Уходящий 2018 год для всех оказался полным сюрпризов. Что в нем запомнилось больше всего, какие события были наиболее яркими и значимыми, какое влияние они оказали на рынок недвижимости — выяснил у экспертов Новострой-СПб.
Общие тенденции
В 2018 году произошло много разных событий. Например, повышение ключевой ставки и внесение поправок в 214-ФЗ. С уходом 2018 закончится целая эпоха рынка недвижимости в России — время долевого строительства. С 1 июля 2019 года сделки будут осуществляться через эскроу-счета. Ужесточение закона нарушит существующие финансовые модели и приведет к росту цен на новостройки на 10-20%, комментирует Алексей Бушуев, директор по продажам Seven Suns Development.
Впрочем, несмотря на звучавшие пессимистичные прогнозы, 2018 можно считать успешным: наблюдался стабильно высокий спрос на жилье, а продажи выросли на 30-40% по отношению к прошлому году. И это вовсе не удивительно, уверяет Светлана Денисова, начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент». Когда в совокупности суммируются несколько факторов — удорожание, связанное с законодательными новациями, низкие ставки по ипотеке, увеличение НДС, — оптимизма насчет того, что цена на квадратные метры может оставаться прежней, никто не испытывает. И покупатели стремятся приобрести недвижимость на максимально выгодных условиях.
Так что, в первую очередь, 2018 год запомнится тревожным ожиданием грядущих перемен, а во вторую — рекордным спросом на строящееся жилье: суммарный итог может составить 4,8 млн кв. м, или даже больше, сообщает Ольга Трошева, руководитель КЦ «Петербургская Недвижимость». При этом уже сейчас зафиксирован рост цен: в массовом сегменте он составляет около 7% в Петербурге и 10% в пригородной зоне Ленинградской области.
Основные тренды 2018 года: отмена долевого строительства и не только
Основные тренды уходящего года преимущественно связаны с активностью вокруг схемы долевого строительства. В первом полугодии девелоперы пытались «надышаться перед смертью»: скупали участки и получали разрешения на строительство, чтобы не попасть под действие всех законодательных нововведений, рассказывает Николай Пашков, генеральный директор Knight Frank St Petersburg. В общем и целом, это удалось. «Довольно неожиданной оказалась серьезная активизация спроса в конце года, потому что объективных экономических предпосылок для нее нет, кроме тех, которые подогреваются сугубо субъективными факторами. Доля сделок с ипотекой достигает 90% — это, на мой взгляд, уже не совсем здоровый ажиотаж», — говорит спикер.
Стоит отметить тренд не только на повышение покупательского спроса, но и на увеличение количества новых проектов. С середины лета по новым правилам придется работать практически всем, и уже сейчас нужно искать возможности для обеспечения денежными средствами уже заявленных обязательств, комментирует Андрей Кугий, директор коммерческого департамента Glorax Development. Тем не менее, девелоперы не планируют снижать планку, и крупные игроки будут продолжать выводить новые качественные проекты с хорошей социальной составляющей. Требования покупателей изменились, и жилой комплекс должен обеспечивать комфортную среду для жизни и отдыха, а также создавать условия для развития людей любого социального статуса и возраста.
«Отмена долевого строительства — фундаментальное изменение. Особенно на фоне неготовности нашей финансовой системы предоставить аналог деньгам дольщиков — доступное финансирование для застройщиков. Пока мы не видим прямого влияния этих изменений, так как рынок недвижимости достаточно инерционен, и сейчас застройщики еще реализуют проекты, в которых есть долевое участие. Но очень скоро принципиальные перемены станут очевидными»
Евгений Богданов, основатель проектного бюро Rumpu
«Мы все сейчас проходим адаптацию: застройщики, банки. Нам совместно нужно подготовить покупателя к работе по новым схемам, с которыми пока еще мало кто взаимодействовал. Клиенты видят диалог между застройщиками и банками, но сами пока в него не вступают. А он очень важен. Необходимо урегулировать вопросы финансовой безопасности клиентов, сохранения средств, и выработать алгоритмы трехстороннего сотрудничества», — рассказывает Наталья Осетрова, руководитель города-курорта Gatchina Gardens.
Помимо отмены долевки, существенным по своей значимости и по-настоящему «стрессовым» событием 2018 года, Виталий Виноградов, директор по маркетингу и продажам ГК «Лидер Групп», называет уход с рынка всех частных страховых компаний, с которыми могли работать застройщики.
Также 2018 год продолжил тенденцию нескольких последних лет по смещению спроса на недвижимость в черте города. Основной интерес покупателей сконцентрирован на проектах в обжитых городских районах рядом с метро или с хорошей транспортной доступностью, а соотношение продаж в Петербурге к продажам в Ленобласти сейчас составляет около 75% к 25%, сообщает Яна Булмистре, руководитель отдела маркетинга строительно-инвестиционного холдинга «Аквилон Инвест» в Санкт-Петербурге.
Еще один любопытный тренд прошедшего года на рынке недвижимости — развитие апартаментов как нового сегмента рынка. Например, два года назад на рынке было около 30 проектов, а в сентябре 2018-го — уже более 50, говорит Вера Сережина, директор управления стратегического маркетинга Группы RBI (входят компании RBI и «Северный город»). Рост сегмента апартаментов — следствие общего тренда на новый стиль жизни среди мобильных современных людей, которые не хотят тратить время и деньги на владение имуществом, предпочитая его арендовать. С другой стороны, покупатели начали понимать выгоды «цивилизованного» инвестирования, когда профессиональная компания и управляет недвижимостью в апарт-отеле, и гарантирует собственнику стабильный доход. По данным Seven Suns Development, только за 1 квартал 2018 года в Петербурге приобрели в 1,5 раза больше апартаментов, чем за аналогичный период прошлого года.
Еще один момент, на который стоит обратить внимание — сокращение разрыва между сегментами массового и элитного жилья. Сегодня сформировалась непрерывная ценовая линейка проектов, в которой важное место занимает так называемый сегмент «комфорт-плюс» или «бизнес-лайт», востребованный у покупателей, комментирует Вера Сережина.
Новые проекты в 2018 году
На 2018 год эксперты прогнозировали множество разных событий. Часть из них удалось реализовать, от некоторых пришлось отказаться. В целом по ситуации на рынке недвижимости можно сказать, что застройщики до сих пор пребывают в состоянии шока и не очень понимают, как им действовать дальше, считает Евгений Богданов. Многие компании не запускают новые проекты, заняв выжидательную позицию.
Однако все же не стоит сильно сгущать краски. Например, в 2018 году Glorax Development начала реализацию своего первого проекта премиум-класса в Петербурге. Клубный дом Grand House расположен в Центральном районе города неподалеку от Невского проспекта. Его отличает уникальная архитектура, хорошая локация, наличие собственной коммерческой инфраструктуры, подземный паркинг и премиальные планировочные решения — во всех квартирах есть гардеробные, а в некоторых предусмотрены собственные террасы.
Компания «Аквилон Инвест», отметившая на строительном рынке 15-летний юбилей, ввела в эксплуатацию свой первый объект в Санкт-Петербурге — ЖК «КосмосSTAR», а также расширила земельный банк участком в Приморском районе. Можно считать, что застройщик успешно прошел «боевое крещение» в Северной столице. Помимо этого, в 2018 году он представил покупателям несколько собственных технических разработок: систему улучшенного утепления дома «Термо-S» и комплекс «умных» систем для дома «In-Home». Обе разработки присутствуют в ЖК «Q-мир» (ст. м. «Московская»).
«Рынок Петербурга в целом идет по пути повышения планки качества проектов, и это видно по выведенным в 2018 году жилым комплексам»
Яна Булмистре, руководитель отдела маркетинга Строительно-инвестиционного холдинга «Аквилон Инвест» в Санкт-Петербурге
Событием для рынка стал старт Группы RBI в Адмиралтейском районе — проект «Болконский» на 11-й Красноармейской улице. Дело в том, что Адмиралтейский район можно считать локацией, которая пока недооценена девелоперами. Здесь есть спрос, но очень мало новых проектов, поэтому каждый из них сразу же привлекает к себе внимание.
Компанией «Лидер Групп» за 2018 год были введены в эксплуатацию 6 жилых комплексов общей площадью почти 300 тыс. кв. м. Кроме того, на рынке появились сразу два знаковых проекта: жилой квартал-миллионник «Аэросити» в Шушарах и квартал «Гавань Капитанов» на намыве Васильевского острова.
Продолжила освоение намывных территорий и компания Seven Suns Development, равно как и возведение апартаментов в квартале «Светлый мир «Внутри…» в Сестрорецке.
Setl City в этом году представил целых 8 новых объектов, 7 из которых относятся к высокому комфорт-классу и 1 — к бизнес-классу. Все они находятся в престижных локациях, в том числе на Васильевском острове, рядом с парком Победы, на набережных Невы.
Компания «Полис Групп» вывела на рынок 2 новых объекта. Первый из них находится в престижном Московском районе, который пользуется повышенным спросом у покупателей. Девелопер давно хотел «освоить» эту часть города, и вот, наконец, реализовал свое желание — запустил крупный проект «Полис на Московской» (в шаговой доступности от ст. м. «Московская»). Второй проект, апарт-отель «М97», располагается в этой же локации. Стоит отметить, что данный сегмент недвижимости является для застройщика абсолютно новым.
«Охта Групп» на протяжении 2018 года возводила стильный ЖК Art View House с фасадами из редкого юрского мрамора. Строительство объекта будет полностью завершено в начале 2019 года, а сейчас уже ведутся финальные работы по отделке мест общего пользования, холлов и лестниц. Кроме того, успешно строится и реализуется масштабный проект — ЖК «Приморский квартал» (совместно с компанией «Мегалит»).
За текущий непростой год Компания Л1 ввела в эксплуатацию два корпуса ЖК «Граф Орлов» (46 тыс. кв. м) и два корпуса ЖК «Премьер Палас» (26,5 тыс. кв. м). Были заселены корпуса первой очереди ЖК «Лондон Парк». Примечательно, что в 1 квартале 2018 года этот застройщик стал одним из лидеров по продажам квартир комфорт-класса в Санкт-Петербурге, а в октябре в полном объеме выполнил все свои обязательства по кредитному договору с ПАО «Банк «Санкт-Петербург». В результате были сняты все обременения с участков, находившихся в залоге у банка. На данный момент компания не имеет кредитных обязательств перед финансовыми учреждениями, и все высвободившиеся средства направлены на строительство текущих проектов.
Что было с ценами в уходящем году
Эксперты пришли почти к единогласному мнению о том, что уходящий год оказался удачным для всех игроков рынка. При этом цены на жилье стабильно росли в течение всего времени и по всем сегментам, но резких скачков не наблюдалось. Повышение же себестоимости строительства нивелировалось пока еще доступной ипотекой.
Увеличение цен зависело не в последнюю очередь от ликвидности проекта. Востребованные типы квартир, в первую очередь, 1-комнатные и 2-комнатные европалнировок, в сформированных районах рядом с метро, показали рост до 15%, в заКАДье — около 5-7%, приводит данные Яна Булмистре.
По данным Ольги Ульяновой, директора департамента рекламы и маркетинга ГК «Полис Групп», за первое полугодие 2018 года средние цены по рынку выросли на 8-9%. При этом цена на проекты в Санкт-Петербурге увеличилась на 5-5,5%, а в областных локациях — от 4% до 6%.
Если говорить об отдельных сегментах рынка, то, по информации Веры Сережиной, за 11 месяцев 2018 года рост цен составил 6% в комфорт-классе, а в сегменте «стандартного жилья» даже превысил эту цифру. Среди проектов RBI самым показательным оказался апарт-отель Studio Moskovsky, старт продаж в котором состоялся в ноябре, а цены уже успели повыситься два раза.
«Активное обсуждение всех нововведений в совокупности с волатильностью курса и растущими ставкам по ипотеке привели к росту спроса (плюс 30-35% год к году) и, соответственно, цен (в среднем — около 10-12%). Так что к концу года рынок подходит позитивно, но настороженно», — считает Яна Булмистре.
«На рынок пришел отложенный спрос, который формировался несколько лет. Зато дальше все успокоится. Особо позитивных прогнозов по поводу роста доходов населения не предвидится, а значит прогнозировать рост спроса из других источников, кроме панических настроений, в общем, не приходится»
Светлана Денисова, начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент»
На фоне серьезных изменений в 214-ФЗ основной рост цен еще впереди. По оценкам Ольги Ульяновой, в перспективе следующего года можно ожидать увеличения стоимости жилья на 15-20%.
Судьба «семейной ипотеки»
В начале 2018 года ипотеке было дано хорошее, казалось бы, подспорье в виде программы по субсидированию процентной ставки под 6% годовых для семей, в которых появится второй или третий ребенок (в период с 1 января 2018 до 31 декабря 2022 г.). Но, вопреки ожиданиям, она оказалась практически невостребованной среди населения.
Впрочем, изначально, когда утверждали эту программу, никто не рассчитывал на ее тотальную массовость, уточняет Андрей Кугий, так как она действует в отношении узкой социальной группы и предусматривает довольно высокий первоначальный взнос — 20% от стоимости приобретаемого жилья. Проект не «заморожен», условия остаются прежними: на льготный период устанавливается ставка 6%, срок кредитования от 3 до 30 лет. Но и подобного провала тоже никто не мог спрогнозировать.
Есть несколько причин, по которым данный вид ипотечного продукта развивается значительно медленнее, чем планировалось. Одна из них заключается в том, что многие многодетные семьи финансово не могут позволить себе улучшение жилищного вопроса, даже по низкой ипотечной ставке. Кроме того, не все объекты на рынке попадают под эту программу, говорит директор по развитию Л1 Надежда Калашникова.
«Феномен многодетности больше характерен для стран с высоким уровнем достатка домохозяйств, или для обеспеченных семей. Может быть, у нас таких семей просто не так уж и много, так как средний уровень жизни далековат от того, что принято считать «зажиточным», — считает Евгений Богданов.
Подводя итоги
Вряд ли будет преувеличением сказать, что все события на рынке недвижимости за 2018 год меркнут в сравнении с внесенными изменениями в законодательство (отмена долевого строительства). Сейчас до конца еще непонятно, как они повлияют на рынок, так как новая информация приходит практически в онлайн-режиме. Очевидно, что если эскроу-счета будут действовать на все проекты, независимо от даты разрешения и ДДУ, то многие девелоперы существенно скорректируют свои программы развития на ближайшие несколько лет, считает Андрей Кугий.
Понятно, что эти изменения уже привели к росту цен, а после полного отказа от существующей схемы финансирования стоимость квадрата возрастет еще больше. Получается, в первую очередь пострадали дольщики, хотя закон был призван их защитить, говорит Надежда Калашникова. Снизились также темпы ввода домов в эксплуатацию. По сравнению с прошлым годом за последние 11 месяцев сдано на 28,7% меньше объектов.
В течение года отмечалось существенное оживление спроса на недвижимость, при этом в эконом- и комфорт-классе основным драйвером продаж выступала ипотека. В элитном сегменте с использованием ипотеки заключались лишь 15-20% сделок против 50-80% в комфорт- и экономклассе, предоставил данные Михаил Ривлин, заместитель председателя «Охта Групп», девелопера клубного дома Art View House.
Из-за того, что весь год рынок находился в состоянии серьезнейшей встряски, девелоперы искали варианты для дальнейшей работы, меняли бизнес-стратегии. И первое, что делали компании — это пополняли свой земельный банк. Это вылилось в массовую скупку земельных участков и подготовку получения разрешений на строительство. Цель была одна — успеть до 1 июля 2018 года. При этом рассматривались и покупались даже неликвидные участки, рассказывает Ольга Ульянова.
«Последние 2-3 года наблюдается тенденция к сокращению спроса на суррогат городских районов в виде областных адресов. Это говорит о том, что потребители осознали острые проблемы, которые сопровождают такие проекты наряду с дешевым предложением. Как следствие, спрос сместился в административные границы города, а застройщики отреагировали большим предложением. Существенно увеличилось количество проектов реновации «серого пояса». Но я считаю, что на сегодняшний день рынок не затоварен, хотя весьма насыщен — ежегодное поглощение очень близко к ежегодному вводу. Нормально, когда текущие объемы предложения превышают объем поглощения на 30-45%», утверждает Светлана Денисова.
Читайте также
«Риски покупателей вырастут»: блиц-опрос об обязательном переходе на эскроу-счета для всех ЖК
Что будет с ипотекой в 2019 году?
ТОП-10 лучших материалов 2018 года на сайте Новострой-СПб
Дата публикации 26 декабря 2018
