Рынок новостроек постепенно приходит в себя после снятия режима самоизоляции. Сейчас покупатели ведут себя довольно активно – во многом благодаря госпрограмме льготной ипотеки со ставкой 6,5%. Что ждет рынок осенью, повысятся ли цены на жилье, останется ли ипотека такой же доступной – об этом специально для Новострой-СПб рассказала Ольга Ульянова, директор департамента рекламы и маркетинга ГК «Полис Групп».
Как бы вы охарактеризовали начало третьего квартала на рынке новостроек Петербурга и области? Каким рынок вышел из пандемии?
Сейчас ситуация стабилизировалась, поэтому можно сказать, что мы начинаем третий квартал с уже более понятной картиной. Конечно, прошедшее полугодие однозначно выбивается из привычной статистики из-за пандемии, которая повлияла на темпы продаж.
У разных компаний этот период растянулся на 2-3 месяца. Тем не менее, застройщики смогли реализовать новые возможности, например, схему дистанционных продаж, которая ранее не применялись в качестве основной.
Наша компания также одной из первых начала использовать дистанционные продажи, что позволило быстро стабилизировать работу.
Возможность приобрести квартиру онлайн сохраняется и сейчас. Поэтому позади интересный период, который дал новый опыт. Главный вывод – любая сложная ситуация всегда показывает сильнейших, которые, пройдя этот этап, становятся еще выносливее.
Сильно ли просел спрос весной из-за ослабления рубля и коронавирусной инфекции? Наблюдается ли сегодня восстановление рынка?
Безусловно, мы отмечали спад продаж: начиная с конца марта и до середины мая процесс покупки квартиры был частично парализован из-за объявленных в стране нерабочих дней. У клиентов возникали сложности с подготовкой пакета документов для покупки квартир, например, получением справок по месту работы пр. Также медленнее шла регистрация сделок из-за корректировки графика работы МФЦ. Все это привело к формированию отложенного спроса.
Однако уже в мае-июне застройщикам удалось отыграть потерянные позиции, в том числе за счет внедрения ипотеки с государственной поддержкой.
Наша компания за первое полугодие заключила более 1600 сделок. Доля ипотечного портфеля выросла по итогам 6 месяцев до 80%.
Поддержала ли рынок льготная ипотека? Не так давно условия по ней были пересмотрены, как бы вы охарактеризовали этот инструмент?
Программа государственной поддержки очень сильно поддержала рынок и оживила спрос в условиях нестабильности. Строительная отрасль сегодня выполняет роль локомотива, который способен тянуть за собой экономику страны.
Но она тоже не сможет эффективно работать без государственной поддержки, поэтому программу субсидированной ипотеки мы рассматриваем именно как один из механизмов помощи отрасли. Ипотека с господдержкой сейчас является основным драйвером роста рынка.
Несмотря на различные меры поддержки властями рынка, экономическая ситуация в стране остается непростой. Что сегодня происходит со спросом на новостройки? Сокращается ли платежеспособный спрос?
По нашим проектам спрос остается стабильным. Покупатели выбирают проекты с удачным соотношением цена-качество.
После внесения последних корректировок в программу ипотеки с господдержкой, когда сумма кредита на покупку жилья была увеличена до 12 млн рублей для жителей Санкт-Петербурга и Ленинградской области, это существенно увеличило возможности клиентов приобрести квартиру большей площади и, соответственно, повысило спрос на жилье такого формата, в том числе квартир с европланировками.
Работает ли детская ипотека, ставки по которой начинаются от 4,5%? Что покупают семьи сегодня?
Детская ипотека является большим подспорьем для покупателей с детьми, так как этот продукт был выведен на рынок раньше и разработан именно для поддержки этой категории заемщиков.
Основной запрос при покупке жилья от семейного покупателя – это квартиры с отдельными комнатами для каждого члена семьи и с общим пространством, где бы они могли вместе проводить время, рациональные планировки без переплаты за лишние метры и инфраструктура рядом или в составе комплекса.
Поэтому основной продукт, который выбирают покупатели с детьми – это квартира с европланировкой, либо 2-, 3-комнатная квартира. Практически во всех наших проектах есть собственные детские сады и школы, поэтому этот вопрос не стоит остро.
Что происходит с ценами на строящееся жилье? По разным данным с начала года бюджетное жилье в новостройках подорожало на 7%. Так ли это? Будут ли цены расти дальше? Где сильнее наблюдается рост: в городе или области?
В этом году, по сравнению с показателями прошлого года, мы наблюдаем значительный прирост цен первичном рынке. Цены на объекты ГК «Полис Групп» с начала года выросли 13-15% в зависимости от проекта. В Санкт-Петербурге с начала года цены на жилье выросли на 8,8%, в Ленинградской области – на 3,9%.
Средняя цена квадратного метра в новостройках в городской черте сейчас составляет 141,6 тыс. руб., в области – 85,4 тыс. руб. При этом, как правило, полугодовой прирост обычно составляет не более – 5-6%.
На увеличение стоимости квадратного метра во многом повлиял возросший спрос на жилье на фоне рекордно низких ставок по ипотеке и негативных ожиданий граждан, связанных с нестабильной ситуацией в экономике из-за пандемии коронавируса.
По-прежнему ли пользуются спросом квартиры с отделкой в новостройках? Или люди стали экономить на отделке и предпочитают делать ремонт сами?
Квартиры с полной отделкой остаются востребованным продуктом. На рынке на долю таких квартир приходится до 40% предложения. На мой взгляд, сложно сэкономить, делая ремонт самостоятельно. Сегодня стоимость отделки у застройщиков в среднем стоит от 7 до 10 тысяч рублей за 1 кв. м.
Сможет ли покупатель самостоятельно уложиться в такую сумму? Если очень постарается, то, скорей всего, да. Но следует учитывать еще несколько факторов: во-первых, вести переговоры и контролировать рабочих покупателю уже придется самостоятельно, кто с этим сталкивался, согласится, что все это не очень просто и отнимает много времени.
Во-вторых, это время, в течение которого покупатель не сможет полноценно пользоваться квартирой. А потерянное время – это потерянные деньги.
Ваш проект «Мой мир» продается по эскроу-счетам. Сейчас, когда с момента реформы прошел год, можно ли сказать, что она была успешная? Какие итоги вы бы подвели в плане проектного финансирования?
Адаптация к жизни новой схемы работы продолжается. Банки только набираются опыта в строительстве. Пока процесс пополнения объема предложения новостроек, реализуемых посредством проектного финансирования, не очень активен.
Банки очень вдумчиво подходят к оценке проектов, закладывают финансовые риски, анализируют вероятность увеличения доходности проекта.
Условия выставляются очень жесткие, и застройщикам приходится к этим условиям приспосабливаться. Это процесс не быстрый, и, по нашим оценкам, он будет актуален и в следующем году.
В прошлом интервью вы отметили, что на рынок вернулись инвесторы и стали проявлять интерес к студиям и 1-комнатным квартирам. Стало ли инвесторов больше?
Число инвестиционных сделок в первом полугодии 2020 года выросло, так как в ситуации неопределенности люди хотели быстро вложить деньги в надежный стабильный инструмент, которым является рынок недвижимости.
Интерес к рынку новостроек также подогревала ситуация с обложением дополнительным налогом вкладов в общей сумме свыше миллиона рублей. Поэтому многие выводили деньги из вкладов и размещали их в недвижимость.
Ожидаете ли вы каких-то потрясений до конца года? Например, осенью прогнозируют вторую волну коронавирусной инфекции – сможет ли она опять обрушить продажи или рынок выучил этот урок?
Надеемся, что следующее полугодие будет более традиционным и пройдет без резких колебаний. Из наметившихся тенденций мы ожидаем продолжения роста цен на жилье. И не исключаем дальнейшего снижения ипотечных ставок.
Проценты по ипотеке напрямую зависят от решений ЦБ по значению ключевой ставки. На последнем заседании регулятор анонсировал, что ее снижение до 4,5% будет не последним в этом году.
Читайте также
«Время для приобретения недвижимости сегодня выигрышное – ставки по ипотеке самые низкие за всю историю»
«Спрос вернулся к высоким прошлогодним значениям, во многом благодаря льготной ипотеке»
Автор: Елена Смирнова
Дата публикации 16 июля 2020
