Расчеты через эскроу-счета между застройщиками и покупателями жилья могут стать обязательными для всех комплексов, соответствующий законопроект рассматривается в Госдуме (второе чтение состоится 18 декабря). Если он будет принят, повсеместный переход на новую схему продаж произойдет 1 июля 2019 года. Ранее предполагалось, что расчеты через счета эскроу будут обязательными только для тех, кто запустит проекты после этой даты. Новострой-СПб решил узнать у участников рынка, чем может быть вызвана такая мера, как она отразится на рынке новостроек и ценах на жилье.
Сергей Терентьев, директор департамента недвижимости Группы ЦДС
Мне сложно понять, чем вызваны подобные изменения правил игры, так как они не идут на пользу рынку. В экономике проектов, которые уже находятся в стадии реализации, не была учтена продажа через эскроу-счета. Подобные нововведения и изменение правил игры задним числом могут привести к дефициту ликвидности у многих застройщиков и даже к отрицательной доходности проектов, что никак не может говорить в пользу покупателя, риски которого в связи с этим будут только расти.
Валерия Малышева, генеральный директор АО «Ленстройтрест»
Власти ищут способы для решения проблемы обманутых дольщиков. Введение эскроу-счетов — одна из таких мер. Теперь в реализацию жилищных проектов включаются банки, которые становятся активными участниками процесса привлечения средств от дольщиков. Новая версия 214-ФЗ предполагает, что застройщик должен при реализации квартир использовать эскроу-счета и спецсчета в кредитных учреждениях.
При работе со специальными счетами девелоперы сейчас не испытывают особых сложностей. Компании вынуждены готовить дополнительные документы для банков, которые бы подтвердили обоснованность платежей, но это не вызывает проблем у тех застройщиков, которые уже ранее работали по схеме проектного финансирования. К работе по эскроу-счетам вопросов больше. По нашей оценке, для полномасштабного перехода на работу по счетам эскроу потребуется не менее двух-трех лет. До этого застройщики будут стараться придерживаться старых схем.
Когда мы посчитали экономику проекта в условиях работы по новым схемам финансирования, получилось, что в случае перехода на проектное финансирование и эскроу-счета компания в среднем будет платить как минимум на 4-5 тыс. руб. больше с каждого квадратного метра по сравнению со старой схемой долевого строительства. Себестоимость будет выше при текущих объявленных ставках. Рост себестоимости приведет к увеличению цены «квадрата» для конечного потребителя.
Крупные банки, такие как Сбербанк и ВТБ, декларируют, что есть застройщики, которые уже работают с эскроу-счетами, но это не в нашем регионе. Сейчас нет понимания, как взаимодействовать девелоперам и банкам, нет четкого регламента от Центробанка. Пока схема работы с эскроу-счетами до конца не ясна, делать выводы об их пользе для рынка преждевременно.
Виталий Коробов, директор по развитию СИХ «Аквилон Инвест»
Пока не понятно, какими в итоге мы увидим очередные поправки. В нынешней версии законопроекта предусмотрено сохранение текущей схемы финансирования для объектов в зависимости от степени готовности и количества уже заключенных ДДУ, однако конкретные показатели еще не установлены. В любом случае изменение схемы финансирования уже стартовавших объектов может отрицательно повлиять на их окупаемость. В себестоимость изначально не были заложены траты на кредитование, а это добавление не менее 10% к сумме строительства. Цены на квартиры неизбежно повысится, и мы можем получить ситуацию, когда стоимость аналогичных объектов будет существенно отличаться из-за разной формы финансирования, что негативно скажется на продажах.
По подсчетам экспертов, для перевода на эскроу-счета всех объектов с 1 июля 2019 года отрасли единовременно потребуется порядка 1,5 трлн рублей. Успеют ли банки всего за 6 месяцев подготовиться к обработке заявок всех девелоперов — большой вопрос. Кроме того, если раньше речь шла о том, что отрасли дадут некий тестовый период для перехода на новую схему, то сейчас переходного периода фактически нет, а все пробы и ошибки будут отражаться как на бизнесе, так и на конечном покупателе.
Дмитрий Смирнов, председатель совета директоров ГК «Полис Групп»
Пока рынок находится в ситуации неопределенности. Как бы это ни было удивительно, но основное звено в этой схеме — банки — сегодня заявляют о том, что не готовы к переходу на работу с девелоперами по эскроу-счетам.
Стоимость квадратного метра из-за новых поправок однозначно увеличится. В первую очередь, это будет зависеть от банковских ставок. Как я уже отметил, никакой ясности сейчас нет. Участники рынка ждут: как и когда банки и государство определятся по работе с эскроу-счетами.
Если проследить динамику обсуждения этого вопроса, то сначала речь шла о получении финансирования по полноценной рыночной ставке в 11%, затем ставка была снижена до 5,5-6%, затем обсуждались варианты в 3%. На данный момент мы так и не понимаем, под какой процент будем получать деньги, которые покупатель разместит на эскроу-счет. Если это 3% — один разговор, если 6% — совсем другой.
Следует отметить, что на рост стоимости квадратного метра окажет влияние общая совокупность рыночных факторов, ставка по экроу-счетам в которой лишь составная часть. По нашим оценкам в перспективе до конца 2019 года цены на первичном рынке вырастут на 15-20%.
Читайте также
«Дешевле уже не будет»: блиц-опрос о том, что будет с ценами и спросом на новостройки
«Когда не знаешь точно — предполагай худшее»: почему квартиру в ипотеку надо покупать сейчас
Новостройки Петербурга подорожают в 2019 году на 5-15% — эксперт о причинах роста цен
Дата публикации 18 декабря 2018
