Рынок жилой недвижимости продолжает «разворачиваться» в сторону покупателя. Конкуренция между застройщиками, которые из-за системы проектного финансирования находятся сейчас практически в равных условиях, смещается из ценовой в качественную плоскость. Кто предлагает более продуманный и интересный продукт, тот и получает покупателя. Что сегодня происходит со спросом на рынке новостроек Петербурга и Ленобласти, каковы перспективы на 2020 год – об этом специально для Новострой-СПб рассказал Петр Буслов, руководитель группы маркетинга компании ЦДС.
Какие основные тренды на рынке новостроек Петербурга и Ленобласти вы бы выделили сегодня? Какие из них перейдут в следующий год?
На рынке недвижимости постоянно происходят изменения. Один из главных трендов последнего года – переход от ценовой конкуренции в область конкуренции качеством продукта.
Невозможно снижать цены бесконечно, особенно в условиях работы с проектным финансированием, когда ценообразование согласуется с банком. В такой ситуации все застройщики оказываются примерно в равных условиях.
Самым эффективным инструментом становится индивидуализация своего продукта. Застройщики стараются сделать его максимально привлекательным для покупателя, насыщая дополнительными опциями, которые раньше были редкостью на рынке.
Так, все больше внимания уделяется архитектуре жилого комплекса, его фасадам и дизайну мест общего пользования, более интересным становится благоустройство территории, на ней появляются лужайки для йоги, скалодромы и другие общественные пространства для жителей. В дальнейшем тренд на индивидуализацию, кастомизацию продукта будет только усиливаться.
В этом году рынок перешел на проектное финансирование. Ваша компания уже реализует по эскроу-счетам жилой комплекс ЦДС «Чёрная Речка» в партнерстве с банком ДОМ.РФ. Можно уже спустя полгода подвести первые итоги работы по новой схеме?
Мы начали реализацию первого объекта по новой схеме – пятого корпуса жилого комплекса ЦДС «Чёрная Речка» – в ноябре 2019 года. За это время у нас появился определенный опыт, мы увидели, какие моменты нуждаются в дополнительной корректировке. Но это – технические детали.
Для покупателя процесс приобретения квартиры принципиально не изменился. Мы видим, что реализация по эскроу-счетам придает объекту дополнительную ценность в глазах покупателя, гарантируя безопасность сделки. На данном этапе новый механизм зарекомендовал себя хорошо, помогая повысить доверие к рынку недвижимости.
Планируете ли вы выводить новые проекты в 2020 году? Если не секрет, то где и в каком сегменте. Или сосредоточитесь на реализации текущих ЖК?
В 2020 году мы планируем сосредоточиться на реализации текущих проектов, многие из которых были выведены на рынок в конце 2018-начале 2019 года. Сейчас в стадии строительства находятся 8 жилых комплексов, более 2,2 млн кв. м. Это – большой задел на будущее. Вместе с тем, мы постоянно находимся в поиске интересных земельных участков под наши будущие проекты.
Как сегодня отличается спрос в Петербурге и в Ленобласти? Действительно ли город оттянул на себя покупателей и спрос в области проседает?
Продажи в городских проектах идут более активно за счет большего разнообразия предложения на территории Санкт-Петербурга, в частности, наличия доступных объектов в локациях вдоль КАД.
В Ленинградской области, напротив, объем предложения снижается. Последние изменения в законодательстве сделали для девелоперов менее интересным запуск новых проектов в этом регионе. Вслед за предложением меняется и спрос. Сейчас вывод новых проектов в городе и области составляет примерно 70 на 30. Полагаю, что такая ситуация продлится еще достаточно долго.
Не так давно ипотечные ставки пошли вниз. Большая ли доля ипотечных сделок в ваших проектах? Фиксируете ли вы увеличение таких сделок из-за улучшения условий?
В нашей компании доля ипотечных сделок уже достаточно давно достигла показателя в 70% и сохраняется на этом уровне. Маловероятно, что в ближайшее время мы увидим ее резкое увеличение.
Ипотечные кредиты становятся доступней, но в данный момент этот инструмент и так уже охватывает достаточно широкие слои населения.
Что сегодня покупают в ипотеку – студии и 1-комнатные квартиры или просторные? Важен ли размер ежемесячного платежа для покупателей? Много ли сделок по семейной или детской ипотеке в ваших проектах?
Доля сделок по программе «Семейная ипотека» постепенно растет. При этом количество ипотечных сделок (как на общих условиях, так и по семейной программе) не сильно отличается в зависимости от сегмента рынка. Мы работаем с разными проектами: бизнес-классом, комфортом и масс-маркетом, и везде доля ипотечных сделок примерно одинаковая.
С помощью ипотеки приобретают все форматы квартир, как первое небольшое жилье, так и двух-трехкомнатные квартиры для улучшения жилищных условий. При этом размер ежемесячного платежа для покупателей более приоритетен, чем размер кредита, так как этот показатель напрямую влияет на семейный бюджет.
Снижение ипотечной ставки отражается на ежемесячных платежах, что помогает части покупателей быстрее решиться на приобретение квартиры.
Основной вопрос, который интересует наших читателей – что будет с ценами на новостройки в 2020 году? Как сильно ваши проекты подорожали в течение этого года?
В 2019 году цены на наши жилые комплексы выросли на 15-25% в зависимости от объекта. Этому способствовал ажиотажный спрос в конце 2018-начале 2019 года, связанный с переходом на эскроу-счета, а также рост стоимости по мере увеличения строительной готовности. В будущем году при сохранении текущей ситуации на рынке можно ожидать увеличения цены в пределах 12-20%.
Изменились ли сегодня покупательские предпочтения? Что, кроме цены, важно для клиента? На что он обращает внимание? Есть ли какие-то принципиальные факторы, из-за которых он может отказаться от покупки квартиры в проекте?
Ключевыми факторами, традиционно, являются местоположение объекта и его стоимость. Значение остальных параметров индивидуально для каждого покупателя. Для людей с маленькими детьми важно наличие поблизости и качество социальной инфраструктуры, для автомобилистов – удобные выезды в другие районы города и т.д.
Но, безусловно, при прочих равных, каждый покупатель предпочтет жилой дом с продуманными планировками квартир, интересной архитектурой, качественно благоустроенной территорией, развитой социальной и коммерческой инфраструктурой, в пешей доступности от метро.
Долго ли сегодня покупатель выбирает квартиру? Как быстро он выходит на сделку? Изменился ли срок принятия решения клиентов за последнее время?
Время выбора объекта индивидуально и зависит от множества факторов – наличия первого взноса для оформления ипотеки или всей суммы для оплаты квартиры, предпочтений по локациям и наличия там подходящего предложения.
Если покупатель уже определился с застройщиком и объектом, то время выхода на сделку составляет порядка одного-двух месяцев. В течение этого времени он может еще подумать, или дождаться сезонной акции.
Дольше обычно не ждут, так как цены на строящееся жилье растут каждый месяц по мере увеличения строительной готовности объекта.
Каким вам видится завершение года на рынке новостроек и чего нам ждать от будущего года?
Мы надеемся, что уровень активности рынка в 2020 году будет не ниже, чем в 2019-м. В данный момент для этого есть все предпосылки, в частности, перспективы дальнейшего снижения ставок по ипотечным кредитам.
Читайте также
«Планомерный рост цен на строящееся жилье продолжится и в следующем году»
«Поскольку у большинства современных покупателей бюджет весьма ограничен, они стали разумнее подходить к покупке недвижимости»
Дата публикации 26 декабря 2019
