В конце июля Государственная дума утвердила повышение налога на добавленную стоимость (НДС) с 18 до 20% с 1 января 2019 года. Новострой-СПб решил выяснить, чем это грозит и как данное событие повлияет на стоимость жилищно-коммунальных услуг.
Неизбежен ли рост цен
В Российской Федерации НДС был введен в 1992 году, максимальная ставка по нему равнялась 28%. Затем, в 1993 году, ее понизили до 20%, а с начала 2004 года ее размер составил привычные нам 18%. Принятые в третьем чтении поправки в законопроект о повышении ставки налога вступают в силу с 1 января 2019 года, при этом льготные и нулевые ставки власти менять не собираются. Планируемое повышение НДС до 20% принесет в казну дополнительные финансовые средства, но при этом окажет определенное влияние на рост стоимости недвижимости и коммунальных услуг.
Дело в том, что НДС закладывается в стоимость всех товаров и услуг на каждом этапе товарно-денежных отношений, пояснила Наталия Яшева, управляющий филиалом АКБ «Фора-Банк» в Санкт-Петербурге. Увеличение ставки НДС неизбежно приведет к повышению стоимости товаров, а, значит, и к росту инфляции. Соответственно, при росте инфляции цена на тарифы жилищно-коммунальных услуг возрастет наравне со всеми остальными товарами и услугами.
На данный момент известно, что Минэкономразвития предлагает повысить стоимость ЖКУ в два этапа. Соответствующее предложение МЭР направлено в Минэнерго, Минстрой и Федеральную антимонопольную службу (ФАС), с документом удалось ознакомиться РБК. По данным агентства, чиновники предлагают увеличить тарифы в два этапа — на 1,7% с 1 января 2019 года и на 2,4% — с 1 июля 2019 года. Таким образом общий рост платежей за ЖКХ по итогам года для населения не должен выйти за пределы целевой инфляции в 4%.
Учитывая, что, согласно данным Росстата, последние несколько лет наблюдается снижение доходов населения, складывающаяся ситуация вызывает опасение у людей. Так, в 2015 году реальные доходы были снижены на 3,2%, в 2016 — уже на 5,8%, в 2017 — на 1,7%. Стоит отметить, что в 2018 году картина становится чуть более радужной: на момент последней оценки (июль текущего года) реальные располагаемые денежные доходы (за вычетом обязательных платежей, скорректированные на индекс потребительских цен) по сравнению с соответствующим периодом предыдущего года увеличились на 2%, а в период с января по июль 2018 года — на 2,6%. Такие данные приводит Федеральная служба государственной статистики.
Из чего складывается цена за коммунальные услуги
Общая стоимость коммунальных услуг складывается из двух составляющих: это собственно тарифы сбытовых компаний за электричество, газ, воду, тепло, и второе — услуги управляющей компании по обслуживанию дома, комментирует Яна Булмистре, руководитель отдела маркетинга строительно-инвестиционного холдинга «Аквилон Инвест» в Санкт-Петербурге. К таким услугам относится вывоз мусора, уборка придомовой территории и МОПов (места общего пользования) и так далее.
Если в домах старого фонда чаще всего применяется минимальный пакет услуг УК (так называемый городской тариф), когда стоимость рассчитывают на один квадратный метр жилой площади, то в новостройках размер платежей сильно разнится, сообщает спикер. Здесь уже наблюдается прямая зависимость от набора предоставляемых услуг: какие-то организации устраивают уборку чаще, какие-то реже, в некоторых домах предусмотрена охрана или консьерж, где-то организован раздельный сбор мусора и так далее. Кроме того, на размер платежей значительно влияет этажность здания, площадь двора, МОПов и иных параметров.
Так как тарифы на содержание общего имущества, уборку и вывоз мусора находятся в компетенции управляющей компании, то их повышение зависит исключительно от нее, и город может лишь давать рекомендации, говорит Надежда Калашникова, директор по развитию компании Л1. Но изменение этих тарифов возможно только по результатам проведения общего собрания собственников (ОСС). Если жильцы согласовали новые вводные, то они вступают в силу, если нет — остаются на прежнем уровне.
«Если вести речь об оплатах услуг УК, то повышение НДС напрямую их практически не коснется. Что касается сбытовых компаний, то прогнозировать, как они поведут себя после повышения НДС, очень сложно. С уверенностью можно сказать, что тарифы и дальше будут повышаться не реже одного раза в год, но как и насколько к этим повышениям будет привязано изменение ставки НДС — вопрос открытый»
Яна Булмистре, руководитель отдела маркетинга строительно-инвестиционного холдинга «Аквилон Инвест» в Санкт-Петербурге
Тарифы по Санкт-Петербургу и Ленобласти
Традиционно наблюдается разница в стоимости коммунальных услуг в Санкт-Петербурге и Ленобласти, и она достаточно существенная. Ориентировочно цифры платежек в области на 30-40% выше, сообщает Яна Булмистре. В усредненном варианте владельцы «однушек» в Петербурге ежемесячно платят около 3500 рублей, в Ленобласти — около 4700. Городские «двушки» обходятся в сумму около 5000 рублей, областные — 6000-6700 рублей. Плата за трехкомнатную квартиру в городе в среднем составляет 7500 рублей, в области — 9500 рублей. При этом нужно понимать, что это очень примерные значения, которые могут существенно меняться в зависимости от объема услуг УК, потребления ресурсов жильцом или времени года (в отопительный сезон размер коммунальных платежей больше).
В новостройках низкого ценового сегмента, где нет таких дополнительных статей расходов, как специальная охрана или автоматические системы доступа на территорию, средняя плата за обслуживание составляет порядка 30 рублей за квадратный метр, рассказывает Надежда Калашникова. В домах высокого класса, например, объектах Компании Л1 ЖК «Премьер Палас», ЖК «Классика» и ЖК «Граф Орлов» — от 35 до 40 рублей за «квадрат». К этому плюсуется оплата за воду, свет, тепло.
А если у вас апартаменты?
Оплата коммунальных услуг в апартаментах, которые юридически не являются жильем, всегда выше. Но их в основном покупают инвесторы — как «оптовые», так и индивидуальные, и только они определяют для себя рентабельность проекта. Чисто теоретически, рост расходов на коммуналку может отразиться на их планах. Но насколько этот фактор влияет на принятие решения о покупке сказать сложно. Тем более, что расходы они смогут компенсировать, подняв арендную плату, говорит Надежда Калашникова.
Вряд ли от повышения стоимости коммунальных платежей снизится доходность апартаментов, уверена Катерина Соболева, директор центра инвестиций в недвижимость Becar Asset Management. Например, в сети апарт-отелей Vertical собственники оплачивают коммунальные платежи только за тот период, когда их номера не заселены. Если учитывать заполняемость апарт-отеля Vertical на Московском проспекте за 2017 год (75%), то можно посчитать размер коммунальных платежей за номер площадью 25 кв. м. Коммунальная плата составляет 198 рублей за 1 кв. м: в нее входит сервис и большое количество услуг, итого — 4950 рублей в месяц. Но так как собственник платит только за то время, когда номер не заселен, в среднем затраты составляют 1237,5 рублей в месяц. С повышением ставки НДС до 20% эта цифра вырастет примерно на 30 рублей в месяц.
«Даже если произойдет удорожание цен на коммунальные услуги — а рано или поздно оно все равно произойдет, — на доходности владельцев апартаментов оно не отразится. В данном сегменте схема та же, что и в квартирах: коммунальные счета за воду, отопление и прочее оплачивает арендатор. Съемщики сознательно выбирают комфортный вид проживания. Они прекрасно осведомлены, что апартаменты предполагают определенный уровень сервиса и готовы за него платить. Поэтому повышение не приведет к оттоку съемщиков, так же, как и не станет меньше тех, кто снимает жилье»
Сергей Мохнарь, генеральный директор «ПСК-Недвижимость»
Больной вопрос
«Повышение стоимости коммунальных услуг — тема болезненная для всех слоев населения в принципе», — считает Алексей Буцайло, заместитель генерального директора УК «КВС-Сервис», так как она касается каждого жителя напрямую. И сотрудники УК тоже, как и все собственники жилья, платят за услуги ЖКХ своим управляющим компаниям, по месту жительства. А вот насколько серьезная нагрузка ляжет на владельцев недвижимости в связи с повышением ставки НДС и не станет ли это серьезным «ударом» для семей — вопрос сугубо индивидуальный.
Яна Булмистре не сомневается в том, что особенно ощутимо рост «коммуналки» скажется на семьях с детьми и неработающих пенсионерах. Плата в семь-девять тысяч за многокомнатную квартиру — это уже около десятой части бюджета среднестатистической семьи. А если вместе с тем люди вынуждены, к примеру, выплачивать ипотеку, то только на содержание квартиры отдается больше половины всех заработанных денег.
Любые повышения оплаты коммунальных услуг при растущей инфляции и понижающихся доходах граждан вызывают обоснованное недовольство, комментирует Надежда Калашникова. Определять, какую долю в семейном бюджете составляют коммунальные платежи, сложно: у всех разные доходы, разное жилье. Но, по данным аналитиков, эти расходы «съедают» порядка 20% семейного бюджета.
Энергосберегающие технологии на страже экономии: как снизить расходы ЖКХ
С каждым годом покупатели недвижимости становятся все более требовательными к всевозможным параметрам будущего жилья. Наиболее дотошные клиенты интересуются в том числе и размером коммунальных платежей, но нельзя сказать, что это становится решающим фактором при выборе того или иного жилого комплекса, говорит Николай Гражданкин, начальник отдела продаж «Отделстрой». Размер платы за коммунальные услуги в новостройках плюс-минус одинаковый (ведь максимальные тарифы устанавливаются Комитетом по тарифам) и различается в основном набором дополнительных услуг (за охрану, видеонаблюдение, наличие консьержей).
Но определенные новшества могут помочь сэкономить. Например, в ЖК «Новый Оккервиль» внедрены технологии, направленные на эффективное расходование ресурсов, что позволяет его жильцам платить меньше: это светильники с датчиками движения в местах общего пользования, светодиодные лампы и ленты освещения (потребляющие меньше электричества), индивидуальные счетчики тепла.
Компания Bonava сертифицирует свои объекты по добровольному экологическому стандарту Green Zoom (перечень практических рекомендаций по повышению энергоэффективности зданий). Эта система несет в себе две функции: повышение экологичности, энерго- и водоэффективности девелоперского проекта, а также оценка этих показателей в проектируемых и построенных домах.
К примеру, в I очереди ЖК Skandi Klubb потребление энергии составляет всего 139 кВт*ч/кв. м в год при нормативе в 185 кВт*ч/кв. м. Это позволяет жильцам в два раза сократить затраты на тепло и экономить порядка 10% затрат на электроэнергию. При этом проектом заложено потребление всего 109 кВт*ч/кв. м в год, то есть существует потенциал для дальнейшего снижения расходов — многое зависит еще и от отношения к энергопотреблению самих жителей, рассказывает Александр Свинолобов, заместитель генерального директора ООО «Бонава Санкт-Петербург».
В другом проекте компании, ЖК «Эланд», для обеспечения максимального энергосбережения и снижения коммунальных платежей применяется индивидуальный учет тепла с радиосбором данных. Каждый дом жилого комплекса оборудован индивидуальным тепловым пунктом с погодозависимым регулированием, в квартирах установлены терморегуляторы и радиаторные распределители. Так, в ноябре 2017 года среднее потребление тепла в однокомнатных квартирах ЖК «Эланд» составило 0,51 гигакалории. Наиболее экономные жильцы, использовавшие радиаторные терморегуляторы, израсходовали всего 0,03 гигакалории. Потребление в целом по дому составило 143 гигакалории, что на треть меньше норматива. За год жители комплекса экономят более 1,3 млн рублей по текущему тарифу на тепло.
Читайте также
Лайфхак: как платить за коммуналку меньше
Экоремонт своими силами: как сделать квартиру безопасной?
Дата публикации 12 сентября 2018
