Ситуация в мире с каждым днем накаляется все больше. Градус панических настроений в обществе медленно, но неуклонно растет. Новострой-СПб поговорил с экспертами и узнал, что ожидает рынок недвижимости в ближайшее время, не пора ли тем, у кого есть сбережения, начинать скупать квартиры в новостройках, не дожидаясь еще более серьезного обвала рубля.
Что случилось, к чему это привело
За очень короткий срок ситуация в мире из условно-устойчивой превратилась в нестабильную и труднопрогнозируемую. Все началось с того, что в конце декабря 2019 года была отмечена вспышка «нестандартной» пневмонии в Китае.
О ней накануне нового года власти страны сообщили Всемирной организации здравоохранения (ВОЗ). Несмотря на введение карантина, остановку работы предприятий, запрета на проведение массовых мероприятий и въезд/выезд из Китая, вирус распространился далеко за его пределы. 11 марта ВОЗ признала вспышку инфекции пандемией.
Сейчас многие европейские страны закрыли свои границы, пытаясь остановить дальнейшее шествие коронавируса по планете. Предприятия переводят сотрудников на «удаленку» или вовсе закрываются на неопределенное время.
Магазины, рестораны, кафе, бары – то есть, вся сфера обслуживания – тоже приостанавливают работу. Это больно бьет по мировой экономике: инвесторы продают подешевевшие акции авиакомпаний, гостиниц и нефтяных компаний.
Из-за закрытия производств потребление нефти стало ощутимо меньше, а стоимость ее упала. И на фоне этого, 9 марта, в «черный понедельник», произошел обвал рубля. Цены на нефть опустились до отметки 31 доллар за баррель – такого не было с августа 1991 года. Из-за чего евро и доллары по отношению к рублю резко выросли.
Последствия этого обязательно ощутят на себе все отрасли РФ, в том числе и строительная.
«Любые экономические неурядицы неизбежно приводят к еще большему снижению покупательской способности. Для рынка недвижимости — это значит уменьшение спроса. Если инфляция увеличится, а так скорее всего и будет, то ЦБ в определенный момент поднимет ставку. Да и цены продолжат подниматься в любом случае, ведь они начали свой рост еще до падения рубля»
Евгений Богданов, основатель проектного бюро Rumpu
Впрочем, снижение спроса на недвижимость наблюдалось уже в начале 2020 года. По данным Росреестра, в феврале было заключено на 28% меньше ДДУ, чем за тот же период в 2019 году. Но как только во всем мире (и в России в частности) начались глобальные проблемы, у людей вновь появился интерес к новостройкам.
И это вполне ожидаемо: опыт прошлых лет показал, что покупка жилья – самый надежный способ сохранить средства во время кризиса, говорит Ольга Трошева, руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость».
Что будет дальше
Итак, нефть резко подешевела, рубль обрушился, доходы населения не растут. Еще и коронавирус захватывает все больше стран. Что дальше? К сожалению, в совокупности все перечисленные факторы крайне отрицательно повлияют на экономическую обстановку в России, уверен Ян Фельдман, директор по маркетингу ГК «Ленстройтрест».
И это даже несмотря на то, что историю с коронавирусом можно считать искусственно раздутой, полагает Дмитрий Ермышев, руководитель Buro estate consult. Ведь в России есть множество других, более опасных заболеваний, которые ежегодно уносят жизни значительно большего числа людей – да тот же банальный грипп.
А вот падение нефти ударит по россиянам гораздо сильнее. Народ уже беднеет, потребление уменьшается. Это неизбежно сказывается на сокращении производства, что, в свою очередь, отражается на экономической ситуации: она стремительно ухудшается.
«Таким образом, вся экономическая теория разворачивается перед нами во всей своей красе. В сравнении с общемировым фоном, в России крайне мало наукоемких производств. Объемы экспорта не растут, так как страна продает ресурсы, потребность в которых становится все меньше, и цены на них падают. Поэтому на обстановку в России хуже всего влияет сама Россия, а внешние факторы просто показывают все ее слабые места», – считает эксперт.
Впрочем, нельзя отрицать, что коронавирус стал катализатором негативных процессов в мировой экономике, говорит Ольга Ульянова, директор департамента рекламы и маркетинга ГК «Полис Групп». Его последствия – это как раз обрушение рубля и стремительно дешевеющая нефть. И все это – на фоне важных политических изменений. Так что пока все с тревогой ждут продолжения развития событий.
Если оценивать ситуацию на рынке недвижимости в целом, то самое негативное влияние эпидемии коронавируса почувствует на себе, прежде всего, сегмент сервисных апартаментов, считает Никита Пальянов, директор по маркетингу ГК «Абсолют Строй Сервис». Границы уже закрыты. Сколько это продлится, никому не известно.
К тому же нет уверенности в том, что после снятия запрета на въезд/выезд люди начнут сразу отправляться на отдых или в командировки. Вероятно, некоторые из них предпочтут взять паузу для перестраховки, или просто не смогут себе позволить поездку в посткризисные времена.
«Снижение стоимости нефти – не первое на нашей памяти, чего не скажешь о пандемии. С учетом многолетних санкций экономика России стала более гибкой, она умеет подстраиваться под новые условия. Однако дальнейшее снижение цен на нефть серьезно ее пошатнет. Также из-за эпидемиологической обстановки в мире серьезный урон будет нанесен туризму и сфере пассажирских перевозок – казна страны не досчитается многих миллионов рублей»
Алексей Бушуев, директор по продажам Seven Suns Development
Стоит ли паниковать?
Паниковать точно не стоит. Это абсолютно бессмысленно. Все уже случилось. Пройдет время, и рынок адаптируется к новым условиям – точно также, как делал до этого много раз, уверен Алексей Бушуев.
Разумеется, придется внести коррективы во все сферы и аспекты не только бизнеса, но и жизни. Но к этому нужно быть готовым. Впрочем, череда девальваций в 1998, 2008 и 2014 годах научила и граждан, и бизнес-сообщества быстро реагировать на сложившиеся обстоятельства и находить новые пути решения проблем.
К тому же для населения пока не произошло каких-то супер серьезных перемен, считает Ян Фельдман. У большинства россиян доходы в рублях, цены на недвижимость в этой же валюте. На ее себестоимости рост доллара и евро пока отразился не так масштабно, поэтому сильного негативного эффекта пока не ожидается. Но что будет дальше – загадывать никто не рискнет, ведь ситуация меняется каждый день.
Пересмотр бизнес-модели
В условиях новой реальности и постоянного нагнетания обстановки можно было бы предположить, что часть компаний задумается о пересмотре существующих бизнес-моделей, чтобы снизить возможное негативное влияние мирового кризиса. Но этого пока не происходит.
Во-первых, строительный рынок научился жить в условиях постоянно ухудшающейся экономической ситуации. Более того, он постоянно адаптируется к ней, считает Дмитрий Ермышев.
К тому же эта отрасль уже практически монополизирована ТОП-10 крупных застройщиков, а небольшим компаниям с единичными проектами практически невозможно провести без потерь глобальные изменения.
Во-вторых, делать какие-то шаги, которые будут влиять на стратегию развития компании, на фоне дестабилизации, не совсем разумное решение, полагает Ольга Ульянова. Тем более, строительная отрасль не принадлежит к тем секторам экономики, где можно очень быстро поменять вектор своего развития.
В-третьих, многие компании заняли пока выжидательную позицию. Они наблюдают за ситуацией и анализируют ее, но бизнес-модели пока пересматривать не планируют.
Ажиотажного спроса на недвижимость не будет
Прогнозировать, как будут сейчас развиваться события – дело крайне неблагодарное. Возможно множество сценариев в зависимости от целого набора различных факторов, считает Ольга Ульянова. А какими они будут – только время покажет.
Валютные колебания могут вызвать резкий краткосрочный всплеск спроса на недвижимость как альтернативу сохранения накоплений, ведь она по-прежнему воспринимается как самый надежный вклад. При этом цены на новостройки, пусть и без резких скачков, но будут расти, не сомневается Никита Пальянов.
«С учетом прогнозов в отношении цен и ипотечных ставок, те люди, которые планировали купить квартиру в короткой или отдаленной перспективе, ускорят процесс принятия решения, чтобы успеть приобрести недвижимость «по старым» условиям у надежного застройщика»
Марианна Устинова, руководитель отдела продаж холдинга «Аквилон Инвест»
Такого же мнения придерживается и Ольга Трошева. Многие клиенты, хранящие средства в рублях, уже сейчас стремятся побыстрее вложить их в квартиры. Обладатели валютных вкладов в более выгодном положении: при пересчете на рубли их накопления значительно выросли.
С учетом всех этих факторов можно предположить, что объем продаж в марте может оказаться несколько выше аналогичного периода 2019 года.
Увеличение количества обращений со стороны потенциальных покупателей отмечает также Сергей Терентьев, директор департамента недвижимости Группы ЦДС. При этом он считает, что говорить об ажиотажном спросе пока рано, и ситуации с повторением 2014 года, когда люди выстраивались в очереди за квартирами, не стоит ожидать.
В ГК «Полис Групп» сейчас тоже фиксируют увеличение спроса на квартиры на 7-10%. Но пока что это связано с тем, что граждане, которые находились в процессе выбора квартир и планировали покупку в ближайшие месяцы, быстро решают свой жилищный вопрос на фоне сложившейся ситуации.
В отличие от кризисного 2014 года, когда люди в прямом смысле выстраивались в очереди к застройщикам за квартирами, сейчас пока даже телевизоры не побежали скупать. Но зато начали опустошать полки продуктовых магазинов.
Есть подозрения, что так происходит не потому, что произошло осознание бесполезности вложений в технику, а из-за того, что у большинства банально нет денег, говорит Евгений Богданов.
«Прогноз у меня лично всегда один — пока делаешь то же, что и всегда, сложно ожидать каких-то новых результатов. В рамках страны ничего не меняется, поэтому ждать каких-то положительных изменений не приходится»
Дмитрий Ермышев, руководитель Buro estate consult
Инфляция, рост цен и ставок по ипотеке: что будет дальше
Есть мнение, что из-за текущих событий рост инфляции в стране ускорится. И скоро она будет не 2,5% как сейчас, а все 7-8%. Насколько реальны такие цифры? И, как следствие, начнут ли расти ставки по ипотеке?
Увы, прогнозы экспертов неутешительны. Если ситуация с пандемией продолжит усугубляться – а это уже происходит, то прогнозы по росту инфляции до 7-8% оправдаются.
Резкое ослабление курса рубля может привести к увеличению ключевой ставки ЦБ и повышению ставок по ипотеке. Таким образом, наиболее выгодными будут вложения тех покупателей квартир, которые успеют до прогнозируемого повышения ключевой ставки, считает Марианна Устинова.
К тому же что рост курса доллара приведет к значительному повышению себестоимости производства многих стройматериалов и оборудования, особенно тех, где высока доля импортных составляющих. По разным оценкам, рост розничных цен на них может составить порядка 20-30%.
Это отразится на себестоимости квадратного метра при строительстве и впоследствии повлечет за собой повышение цены на готовое жилье.
Также в связи с событиями последних дней в любую минуту можно ожидать повышения ключевой ставки Центробанка и ставок по ипотечным кредитам. Поэтому Сергей Терентьев рекомендует покупателям, находящимся в финальной стадии выбора квартиры, не откладывать заключение сделки, пока еще действуют старые условия.
Ольга Трошева считает, что дальнейшего роста цен на недвижимость в ближайшем будущем не избежать. Прирост с начала года в Петербурге и Ленобласти составил 2-2,5%. По прогнозам КЦ «Петербургская недвижимость», аналогичный показатель за первый квартал может быть на уровне 3-4%, а за весь 2020 год, с учетом последних событий, – свыше 10%.
Однако более значительный рост цен маловероятен. Этому помешает ограниченная покупательская способность, а также стоимость квартир на вторичном рынке, которая влияет на стартовые цены на строящееся жилье.
Того же мнения придерживается Мария Черная, генеральный директор ООО «Бонава Санкт-Петербург»: «Сложно делать оценки по поводу роста стоимости недвижимости из-за непредсказуемости многих факторов: возможного удорожания ипотеки, невозвращения курса рубля к уровню прошлого года или сокращения предложения. Большого рывка в цене вряд ли стоит ждать, но рост в пределах 10% в течение года точно возможен».
Что делать простым гражданам?
Так уж традиционно сложилось в России, что любая нестабильность приводит граждан на рынок жилья. Квадратные метры рассматриваются не в качестве доходной недвижимости, а как возможность сохранить имеющиеся средства, комментирует Ольга Ульянова. Поэтому самый важный вопрос, который сейчас всех волнует: что делать дальше?
Несмотря на обстоятельства, главное пожелание на данный момент – не совершать необдуманных поступков и здраво оценивать свои силы и возможности.
«Основная рекомендация покупателям – не нервничать и принимать решения рационально. Квартира – не продуктовый набор, который можно закупить впрок. Это обязательства, расходы, риски. Ни в коем случае не стоит соглашаться на серые схемы и обходы существующих правил. Мы советуем приобретать квартиры только у застройщиков, работающих в полном соответствии с законодательством»
Мария Черная, генеральный директор ООО «Бонава Санкт-Петербург»
Ольга Трошева, напротив, советует поторопиться – тем, кто уже задумывался о покупке квартиры. На это есть несколько причин. Во-первых, пока еще около 85% жилья на первичном рынке Петербурга продается по старым правилам.
Со временем все больше объектов будут реализовываться через эскроу-счета и по более высоким ценам. Особенно заметной будет разница в стоимости квартир на старте продаж. Вторая причина – рекордно низкие ставки по ипотеке и появление новой программы «сельская ипотека», которая позволяет взять кредит на жилье в пригородах Петербурга от 2,7%.
Конечно, рынок недвижимости – это не та отрасль, которая моментально реагирует на события, происходящие в мире и стране. Цены здесь мгновенно не меняются. Но и затягивать с приобретением до предела не стоит, поддерживает коллег Алексей Бушуев, ведь ликвидные предложения заканчиваются в первую очередь.
«Если у людей есть возможность зафиксировать накопления, вложившись в недвижимость, то это хороший вариант. Это выгодная инвестиция в любые времена»
Ян Фельдман, директор по маркетингу ГК «Ленстройтрест»
Читайте также
Покупатель жаждет сэкономить, застройщик – продать: главные тренды на рынке новостроек сегодня
«Застройщики осторожно подходят к запуску новых проектов, объемы строительства будут снижаться»
Автор: Евгения Рекшан
Дата публикации 18 марта 2020
