Вынужденная изоляция и приостановка почти всех видов деятельности в России как минимум до конца апреля не может не отразиться на уровне жизни людей, их зарплатах и покупательском спросе. Новострой-СПб поговорил со специалистами строительной отрасли и узнал, какой дальнейший сценарий развития событий они ожидают и к чему стоит морально готовиться.
Ипотека реагирует первой
Мир еще ни разу не существовал в столь приближенных к апокалиптическим условиях: пандемия, отмена авиасообщения между странами, закрытые границы, критическое падение цен на нефть, общемировой кризис невиданного масштаба. Все испытывают тревогу за свое будущее. Особенно те, у кого строится квартира и есть ипотека. Кстати, именно она одной из первых отреагировала на разворачивающиеся события: люди просто перестали платить. Особенно тяжелая ситуация ожидаемо сложилась в регионах.
По данным коллекторского агентства «Деловой Консультант», в период с февраля 2019 по февраль 2020 года объем неплатежей по ипотеке увеличился почти на 700 млн руб. Причем, только в феврале текущего года – на 120 млн руб. В эту выборку попали те, кто не вносил платежи не менее трех месяцев. Значит, речь идет о неплательщиках конца ноября-декабря 2019 года. А ведь тогда в России все было еще относительно стабильно.
Получается, в дальнейшем объем неплатежей будет только возрастать, потому что ситуация ухудшилась в разы. Это как игра в русскую рулетку: судьбу определяет лишь случай. И будущее страны теперь во многом зависит от сроков пандемии и карантина. Чем дольше они продлятся, тем больше образуется невозвратов по кредитам, и не только по ипотечным, полагает Никита Пальянов, директор по маркетингу ГК «Абсолют Строй Сервис».
Прямо сейчас экономика получает серьезный урон, а малому и среднему бизнесу приходится особенно тяжело. У крупных компаний хотя бы есть финансовая подушка и антикризисные бюджеты, которые позволят им в том или ином виде продолжать свою деятельность. А вот остальным придется сокращать персонал и закрываться. Огромное количество человек останется без работы и не сможет вносить ипотечные платежи.
У тех, чьи доходы сократятся, снизится покупательская способность. Им будет уже не до ипотеки – а ведь именно она является «локомотивом» строительной отрасли. Значит, дальнейшие трудности в сфере недвижимости практически неизбежны. А еще все идет к тому, что стоимость ипотеки будет расти, считает Николай Гражданкин, начальник отдела продаж «Отделстрой». Несмотря на то, что ЦБ еще не повысил ключевую ставку (она пока остается 6%), некоторые коммерческие банки все равно уже подняли свои ставки.
Конечно, государство пытается поддержать отрасль. Например, с 1 апреля получить одобрение жилищного кредита стало проще. А тем, кто не справляется с текущими платежами, пообещали предоставить ипотечные каникулы. Но на практике это не особо работает: слишком много условий, которым нужно соответствовать, равно как и всевозможных ограничений.
«Ситуация действительно сложная, но мы видим стремление государства к сохранению устойчивости такой важной отрасли, как жилищное строительство. Мы искреннее надеемся, что предпринятые государством шаги, в том числе по поддержке ипотечного кредитования, а также возможности ипотечных каникул, помогут пережить трудные времена как отрасли, так и покупателям»
Ян Фельдман, директор по маркетингу ГК «Ленстройтрест»
Спрос на квартиры: за подъемом последует спад
За последние несколько недель почти все застройщики отметили небывалый спрос на квартиры, особенно стандарт- и комфорт-класса. Россияне испугались, что в условиях кризиса рубль обесценится, а ставки по ипотеке вырастут, и поспешили вложить деньги в недвижимость.
Но после сверхактивного марта, по законам экономики в целом и рынка недвижимости в частности, неизбежно наступает фаза отката. К тому же, в апреле действуют дополнительные ограничения, которые влияют на поведение граждан (рекомендации по соблюдению самоизоляции и т.д.). А далее следует традиционно спокойный май.
По оценкам Ольги Ульяновой, директора департамента рекламы и маркетинга ГК «Полис Групп», снижение покупательской активности составит не более 20%. Это связано с тем, что большинство застройщиков сумело наладить дистанционные сделки и продолжает процесс строительства.
Фундаментальных оснований для сильного падения спроса на квартиры пока не наблюдается, тоже считает Юлия Паршина, руководитель департамента продаж «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад». Вот чистые факты: по данным Росстата, в Петербурге на душу населения приходится 25,4 кв. м. В Риме этот показатель равен 40,4 кв. м. При этом, согласно статистике Центробанка, на 1 октября 2019 года в российских банках хранились 29,4 трлн руб. Это сбережения населения.
Если добавить ко всему еще и ипотечные ставки, которые до сих пор находятся на рекордно низких уровнях, то поводов для паники пока нет.
Того же мнения придерживается Роман Кучевский, исполнительный директор Glorax Development, считая, что снижение спроса не носит сейчас катастрофический характер. Более того, эксперт выражает надежду, что экономическая ситуация начнет выправляться уже к лету. Правда, с оговоркой, что давать более точные прогнозы пока бессмысленно.
Менее оптимистичных сроков придерживаются Ян Фельдман и Никита Пальянов. Они считают, что некоторое оживление рынка возможно к осени – если текущие проблемы смогут решиться относительно быстро.
«Люди сохраняют интерес к покупке квартир, так как в период экономической турбулентности инвестиции в недвижимость являются понятным и надежным способом сохранения накоплений. Особенно с учетом введения нового налога на доходы с депозитов»
Алексей Плюта, директор по экономике и финансам компании «Мегалит – Охта Групп»
Самое важное сейчас – не допустить сильного падения реальных доходов населения, а также повышения ипотечных ставок. Потому что в случае тотальной безработицы покупать квартиры люди будут только в случае крайней необходимости. И вот тогда спад затянется, а отрасль совсем «затормозится».
Меньше проектов на рынке
Новых проектов на рынке станет меньше, считает Ольга Ульянова. И основным фактором здесь выступит возможность получения проектного финансирования. Количество застройщиков уже сокращается, и этот процесс будет продолжаться на фоне ужесточения условий для потенциальных заемщиков. Кредитные организации станут работать только с надежными девелоперами, чтобы минимизировать свои риски, и кредитовать только самые ликвидные проекты.
Небольшие компании уже покидают рынок. Сейчас в Петербурге до 60% от общего объема строящегося жилья приходится на 10-12 крупных застройщиков, сообщает Алексей Плюта. Есть вероятность, что в ближайшие годы эта доля может увеличиться до 70%. В текущих условиях новым компаниям будет сложнее выходить на рынок, поэтому, в перспективе нескольких лет, количество новых проектов заметно снизится.
Заметно, но не критично, уверен Никита Пальянов. Ведь девелоперы не смогут зарабатывать, не продавая новые объекты. А многие из них пополнили свой земельный банк еще до 1 июля 2019 года, и так или иначе должны будут использовать эти активы.
«Новых проектов стало бы меньше и без влияния текущей ситуации. Количество выданных разрешений сильно снизилось, поэтому в ближайшие годы объем предложения на первичном рынке упадет»
Ян Фельдман, директор по маркетингу ГК «Ленстройтрест»
Прогнозы туманны, перспективы не ясны
Большая часть россиян сейчас находится в состоянии тревоги за свое будущее. Сколько продлится режим самоизоляции, что будет с ценами на нефть и с работой – пока никто не знает. 30 апреля – это не окончательная дата объявленного карантина. Возможны различные вариации. Поэтому любые прогнозы сейчас нужно делать очень осторожно: текущая ситуация не похожа ни на один из множества внешних и внутренних кризисов, которые были до этого, полагает Надежда Калашникова, директор по развитию Компании Л1.
«Горизонт планирования сегодня очень короткий. Мы очень внимательно мониторим ситуацию, ждем антикризисных мер от властей и сами готовим очередную антикризисную тактику. Про стратегии сейчас пока не рассуждаем. Но можно предположить, что власти поддержат такую бюджетообразующую отрасль, как строительство: низкими ставками по проектному финансированию и ипотеке, ипотечными каникулами, снижением налоговой нагрузки и бюрократического барьера», – комментирует эксперт.
Впрочем, у строительной отрасли – довольно большой запас прочности, уверен Алексей Плюта. Будущее компаний зависит в том числе и от того, насколько быстро они смогут реагировать на внешние вызовы. Правительство сейчас готовит меры поддержки строительной отрасли, которые позволят в некоторой степени нивелировать негативные последствия от пандемии и глобальной экономической турбулентности.
Вселяет надежду еще и то, что российский рынок недвижимости успешно пережил уже не один кризис. Самый жесткий был в 1998 году.
«Жилье – это востребованный товар, и возможностей для строительства и покупки сегодня на рынке значительно больше, чем 20 лет назад. Все-таки инфраструктура и технологии не стоят на месте, поэтому в будущее надо стараться смотреть с оптимизмом», – говорит Ольга Ульянова.
«Рекомендация: сейчас для покупки жилья нужно тщательно выбирать жилой комплекс и застройщика. Для минимизации рисков желательно приобретать готовое жилье от застройщика, либо находящееся в высокой степени готовности»
Николай Гражданкин, начальник отдела продаж «Отделстрой»
«Дистанционка» как новый формат работы
Как бы ни складывались обстоятельства, очевидно, что экономическая реальность изменится для всех отраслей, и рынок жилищного строительства не исключение. Она уже меняется – процессы покупки жилья стремительно переходят в онлайн-формат. Консультирование осуществляется через колл-центр, бронирование ‒ через отдел продаж или интернет, заявки на ипотеку оформляются онлайн. Также можно поговорить с менеджером в чате или по видеозвонку.
Например, Новострой-СПб для удобства покупателей собрал все жилые комплексы, в которых можно совершить покупку удаленно, в специальном разделе «Дистанционная сделка».
Большинство петербургских компаний работает сейчас на «удаленке». Среди них Setl City, Glorax Development, холдинг «Аквилон Инвест», ГК «Полис Групп», Компания Л1, «ЛCР. Недвижимость-Северо-Запад», Seven Suns Development, RBI, ЦДС ГК, «ИнтерГрупп», «Терминал-Ресурс», «Ленстройтрест» и другие.
Покупатели могут не только выбрать себе квартиру дистанционно, совершив виртуальный тур и посмотрев панорамы проектов, но и заключить договор. Оригиналы документов клиентам на дом доставляют курьеры. Сами стройки при этом продолжают свою работу, так как считаются системообразующими предприятиями, осуществляющими производство непрерывного цикла.
Читайте также
Как работают стройки в режиме пандемии
Алексей Кудрин спрогнозировал падение экономики из-за пандемии и обвала цен на нефть
Автор: Евгения Рекшан
Дата публикации 08 апреля 2020
