Ленинградской области, где расположена действующая станция метро «Девяткино». Проект активно строится, развивается. Уже сдана в эксплуатацию первая очередь, люди заселяются, делают ремонт в приобретенном жилье. В настоящее время идет подготовка домов второй очереди к вводу в эксплуатацию.
Все спорные вопросы по социальной инфраструктуре были решены при вводе в эксплуатацию первой очереди нашего UP-квартала «Светлановский».
А второй и третий ваши проекты (UP-кварталы «Комендантский» и «Московский») возводятся не в области, а в самом Петербурге – в Приморском и Пушкинском районах. То есть на севере и на юге города – почему такой разброс по части выбора земельных площадок?
Мы тщательным образом подходим к вопросу подбора площадок. Для нас важно, чтобы тот комплекс, который в результате будет возведен в этом месте, имел хорошую транспортную доступность, был удобно расположен. Все участки, где сегодня ведется строительство наших объектов, обладают такими характеристиками. Кроме того, мы намеренно смотрим различные направления для расширения портфеля проектов с целью предложения покупателям большего выбора. Жители южных и северных районов города, как правило, не хотят менять район и выбирают квартиру по территориальному признаку.
Какие квартиры популярны у покупателей сегодня? По-прежнему скромные «однушки»? Или более просторные квартиры тоже пользуются спросом?
Все зависит от локации. В Приморском районе, например, повышенным спросом пользуются двух-, и трехкомнатные квартиры, тогда как в Буграх и Шушарах популярны квартиры меньших площадей – квартиры-студии или однокомнатные.
Квартиры с отделкой в комфорт-классе прочно вошли в рынок или ваши покупатели еще рассматривают и варианты без отделки?
В масс-маркете наиболее популярны квартиры с чистовой отделкой, поскольку клиент может сразу въехать в квартиру и не тратить дополнительные средства на съем жилья во время ремонта. Также это удобно для клиентов, приобретающих квартиру в ипотеку, поскольку им не нужно искать дополнительные средства на ремонт квартиры – эта сумма уже включена в стоимость ДДУ.
Сейчас это особенно актуально, поскольку доля ипотечных сделок на фоне снижения процентных ставок достигает 70% от общего числа сделок.
Не могу не спросить о поправках к 214-ФЗ, которые так взволновали рынок. Как вы считаете, как они отразятся на рынке новостроек Петербурга следующим летом? Работать будет сложнее?
Окончательно поправки еще не утверждены, все зависит от конечного вида и состава документа (сейчас много спорных поправок, которые могут и не стать утвержденными), поэтому пока какие-то прогнозы строить рано.
Планируете ли вы и дальше выводить новые проекты в Петербурге и области? Вы надолго пришли в этот регион?
Мы пришли всерьез и надолго и тремя проектами ограничиваться не планируем. В настоящее время мы находимся в активном поиске новых площадок под строительство наших жилых комплексов.
Традиционно попрошу дать небольшой прогноз развитию рынка: ждать ли покупателям каких-то кардинальных изменений или покупать квартиру сейчас?
Как ни банально это прозвучит, но именно сейчас то самое время, когда можно приобрести квартиру по наиболее привлекательной стоимости. Застройщики дают интересные скидки и акции, ипотека бьет все рекорды по минимальным процентным ставкам – все это в совокупности дает покупателю максимально выгодное предложение.
Дата публикации 18 октября 2017
