Что нам стоит дом построить, или как быть, если деньги уплачены, а квартиры нет

Срывы сроков строительства – одна из самых больших проблем для покупателей недвижимости. Как защитить свои интересы? И почему покупать жилье необходимо по 214-ФЗ?@@

Сколько ни заявляли участники рынка недвижимости о том, что намерены строить отношения с клиентами на цивилизованной основе, все же случаи недобросовестного отношения застройщиков и девелоперов к клиентам сегодня – далеко не редкость. Покупатели недвижимости сталкиваются с разными формами мошенничества и, к сожалению, далеко не всегда оказываются защищенными законом. Одна из самых распространенных ситуаций, при которых страдают клиенты, – затягивание застройщиком сроков строительства и сдачи дома.

214-ФЗ как механизм защиты интересов покупателя

Эксперты утверждают: механизмов, которые защищали бы права дольщиков в случае срыва сроков, на сегодняшний день практически нет. Полностью гарантировать, что интересы (в том числе и материальные) потенциального собственника не пострадают, может лишь 214-ФЗ. Закон, разработанный с целью защиты покупателя, пока в полной мере справляется с возложенными на него функциями. А причина кроется в том, что в договоре, составленном по 214-ФЗ, зафиксирован размер штрафных санкций на случай невыполнения застройщиком своих обязательств. Ни уменьшить штраф, ни отказаться от его уплаты застройщик, соответственно, не имеет права.

Суды и их итоги

С гораздо более серьезными проблемами рискуют столкнуться те, кто купил квартиру не по 214-ФЗ, а по иной схеме. В такой ситуации заставить застройщика выплатить компенсацию или штраф очень сложно. По словам специалистов, судебное разбирательство по вопросам взыскания средств с застройщиков длится в среднем от 5 до 8 месяцев. А статистика итогов таких разбирательств показывает, что из всех обращений 15% заканчиваются полным отказом дольщикам. Такой же процент обращений оканчивается решением о выплате неустойки в размере от 200 до 500 тыс. руб. Еще по 10% обращений граждан суды выносят решение о выплате неустойки свыше 1 млн. руб., и по 60 %  исков принимаются решения о выплате от 50 до 200 тыс. руб. Требования о компенсации дольщику арендной платы за квартиру (на период, пока новый дом не готов) в 95% случаев заканчиваются отказом. А вот переплаты по ипотечному кредиту, с которыми по вине недобросовестного застройщика сталкивается покупатель, в 95% случаев суды обязуют дольщику компенсировать.

Чтобы избежать необходимости выплачивать компенсацию, некоторые застройщики вносят в акт приема-передачи квартиры пункт об отсутствии со стороны дольщика любых претензий (в том числе и по срокам). Расчет на то, что покупатель, заждавшийся вселения в приобретенную квартиру, подпишет любую редакцию документа, оказывается верен. В итоге дольщик не имеет возможности настаивать на каких-либо выплатах. Нельзя забывать и о том, что согласно статье 333 ГК РФ, суд имеет возможность уменьшить размеры неустойки (с формулировкой «до разумного предела»). Таким образом, не исключено, что, потратив силы и время на судебные разбирательства, дольщик получит на руки «копеечную» в сравнении со стоимостью самой квартиры сумму.

Что мешает застройщикам выполнить договоренности? И главное – чем это грозит покупателю?

Главная причина задержки строительства новостройки – неумелое управление финансовыми потоками. В случае нехватки денег застройщик пытается «залатать» бюджетные дыры за счет ведущихся на объекте работ, что в итоге и приводит к долгострою. Кроме того, нормальной работе застройщика могут серьезно мешать бюрократические препоны и препятствия со стороны местных властей. Известно, что строительные компании зачастую вынуждены значительно переплачивать за подключение нового дома к городским коммуникациям. Нередки ситуации, когда застройщика обязуют, помимо жилого дома, возвести несколько социальных объектов или выделить значительную часть квартир очередникам. Все это никак не способствует нормальным темпам работы.

Покупатель же в случае срывов сроков строительства оказывается в положении владельца «кота в мешке»: деньги уплачены за то, чего, по сути, нет. Помимо морального дискомфорта, ситуация грозит трудностями материального характера: многим приходится в ожидании вселения в новую квартиру арендовать жилье, что по сегодняшним меркам обходится недешево. Кроме того, те, кто брал ипотеку на новое жилье, платят банку повышенный процент. Владелец несуществующей квартиры не может зарегистрироваться по новому месту проживания (то есть фактически оказывается бомжем), и, соответственно, производить любые действия, связанные с официальной регистрацией. Например, оформить ребенка в детский сад или поликлинику, или поставить автотранспорт на учет. Наконец, пока владелец недвижимости не получит свидетельство о госрегистрации права собственности на квартиру, он не может ею распоряжаться – обменять, подарить, продать. Кроме того, покупателю приходится постоянно опасаться двойных продаж, ведь не исключено, что несуществующую по документам квартиру застройщик успел продать еще кому-то.

Каковы рекомендации экспертов?

Первое и главное правило – тщательная проверка застройщика. Играет роль все: и число уже сданных объектов, и наличие солидных банков-партнеров, и стаж работы на рынке недвижимости. Сегодня всю необходимую информацию собрать достаточно просто благодаря сети Интернет. Решаясь отдавать свои деньги, не лишним будет также поинтересоваться наличием у застройщика разрешений на осуществление работ. Опасаться следует вариантов «вдвое дешевле, чем в среднем по рынку». Поговорка про бесплатный сыр и мышеловку в отношении сферы недвижимости, увы, остается актуальной.