Реформа строительной отрасли «замедлила» рынок новостроек: девелоперы не спешат выводить новые проекты, покупатели не торопятся приобретать жилье из-за роста цен и стагнирующих доходов. Нина Креславская, заместитель председателя совета директоров холдинга РСТИ (Росстройинвест), специально для Новострой-СПб рассказала о том, что сейчас происходит на рынке новостроек Петербурга и Ленинградской области.
Какие тренды на рынке новостроек Петербурга и области вы бы выделили сегодня?
Основная тенденция, которая наблюдается с июля прошлого года, — снижение количества выводимых на рынок проектов. До середины 2019 года девелоперы активно пополняли объем предложения, стремясь начать строительство и продажи до перехода на проектное финансирование. Сейчас застройщики постепенно адаптируются к новым правилам.
Еще одна важная тенденция — рост цен, вызванный инфляцией, ростом строительной готовности объектов и переходом на проектное финансирование. По итогам 2019 года средняя стоимость квадратного метра в проектах нашей компании увеличилась на 20%, примерно на столько же возросла средняя стоимость проданного лота.
Это связано не только с упомянутыми выше факторами, но и с тем, что в портфеле нашей компании увеличилась доля проектов классов «бизнес» и «премиум».
Переход на проектное финансирование — то, чем запомнится 2019 год. Продажи жилья в нескольких ваших ЖК идут с использованием эскроу-счетов. Расскажите, сложно ли было выстраивать диалог с банком?
Мы продаем квартиры с использованием эскроу-счетов в ЖК Familia на Петровском острове, в жилом комплексе Terra на Земледельческой улице и в дизайнерском доме «11» (ELEVEN) в Москве.
Партнером по реализации проекта Familia стал Сбербанк, для строительства Terra и «11» мы получили проектное финансирование в банке ВТБ. С обоими банками мы давно и успешно сотрудничаем, поэтому особых сложностей с переходом на новую модель работы не возникло.
Важно ли покупателям, что жилье продается через эскроу-счета? Понимают ли они, что это надежная схема?
При принятии решения о покупке клиенты в первую очередь обращают внимание на характеристики жилого комплекса — расположение, цены, планировки, инфраструктуру, а затем уже интересуются схемой покупки. В целом покупатели позитивно относятся к эскроу-счетам, для них это дополнительная гарантия надежности.
Много говорилось о том, что проектное финансирование приведет к подорожанию новостроек. Какой рост на строящееся жилье в среднем вы ожидаете в этом году? В пределах инфляции, больше?
Привлечение проектного финансирования увеличивает затраты девелоперов примерно на 8-10%. Конечно, это отражается на ценах. В 2019 году средняя стоимость квадратного метра на первичном рынке Санкт-Петербурга выросла примерно на 10-12%. Предполагаем, что по итогам текущего года рост цен будет сопоставимым.
Оживят ли рынок новостроек новые правила выдачи материнского капитала? Ожидаете ли вы повышения спроса — в Петербурге или области?
Оформление маткапитала после рождения первого ребенка будет иметь позитивное влияние на рынок новостроек, поскольку позволит снизить порог входа в сделку — у семей с детьми будет больше возможностей для улучшения жилищных условий. Однако потребуется время на то, чтобы наладить оформление маткапитала по новой схеме, поэтому в ближайшие месяцы существенного оживления со стороны покупателей с детьми мы не ожидаем.
Ваша компания работает и в городе, и в Ленинградской области. Конкурируют ли сегодня эти локации? Где выгоднее работать?
В последние годы спрос на новостройки смещался из Ленобласти в Петербург, поскольку в черте города появилось много интересных проектов. Из-за перехода на проектное финансирование строительство подорожало, и некоторым областным проектам с невысоким ценником сложно достичь необходимых показателей рентабельности. Однако, когда на рынке пройдет период адаптации к новым правилам, интерес к строительству жилья в области может вернуться.
Изменились ли покупательские предпочтения за последние годы? На что, кроме цены, клиенты обращают внимание? Долго ли выходят на сделку?
Покупатели квартир в новостройках стали более требовательными – они обращают внимание не только на локацию и цену квартиры, но и на то, насколько будет развита инфраструктура в жилом комплексе, как благоустроена территория, оценивают планировочные решения.
Скорость принятия решения о покупке во многом зависит от жизненной ситуации покупателя и класса жилья. Чем выше класс объекта, тем больше времени необходимо на раздумье. Период выбора обычно варьируется от нескольких недель до нескольких месяцев.
Не только участники рынка, но и покупатели обращают внимание на то, что ваша компания уделяет большое внимание архитектурной составляющей проектов. Сегодня, когда большинство застройщиков предпочитают не тратиться, скажем так, на красоту, ваши проекты узнаваемы. Почему архитектура для вас важна?
Мы стремимся к тому, чтобы наши дома не только были комфортны для проживания, но и украшали город. Продуманная архитектурная концепция повышает качество жилой среды и является заметным преимуществом проекта. Сейчас конкуренция на рынке новостроек серьезная, клиенты требовательные, и для них внешний вид дома не менее важен, чем интерьер.
Планируете ли вы выводить новые проекты в этом году? Если не секрет, в каком сегменте, локации?
Мы смотрим земельные участки для строительства жилья в Петербурге и Москве. Вполне возможно, что в этом году мы начнем один или несколько проектов.
Каким вам видится этот год на рынке новостроек Петербурга и области? Нужно ли застройщикам готовиться к непростым временам из-за того, что доходы покупателей не растут?
В текущем году продолжится адаптация к нововведениям в законодательстве. Застройщики осторожно подходят к запуску новых проектов, объемы строительства будут снижаться.
Спрос на квартиры сейчас поддерживается снижением ипотечной ставки, но такого большого количества сделок, как в 2014 или в 2018 году, ожидать не стоит. Спрос и объем предложения будут корректироваться в зависимости от общеэкономической ситуации и динамики доходов населения.
Читайте также
Цена квадратного метра отдельных категорий квартир может подскочить на 20%
«Советую не ждать у моря погоды. Не нужно быть выпускником экономического факультета, чтобы понимать: есть нижняя граница ставки по ипотеке, по моим ощущениям, мы к ней приблизились»
Дата публикации 11 февраля 2020
