Предложение на рынке новостроек Санкт-Петербурга и Ленинградской области сокращается, стоимость жилья растет – таковы последствия перехода отрасли на проектное финансирование. Нивелировать ситуацию с ценами, вероятно, поможет дешевеющая ипотека и программы господдержки – без этих вспомогательных инструментов многим покупателям не под силу приобрести новую квартиру. Ян Фельдман, директор по маркетингу ГК «Ленстройтрест», специально для Новострой-СПб рассказал о ценах на новостройки Петербурга и Ленобласти, покупательских предпочтениях и основных тенденциях на рынке жилья в 2020 году.
Какие тренды на рынке новостроек в 2019 году вы бы выделили и какие из них перейдут в 2020 год?
В 2020 год перешли основные тренды прошлого года – сокращение предложения и рост стоимости квадратного метра.
Ваша компания работает как в Петербурге, так и в Ленинградской области. Конкурируют ли сегодня между собой эти локации? Сильно ли отличаются по спросу, предложению и ценам? Есть мнение, что продажи в области в прошлом году падали. Так ли это?
Разница в стоимости квадратного метра жилья в схожих по формату новостройках в Петербурге и Ленобласти составляет порядка 40%: если в городе цена квадрата может начинаться от 120 тыс. рублей, то в аналогичном жилом комплексе в области – от 75 тыс. рублей.
Поэтому для девелоперов строительство на городских территориях сейчас привлекательнее с точки зрения рентабельности. Сокращение объема предложения в пригороде приводит к тому, что спрос перетекает в Петербург, продажи в области сокращаются. Также уменьшился объем сравнительно недорого жилья за КАД, что тоже отразилось на показателях продаж.
Тем не менее, в области остаются и перспективные локации. Например, микрорайон Янино во Всеволожском районе. Благодаря ограничению высотности в 12 этажей, здесь комфортная плотность застройки, сомасштабная человеку.
Локация активно развивается: в этом году власти подтвердили планы по расширению Колтушского шоссе, в обозримом будущем здесь появится современная четырехполосная трасса, которая значительно повысит привлекательность жилья в микрорайоне.
Также здесь активно развивается социальная и торговая инфраструктура: рядом с нашим голландским кварталом «Янила» возводятся спортивный комплекс на 16 тысяч «квадратов», торговый центр. В 2019 году мы достроили детский сад в «Яниле», он стал первым социальным объектом в микрорайоне. Также у нас в планах еще один детский сад и школа.
Изменились ли за последнее время покупательские предпочтения? Что важно для покупателя, кроме цены?
Среди наших клиентов достаточно большая часть приходится на молодых покупателей в возрасте 30-35 лет, многие из них уже имеют семью и детей. Их отличает открытость всему новому и прогрессивные взгляды на то, каким должен быть дом. Они более склонны к экологичному образу жизни и осознанному потреблению. Поэтому конкурировать за такого покупателя приходится не только привлекательной ценой, но и высоким качеством продукта.
Они обращают внимание не только на такие стандартные параметры, как расположение жилого комплекса, качество строительства и планировки, но на и то, что будет их окружать за стенами квартир.
Можно сказать, что к критериям выбора добавились эмоциональные факторы: люди хотят купить не просто жилье, а образ жизни. Продуманная внутриквартальная инфраструктура – интересные детские площадки, оригинальные общественные и спортивные пространства, удобные пешеходные и велодорожки – это то, ради чего современный покупатель даже готов выйти за рамки изначального бюджета на покупку квартиры.
Для удовлетворения этих новых потребностей мы опираемся на нашу корпоративную философию «Живи», созданную на основе европейских традиций градостроения и уважении к праву человека на комфортную среду, сформированную с учетом его личных потребностей.
При проектировании кварталов мы уделяем большое внимание местам для разнообразного досуга, зонирование территории выполнено так, чтобы каждый житель мог найти себе занятие по душе. Это не только детские и тренажёрные площадки, как в большинстве современных дворов. Но и площадка для выгула и дрессировки собак, мангальная беседка для семейного или дружеского пикника, скейт-парк для подростков и центральная площадь для массовых праздников, которые объединяют всех жителей квартала.
Не так давно ЦБ понизил ключевую ставку, а банки вслед за этим сделали условия по ипотеке комфортнее. Ожидать бума ипотечных сделок на рынке новостроек в этом году?
Ипотека – мощный ресурс, поддерживающий рынок, и снижение ставки всегда положительно сказывается на спросе. Также спрос на ипотечные продукты усиливают и другие меры государственной поддержки: например, материнский капитал, который с этого года будет проиндексирован, а получить его смогут семьи уже при рождении первого ребенка. При средней сумме ипотечного кредита в Петербурге в 3,2 млн рублей эти выплаты станут ощутимой поддержкой для многих семей.
Также в ближайшее время должна заработать программа «сельская ипотека». Которая предполагает субсидирование ипотечной ставки до 3% при покупке жилья на сельских территориях, соответствующих определенным параметрам.
Пока нет четкой картины ни у банков, ни у застройщиков, как именно программа будет работать, и кто сможет претендовать на сниженную ставку. Но когда процесс будет отлажен, это также отразится на спросе на ипотеку.
Однако ожидать бума кредитования вряд ли стоит: ведь доходы населения снижаются, а цены на недвижимость растут. Снижение ипотечных ставок позволяют немного нивелировать этот рост.
Становится ли популярнее «детская ипотека» из-за изменений критериев материнского капитала? Фиксируете ли вы рост таких сделок в ваших проектах?
Так как наши проекты рассчитаны в том числе на семейную аудиторию, то доля сделок с материнским капиталом и семейной ипотекой у нас традиционно высокая. С новыми расширенными условиями выплаты материнского капитала мы надеемся, что доля таких покупателей вырастет.
Главный вопрос, который интересует наших читателей, что будет с ценами на новостройки в этом году?
Тенденция 2020 года – снижение объема предложения дешевых студий и малогабаритных однокомнатных квартир в границах КАД и в примыкающих к ним районах Ленобласти. И законодательные, и рыночные тенденции постепенно вымывают такую недвижимость с рынка, а та небольшая часть, которая остается в продаже – растет в цене.
За 2019 год стоимость квадратного метра в массовом сегменте жилья выросла на 15%, аналогичный рост, с учетом увеличения объектов, квартиры в которых будут продаваться с использованием эскроу-счетов, прогнозируется и в 2020 году.
Квартиры с отделкой сегодня уже устойчивый тренд или люди еще с недоверием относятся к такому продукту? Большая ли доля таких сделок в ваших проектах?
Среди наших покупателей отделка пользуется популярностью: 50% наших клиентов в 2019 году выбрали отделку от застройщика, еще 15% – воспользовались онлайн-сервисом М2, который позволяет составить собственный дизайн-проект и получить квартиру с индивидуальным ремонтом, причем в те же сроки, что и их соседи, выбравшие стандартную отделку.
Для многих покупателей возможность заехать в квартиру сразу после получения ключей становится преимуществом. Плюс отделка от застройщика позволяет сэкономить не только время, но и деньги: ведь обычно она стоит дешевле, чем самостоятельный ремонт, и ее стоимость можно включить в сумму ипотечного кредита.
Одна из причин, по которой покупатели недвижимости все еще выбирают предчистовую или черновую отделку – желание придать своему жилью индивидуальность. Для таких клиентов мы запустили сервис «М2». С его помощью можно оформить жилое пространство по собственному дизайн-проекту или выбрать один из трех уже разработанных вариантов, например, «Лофт», «Скандинавский» или «Классический».
Стоимость отделки укладывается в рыночные цены отделки от застройщика и составляет от 12 000 рублей за кв. м. Итоговая стоимость зависит от выбранных материалов. Сервис предлагает широкий ассортимент отделочных материалов: в каталоге доступны несколько тысяч товаров от 317 брендов. Ремонт выполняют наши подрядчики, за процессом можно наблюдать онлайн – через личный кабинет на сайте.
В будущем мы хотим продавать квартиры не только с готовым ремонтом, он и обставленные мебелью. Начать решили с квартир с кухонными гарнитурами со встроенной бытовой техникой: такие лоты есть в продаже в новой очереди жилого квартала «Янила» – «Янила Драйв».
Ваша компания не так давно вывела на рынок квартиры с кухнями, предоставляет сертификаты на «коммуналку» – это очень необычные продукты на рынке. Как возникла идея по созданию таких предложений? Она продиктована обострившейся конкуренцией?
Идеи наших продуктов и акций – от квартир с частичной меблировкой до сертификатов на оплату коммунальных услуг – этот ответ на новые запросы потребителей, а в какой-то степени и желание предвосхитить их. Также мы придаем большое значению сервису, заботе о наших покупателях. И нам важно предлагать то, что будет действительно востребовано и полезно.
Планируете ли вы выводить новые проекты в этом году или сконцентрируетесь на реализации текущих проектов?
В 2020 году мы запускаем новые очереди во всех наших текущих проектах: голландском квартале «Янила» в Янино, финском городке «Юттери» в Колпинским районе Петербурга и в шведском квартале «IQ Гатчина» в Гатчине, в общей сложности планируем вывести в продажу порядка 80 тыс. кв. м жилья.
Есть в планах и новые проекты, но дату запуска называть пока преждевременно. В 2020 году мы хотим сосредоточиться на поиске земельных участков в Петербурге под два точечных проекта комфорт-класса. Выбираем очень тщательно: важна не только локация, но и потенциал участка – он должен соответствовать нашим принципам градостроения, отраженным в философии «Живи».
То есть оставлять возможность для создания комфортной среды, с большой площадью озеленения и локальными общественными пространствами.
Каким вам видится развитие рынка новостроек Петербурга и области ближайшие полгода? Ждать ли каких-то резких взлетов и падений или все будет более-менее спокойно?
Продолжит расти в цене недвижимость в городских проектах с продуманной концепцией и необходимой инфраструктурой. В Петербурге это новостройки в Приморском, Московском, Невском и Калининском районах, а также проекты на юге города и на намывных территориях Васильевского острова. В ближайшей Ленобласти – жилые комплексы, возводимые в формате квартальной застройки, со средней этажностью и комфортной средой.
Думаю, что с развитием ипотечного кредитования, снижением ставок и увеличением социальных выплат от государства, спрос ощутимо сместится от малогабаритных студий в сторону более качественного жилья – полноценных квартир с одной или более комнатами. Но и стоить оно будет дороже. В целом, рассчитываем, что год будет нейтральным, без серьезных потрясений для рынка.
Читайте также
«Застройщики осторожно подходят к запуску новых проектов, объемы строительства будут снижаться»
«Репутация застройщика в новых условиях становится ключевым фактором, который влияет на его работу»
Автор: Алена Симонова
Дата публикации 04 марта 2020
