Кошелек или жизнь: купить готовую квартиру или рискнуть на котловане?

Перед покупателем всегда стоит дилемма: рискнуть и приобрести жилье дешевле на стадии котлована или же заплатить больше, но выбрать новостройку с хорошей степенью готовности и с минимальными рисками недостроя. Здесь нет универсальных советов, каждый принимает решение самостоятельно: рисковать или нет. Новострой-СПб оценил плюсы и минусы каждого варианта.

Согласно данным Комитета по строительству, по итогам 2018 года в Петербурге было введено в эксплуатацию 3,9 млн кв. м жилья, что на 11% превышает показатели 2017 года. Как правило, именно декабрь являлся ударным месяцем по количеству сданных метров.

Так, в декабре 2017 года в эксплуатацию было введено 1,08 млн кв. м жилья, а в 2018 году цифра выросла в 2 раза – 2,2 млн кв. м, сообщает Юлия Семакина, маркетолог-аналитик ЗАО «БФА-Девелопмент».

Столь высокий рост коэффициентов в Петербурге объясняется тем, что в 2015-2016 началась реализация многих объектов. А поскольку многоэтажный дом строится в среднем за 2-3 года, в 2018 эти объекты как раз и были сданы, говорит Денис Казберов, руководитель проектов компании «Мегалит – Охта Групп».

Застройщики в 2018 году сдавали новостройки, а покупатели разбирали квартиры как горячие пирожки. Повышенный спрос на новостройки эксперты рынка связывают с опасениями людей по поводу роста ипотечных ставок и стремлением приобрести жилье на максимально выгодных условиях, рассказывает Алексей Бушуев, директор по продажам Seven Suns Development.

Определенную роль сыграли также колебания курса отечественной валюты (традиционно в августе) и ожидания роста цен на новостройки в связи с законодательными изменениями. Все это активизировало отложенный спрос и спровоцировало рост инвестиционных покупок, комментирует Ольга Трошева, руководитель КЦ «Петербургская Недвижимость».

Вряд ли в 2019 году случится ажиотажный спрос на квартиры. Скорее всего, он сохранится на прежнем уровне, считает Елена Гутман, начальник управления маркетинга и продаж ЗАО «БФА-Девелопмент». «Рынок перейдет в иной формат, строители наладят новые бизнес-процессы. Покупатели морально уже готовы к изменениям строительного рынка, отказу от «долевки», росту себестоимости и цен на квартиры» - утверждает спикер. Но вот что они будут приобретать дальше – «котлован» или готовое жилье – большой вопрос.

Сложный выбор

Эксперты говорят о том, что 2018 год не выявил «перекоса» в сторону спроса на жилье в финальной стадии готовности. Квартиры на стадии котлована остались такими же популярными, как и до внесения изменений в 214-ФЗ. Средняя цена предложения в массовом сегменте по итогам года увеличилась на 8% в Санкт-Петербурге и на 12,8% в пригородной зоне Ленинградской области. В дальнейшем она также будет расти, поскольку для ее снижения нет никаких предпосылок, сообщает Ольга Трошева.

По информации Becar Asset Management, в первом квартале 2019 года стоимость квартир в Ленинградской области начинается от 1,6 млн руб. за квартиру-студию. В Санкт-Петербурге минимальная стоимость квартир в новостройках составляет 2,6-2,7 млн рублей.

«Покупателей, которые берут квартиры на старте, достаточно. Здесь самый главный аргумент – цена. Найти 500-600, а порой и 900 тыс. руб., чтобы вложиться в уже готовый проект – непосильная задача для многих» – говорит Ольга Ульянова, директор департамента рекламы и маркетинга ГК «Полис Групп».

К заключению сделки следует подходить рационально, с учетом своих финансовых возможностей и жизненных обстоятельств. Стоимость квартиры на старте продаж и в момент сдачи отличается примерно на 25-30%. Соответственно, вкладываясь в квартиру на стадии котлована вы, безусловно, совершаете выгодную инвестицию.

Есть и еще одно преимущество: широкий пул представленных планировок. К моменту готовности дома выбор становится более ограниченным, особенно для небольших объектов. Там может уже не оказаться квартиры нужной площади или с желаемым количеством комнат, обращает внимание читателей Вера Сережина директор управления стратегического маркетинга Группы RBI (входят компании RBI и «Северный город»). Как правило, доступными остаются просторные 2- и 3-комнатные квартиры.

Преимущества и недостатки готовой квартиры

Плюсом готового жилья является отсутствие необходимости ждать, пока построят дом, и платить за съемную квартиру. Можно сразу заселяться и обустраиваться на новом месте. Особенно актуально это тем, кто взял квартиру в ипотеку – не нужно нести дополнительные ежемесячные расходы, когда и так каждая копейка на счету.

К тому же, новостройка высокой степени готовности – почти стопроцентная гарантия того, что вы не станете обманутым дольщиком, не потеряете свои деньги и время, не погрязнете в бесконечных препирательствах и попытках получить долгожданное жилье.

Еще один приятный бонус: не откладывая в долгий ящик можно начинать оформлять документы на оформление имущественного налогового вычета, размер которого доходит до 260 тыс. рублей.

Что же касается минусов, то они очевидны: как уже упоминалось ранее, все ликвидные квартиры раскупают, как правило, сразу, поэтому приходится брать не то, что хочется, а то, что осталось. Ну и цены тоже нельзя назвать «приятными»: к моменту ввода дома в эксплуатацию они дорастают почти до стоимости квартир на вторичном рынке жилья.

Не затянет ли «котлован» на самое дно?

Подобные опасения возникают в связи с нововведениями, которые по своей сути должны повысить защищенность покупателя. Однако эти нормы значительно повышают финансовую нагрузку на девелоперов, которую не все способны выдержать. Часть застройщиков будет вынуждена покинуть рынок, считает Алексей Бушуев, директор по продажам Seven Suns Development.

Все идет к консолидации рынка вокруг крупнейших компаний. Ужесточение закона нарушит существующие финансовые модели и приведет к росту цен на новостройки 5-15%. Необходимо тщательно подходить к выбору застройщика и локации, так как всегда существуют риски при покупке жилья на уровне котлована.

Однако Николай Гражданкин, начальник отдела продаж ИСК «Отделстрой», считает, что риска практически нет, так как средства, внесенные покупателем, будут располагаться на эскроу-счетах и не могут быть потрачены застройщиком до передачи квартиры покупателю. «Имеет смысл приобрести квартиру на начальном этапе строительства сейчас, поскольку после 1 июля 2019 года прогнозируется рост цен, связанный с новым порядком расчетов» – утверждает спикер.

Гордевская Надежда, директор по продажам и маркетингу компании «Самолет ЛО», дает покупателям рекомендации при покупке квартиры на стадии котлована: «Надо смотреть на устойчивость компании, ее капитал. Проверить, входит ли она в группу компаний, не сильно ли закредитована. Нужно обязательно смотреть проектную и строительную документацию».

Ольга Трошева, руководитель КЦ «Петербургская Недвижимость», добавляет, что для уверенности необходимо обратить внимание на репутацию компании, понять, как она работала в кризисные годы, случались ли задержки с вводом в эксплуатацию домов. Ведь в периоды реформ особенно важно, чтобы девелопером выступала надежная и опытная компания.

Ленобласть – лидер по количеству обманутых дольщиков

Одним из самых неблагополучных регионов в плане появления долгостроев считается Ленинградская область. Чего только стоит печально известный застройщик ГК «Норманн», который имеет сразу несколько проблемных проектов. Среди них: ЖК «Три апельсина», «На Заречной» (Парнас), «Яркий» (Янино), «Морошкино» (дер. Порошкино), «Ижора парк» (Металлострой). В ноябре 2018 года компания лишилась права заключать новые ДДУ из-за несоблюдения сроков ввода жилых домов. Сейчас решается судьба долгостроев (ранее шла речь о завершении строительства не позднее сентября 2019 г.), а пока без крыши над головой остаются более 6 тыс. дольщиков.

Сложности есть также у ЖК «Демидовский парк» (пос. Тайцы), который первоначально планировали ввести в эксплуатацию еще в 2017 году. Среди недостроев числится ЖК «Воронцов» в Мурино (его будет достраивать ЛеноблАИЖК), «Щегловская усадьба», «Силы природы», «Ромашки», «Ленинградская перспектива», «Елки Вилладж», «Румболово-Сити», «Молодежный квартал», «Город детства», «Кирккоярви» и другие.

Однако власти не бездействуют. В конце 2018 года было решено разработать комплексную программу достройки всех проблемных объектов Ленобласти. Михаил Москвин, заместитель председателя правительства региона по строительству, предложил ужесточить меры наказания недобросовестным застройщикам, и, напротив, упростить процедуру передачи «долгостроев» новым инвесторам.

Также предполагается, что компании, решившиеся взять на себя ответственность за возобновление строительства, получат различные бонусы. К сожалению, эта инициатива требует внесения поправок в ряд федеральных законов, поэтому решение по ней может сильно затянуться. Радует одно: уже сейчас стали создавать штабы для завершения проблемных объектов. Значит, есть надежда на счастливый исход.

Старты продаж на стадии котлована СПб и ЛО

Источник: Новострой-СПб

Читайте также

Новоселье близко: новостройки Петербурга и Ленобласти со сроком сдачи в 1 квартале 2019 года

Январские старты продаж: 4 новостройки Петербурга по выгодным ценам

Миллион квадратных метров: количество новостроек в Шушарах бьет рекорды