Екатерина Романенко, учредитель и президент группы компаний «Экотон», председатель правления Санкт-Петербургской Палаты недвижимости, вице-президент Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области, рассказала порталу Новострой-СПб о том, как работает программа реновации в Петербурге.
Почему в Петербурге нет программы реновации? Почему кроме компании «СПБ-Реновация» этим никто не пытается заниматься? Настолько сложно и невыгодно?
На мой взгляд, ситуация с реновацией домов носит больше общественно-политический характер, чем реально помогает обновить жилой фонд. Не могу сказать, что я очень глубоко занимаюсь данным вопросом, однако очевидно: реновация осуществляется в хороших районах с развитой инфраструктурой и заключается в том, что сносят дома, которые находятся в довольно приличном состоянии, невысокой этажности (5-9 этажные) и освобождают большую площадь, на которой строят высотки в 25 этажей; в одну из них заселяются жители тех домов, которые снесли, и это в лучшем случае, в остальных квартиры продаются. На прежнюю инфраструктуру ложится колоссальная не расчетная нагрузка, благо, что в советское время строили с запасом. И вместо зеленого уютного малоэтажного района получается «Манхэттен», «каменные джунгли». Интересы застройщиков в данной ситуации понятны, и программа, как городской проект, нужна для того, чтобы используя административный ресурс выселять жителей в новое жилье.
Какие районы больше всего нуждаются в обновлении жилого фонда?
В Петербурге есть территории, подлежащие реновации (и теперь невозможно получить ипотеку на покупку домов в районе этой территории) – это, например, ряд «хрущевок» на Кубинской улице. Для понимания – вполне зеленый микрорайон в престижном Московском районе, где жилье стоит дорого и где инфраструктура очень хорошо развита. Дома на Кубинской – в хорошем состоянии, требуют, в лучшем случае, смены коммуникаций, а в худшем, утепления фасадов и ремонта крыши – копейки, по сравнению с затратами на снос и переселение.
Честно говоря, в Петербурге нет активно действующей программы по расселению аварийного жилья, во всяком случае, я не вижу признаков ее реализации. Однако, глядя на московскую программу, я могу сказать, что это и к лучшему. Потому что нет явных критериев для расселения, а места, в которых оказывается такое жилье, как правило, повторюсь, находятся в центре и являются лакомым кусочком для застройщиков. Это наводит мысль об определенных спекуляциях. Честно говоря, мне близок способ, который достаточно активно используют в Петербурге, когда аварийный дом, или квартира выставляется на торги, а приобретающий подобное жилье обязан снять с него гриф аварийности, сделав ремонт и сдав комиссии. Аварийность должна быть снята в течение конкретного, не очень длительного срока-за 1-1,5 года. Но это – один из способов ведения малого бизнеса, потому что, приобретая аварийную квартиру за 8 млн рублей и вложив в нее пару миллионов рублей за ремонт, эту квартиру можно затем выставить на продажу по рыночной цене примерно за 12 млн рублей. Что мешает более активно использовать данный инструмент?
Кроме того, дома, признанные аварийными и в результате подлежащие сносу, на самом деле всего лишь требуют ремонта и аккуратного ухода. Я считаю, что к таким домам невозможно применить массовый подход – каждый из них требует индивидуального внимания. Поэтому это забота ЖЭК, а не города. Можно обратиться к прекрасному опыту соседей из Прибалтики. Управляющая компания «хрущевки», например (а их много в странах бывшего Союза), согласует с жильцами дома грядущий ремонт, и если более 50% жильцов проголосуют за реновацию, то далее УК выбирает подрядчика для ремонта, берет кредит в банке и делает ремонт. Нельзя сказать, что все жильцы всегда сразу выражают свое согласие. Часто их приходится убеждать и разговаривать с калькулятором в руках. Этот процесс может затянуться на несколько месяцев, но все жители дома знают: сколько будет стоить весь ремонт, что будет делать подрядчик, что будет делаться конкретно в его квартире и сколько денег будет затрачено на каждую конкретную квартиру. Набор работ по реновации достаточно стандартный: утепление фасада дома пенополиуретаном толщиной 10 см с дальнейшей штукатуркой, остекление лоджий, установка регуляторов тепла на все батареи, позволяющие выровнять температуру на разных этажах дома (а то бывает, что верхние этажи перетоплены и там жарко, а нижние-мерзнут). Работы занимают месяц-полтора, дом после ремонта выглядит потрясающе – аккуратный, стильный, лучше, чем новый. Главное, получается значительная экономия расходов на тепло – до 30%. А отопление – самая дорогая часть коммунальных услуг. В этом расчете и заложена вся «хитрость» схемы: для жильцов ничего не меняется в оплате коммунальных услуг, сколько платили, столько и платят, а управляющая компания за счет экономии на отоплении (30%) расплачивается с банком. Кстати, в среднем такой ремонт обходится на 2-3 комнатную квартиру примерно в 3 000 евро (около 200 000 руб.), и, если хозяин квартиры хочет сразу заплатить сумму, никто не возражает, он потом экономит на коммунальных платежах и процентах банку (проценты, правда, смешные). Делает ремонт, как правило, небольшая бригада, человек 8. Стоимость ремонта точечного девятиэтажного дома, где-то 1,5–2 млн евро. Прекрасное решение проблемы! Такие программы нужны городам, они позволяют решить проблему ухода за жилищным фондом без лишних затрат. И вот этот опыт достоин того, чтобы к нему присмотреться и его перенять.
Если реновация так и не придет в Петербург в полноценном виде, как в Москве, чем это может грозить городу?
Вопрос: почему в Петербурге такой опыт не приживается? На самом деле есть пара домов, которые были реставрированы по такому принципу. Но… такой подход требует большого внимания и профессионализма от Управляющей компании, а с этим у нас традиционно проблема. Если ТСЖ действительно следят за домами, но УК, в управлении которых зачастую огромные дома, никак не общаются с жителями, не сказать, что скрываются от них, и не имеют никакого интереса в ремонте дома. И если уж город обеспокоен состоянием домов в спальных микрорайонах, может, этим вопросом заняться в первую очередь?
Что касается районов Петербурга, где действительно состояние домов внушает тревогу, то это центр. Но! Он нуждается не в обновлении жилого фонда, а в бережной реставрации. И заявления, что нужно все снести, оставив фасады – спекуляция, иначе это не назвать. Да, вопросов много. Например, в доме с деревянными перекрытиями (а в центре именно такие дома – строились в глубоко царской России) можно жить, можно оформить коммерческие помещение, но вот заменить проводку, к слову, нельзя - вернее, требуется столько сил и денег, чтобы согласовать работу с пожарной службой, что проще не делать.
В свое время во время правления городом Собчака, был принят закон, который позволял на верхних этажах возводить мансарды и требовалось для этого только согласие жителей верхних этажей. Выигрывали все – и бизнес, и жители, потому что ремонт дома зачастую ложился на плечи владельца мансарды, да и внешний вид домов менялся в лучшую сторону (вы вспомните Париж – там же мансарды так украсили город, что его иным и не представить, или дома в Германии – но там еще УК соревнуются по красоте архитектурных проектов, поэтому получаются очень красивые здания). Потом процесс, как всегда усложнили, бизнесу это стало неинтересно.
Реновацию в таком виде, когда от ремонта или реставрации дома выигрывает и город, и жители я приветствую. Но в том, в котором сейчас она идет в Москве – нет. Это не реновация, а борьба за «сладкие» куски земли. И от этого лучше только тем, кому удалось их заполучить.
Дата публикации 12 апреля 2018
