Ослабление рубля и пандемия коронавируса ощутимо ударили по рынку недвижимости и покупателям. Доходы россиян, которые и до этого нельзя было назвать высокими и стабильными, упали. Застройщики, не без труда пережившие переход на проектное финансирование, вынуждены снова включаться в борьбу за выживание. Ольга Ульянова, директор департамента рекламы и маркетинга ГК «Полис Групп», специально для Новострой-СПб рассказала, как сильно изменился рынок новостроек Петербурга и области за последнее время.
Ситуация в экономике резко изменилась. Сначала из-за рухнувших цен на нефть упал рубль, потом случилась пандемия коронавируса. Как бы вы сейчас охарактеризовали происходящее на рынке новостроек Петербурга и области при всей его инертности. Что изменилось с начала года?
В 1 квартале 2020 года объем реализации вырос на 12% по сравнению с 1 кварталом 2019 года. Март на рынке недвижимости всегда характеризовался подъемом рынка после достаточно спокойных месяцев зимы. В этом году подъем оказался более резким и динамичным, что повлияло на объемы реализации.
Все те, кто находился в процессе поиска квартиры, вынуждены были быстро сделать свой выбор и совершить сделку, опасаясь дальнейшего повышения цен. На рынок также пришли и те граждане, которые пытались спасти свои накопления.
Средняя цена реализации за 3 месяца увеличилась на 9,6%. За март рост составил 5-7%. Основными причинами такого роста, конечно, стало падение курса рубля, дестабилизация экономики.
Что сейчас происходит со спросом, действительно ли он просел, люди взяли паузу на время карантина для решения жилищного вопроса? Оживится ли спрос летом?
После сверхактивного марта произошла некоторая корректировка спроса в сторону снижения, поэтому в апреле продажи идут более умеренно. По итогам месяца планируем меньший объем реализации, а также вводим корректировку по объему продаж на традиционно спокойный май и последующие летние месяцы.
В настоящее время покупатели более тщательно подходят к выбору объекта, отдавая предпочтение вариантам с хорошим соотношением цена/качество. Активный интерес к рынку недвижимости сейчас проявляют инвесторы, как правило, их интересуют наиболее дешевые варианты – студии и однокомнатные квартиры.
Сегодня покупателям непросто: они опасаются за свои будущие доходы, тщательно проверяют надежность застройщика, внимательно смотрят на темпы строительства. На рынке присутствует тревожность. В то же время покупатели понимают, что в текущей экономической ситуации сбережения необходимо как минимум сохранить, а недвижимость – консервативный и низкорисковый инструмент.
Какого-то оживления рынка можно ждать ближе к концу года.
Сможет ли ипотека поддержать спрос? Какой должна быть комфортная для населения ставка?
Безусловно, в настоящее время ипотека по-прежнему остается драйвером рынка – до 70% квартир приобретается с использованием жилищных кредитов. Последние годы за счет того, что ЦБ придерживался политики снижения ключевой ставки, проценты по ипотечным кредитам были одними из самых низких.
С конца марта, в связи с резким падением рубля, банки начали повышать ипотечные ставки, а некоторые и вовсе свернули часть программ. Поэтому те, кто хотел приобрести квартиру в ипотеку, отложили покупку, наблюдая за ситуацией.
Сейчас с запуском новой программы с государственной поддержкой по ставкам 6-6,5% рынок ждет небольшое оживление, так как это привлечет покупателей, которые откладывали покупку. Это проверенный инструмент, который смог поддержать покупательский спрос на достаточном уровне во время кризиса 2014 года.
В жилых комплексах ГК «Полис Групп» уже можно купить квартиру по этой программе. Мы работаем по ней с нашими банками-партнерами.
Если раньше все застройщики сходились во мнении, что квартиры в новостройках будут дорожать, то теперь звучат мнения, что цены к лету могут упасть на 20%. Какое мнение (и почему) вы разделяете?
Мы не прогнозируем значительного отката цен. Опираясь на объективные факторы, которые дает нам рынок, мы видим, что объем нового предложения постепенно сокращается: за 3 месяца оно составило более 30% (по сравнению с 2019 годом).
За счет стабильного спроса текущий объем предложения также становится меньше. Соответственно, оснований для снижения нет. Акции, скидки могут иметь место в данный период, но они скорее локальны: на определенные типы квартир, в определенной локации, на проекты с изначально завышенными ценами и т.д.
Кроме того, меры государственной поддержки, в том числе ипотека с субсидированной процентной ставкой помогут поддержать спрос.
Корректировка цен возможна на уровне 10-12%, в большей степени, конечно, она коснется менее ликвидного предложения рынка.
Что будет с предложением нового жилья в Петербурге и области в новых экономических реалиях? Не грядет ли сжатие рынка, уменьшение площадей квартир? Где теоретически возможен дефицит – в Петербурге или области?
Как я уже отметила, предложение и объем застройки сокращаются. И этот тренд сформировался еще в прошлом году вместе с переходом отрасли на проектное финансирование: не все проекты и не все застройщики смогут его получить.
Также последние годы мы видим отток застройки из областных локаций в город. Последние годы Ленинградская область активно застраивалась, шло развитие нескольких локаций – Мурино, Кудрово, Бугры. Но сегодня потенциал этих территорий практически исчерпан и новые проекты здесь появляются все реже.
А вот на территориях, приграничных к Ленинградской области, но находящихся в Санкт-Петербурге, конкуренция сейчас входит в активную фазу. Здесь еще много свободных участков под застройку, которые девелоперы активно осваивают. Поэтому с большей вероятностью можно ожидать увеличения доли жилья в границах Санкт-Петербурга, во всяком случае, в ближайшие 1-2 года.
Что касается уменьшения площадей квартир, то тренд на их оптимизацию присутствует последние несколько лет.
Покупатели очень хорошо считают деньги: оплата электричества, растущие счета за отопление, нет желающих оплачивать дополнительные неиспользуемые метры, поэтому уже сейчас многие застройщики, предлагая планировку покупателю, показывают возможную расстановку мебели, чтобы сложилось целостное впечатление о квартире.
Однако в дальнейшем я не вижу объективных причин для еще большего уменьшения площадей жилья в квартирографиях, напротив, с активным внедрением государственной поддержки для семейного покупателя застройщики могут увеличивать объемы квартир именно для этого сегмента.
Прогнозируете ли вы рост онлайн-сделок из-за изоляции и пандемии?
Безусловно, да. В текущей ситуации это очень удобный инструмент. Сегодня покупки онлайн становятся частью нашей реальности, недвижимость – не исключение. Для многих девелоперских компаний онлайн-продажи уже давно стали неотъемлемой частью бизнеса.
Для того, чтобы выбрать квартиру, клиенту достаточно доступа к интернету. На сайтах застройщиков сегодня представлено полное описание проектов, локаций, презентации, буклеты, планировки квартир и даже фотографии вида из окон.
Активно используются 3D-туры. Кроме этого, всегда доступны онлайн-чаты со специалистами, которые помогут подобрать и забронировать объект. Сегодня практически все этапы сделки можно пройти и контролировать дистанционно, не приезжая в офис. Что в условиях текущей реальности крайне важно. Наша компания полностью перешла на онлайн-продажи с 1 апреля 2020 года.
В настоящее время заключено более 100 дистанционных сделок. Из них 15 по электронной регистрации, но работа с использованием этого сервиса продолжается. До конца месяца мы планируем заключить около 150 дистанционных сделок.
Основной момент с удаленными сделками это ФЗ №115, который требует идентификации личности. Как вы считаете, нужно ли как-то решить эту проблему или все же личное присутствие хотя бы раз, но необходимо?
С развитием технологий идентификация личности может уже также проходить дистанционно посредством, например, видеосвязи. Но кредитные организации в целях минимизации рисков все же часто требуют присутствия покупателя, особенно это касается ипотечных сделок.
Я думаю, в ближайшее время мы придем все-таки к полностью дистанционным сделкам.
Ваша компания строит не только классические квартиры, но и апартаменты. Как сейчас обстоят дела в этом сегменте? Произошло ли насыщение или нет? Что с ценами на этот тип недвижимости сегодня? Будет ли рост?
В настоящее время ГК «Полис Групп» реализует собственный проект апарт-комплекса «М97» в Московском районе Петербурга. Мы характеризуем его как успешный: в настоящее время продано практически 100% помещений. Для управления номерами приглашена профессиональная компания, которая будет заниматься сдачей помещений в аренду и генерировать доход собственников.
Если говорить об этом сегменте, то в настоящее время на рынке Санкт-Петербурга представлены преимущественно сервисные апартаменты, а не «псевдожилье». То есть это помещения, которые предназначены для сдачи их в аренду и получения собственником дохода.
Для Петербурга это действительно популярное направление, так как с каждым годом наш город активно развивается как крупный туристический центр. В то же время в Петербурге, в отличие от Москвы, представлено очень мало небольших гостиниц уровня 3*. И именно апарт-отели заполняют сегодня эту нишу.
Время от времени апартаменты хотят приравнять к жилью. Нужно ли это? Есть ли вероятность, что тогда ценовая разница сотрется, и покупать апартаменты уже будет не так выгодно?
Каждый сегмент должен развиваться в своей нише. Сегодня рынок апартаментов нашел своего покупателя, формируется целая индустрия арендной недвижимости, сюда приходят профессиональные управляющие компании.
Рынок жилья и рынок апартаментов не нужно отождествлять. Апарт-отели – это гостиничный сектор. Да, он больше ориентирован на долгосрочную аренду, но все же аренду, т. е. временное пребывание.
Конечно, уровняв жилье и апартаменты, мы рискуем полностью потерять этот сектор как отдельный сегмент недвижимости.
Как ваша компания смотрит в будущее сегодня, когда все так быстро меняется и не в очень хорошую сторону? Вы за оптимистический или пессимистический прогноз?
Дальнейшее развитие ситуации будет зависеть, прежде всего, от состояния экономики нашей страны, какие меры будут приняты для поддержания бизнеса.
Но следует отметить, что рынок недвижимости в целом уже подготовлен к постоянно меняющимся условиям. После процесса перехода на эскроу-счета в строю остались сильные самостоятельные застройщики. Вряд ли стоит ждать дальнейшего укрупнения рынка.
Мы придерживаемся оптимистичного сценария. Активные продажи 1 квартала 2020 г. создали для застройщиков запас, который позволит спокойно скорректировать свою деятельность с учетом введенных ограничений.
По нашим оценкам, начала положительной динамики можно ожидать в конце 2020 – начале 2021 года. В городе не будет затоваривания рынка, т.к. объем предложения естественным образом снижается вследствие перехода отрасли на проектное финансирование.
Читайте также
Заработать на покупке жилья: в Петербурге стали чаще приобретать инвестиционные квартиры и апартаменты
Минстрой: после режима самоизоляции спрос на жилье может упасть до 50%
Автор: Лариса Петрова
Дата публикации 27 апреля 2020
