Покупатель не обязан разбираться в строительной терминологии, но знание основных понятий ему точно не помешает. Новострой-СПб поговорил с экспертами и узнал, кто есть кто в мире строительства, и важно ли обычному человеку видеть разницу между девелопером и застройщиком.
Застройщик и девелопер
В строительстве есть два ключевых термина – застройщик и девелопер. Это не синонимы, хотя их часто путают. И важно отличать их друг от друга, ведь у них разные функции и полномочия.
В соответствии с Градостроительным кодексом РФ застройщик – физическое или юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке возведение объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий и подготовку проектной документации. То есть во всех документах фигурирует именно застройщик – в договоре на участок, в расчетном счете, в ИРД (исходно-разрешительной документации), в ДДУ, поясняет Ольга Трошева, руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (Setl Group).
Он также следит за тем, чтобы не нарушались права жителей соседних домов, добавляет Марина Павлюкевич, генеральный директор PLG.
Понятием «девелопер» законодательство в принципе не оперирует. Под ним на рынке, как правило, представлен определенный бренд, под эгидой которого работают сразу несколько застройщиков.
Девелопер администрирует и контролирует деятельность компаний, которые входят в его структуру, определяет общую стратегию развития, подбирает земельные участки. Но он не ведет строительный процесс – эта обязанность возложена на застройщика. Именно поэтому все документы – разрешение на строительство, права на землю – оформляются именно на застройщика, комментирует Ольга Ульянова, директор департамента рекламы и маркетинга ГК «Полис Групп».
«Застройщик – это юридический термин, прописанный в 214-ФЗ, защищающем права дольщиков. И требования к нему закреплены законодательно (например, к опыту работы на рынке и к наименованию). На практике зачастую девелопер и застройщик – это одно и то же, хотя бывают исключения, когда управление девелоперским проектом предоставляется как услуга собственнику участка»
Александр Свинолобов, заместитель генерального директора ООО «Бонава Санкт-Петербург»
Для покупателя очень важно понимать, что застройщик – это официальная организация (или физическое лицо), владеющая земельным участком, на котором осуществляется стройка. Она несет ответственность перед дольщиками и государством в соответствии с законодательством РФ, и отвечает, чтобы ДДУ был исполнен как надо и в необходимые сроки.
В противном случае, если это понятие как-то подменено или замылено, все может закончиться очень печально, в том числе потерей денег, говорит Ольга Шарыгина, вице-президент Becar Asset Management.
Как работают мошеннические схемы? Как уже говорилось ранее, в крупных холдингах девелопером является головная организация, а непосредственное строительство, продажи и обслуживание клиентов осуществляет дочерняя структура или застройщик. Иногда недобросовестные компании действуют следующим образом: деньги с дольщиков собирают временно созданные фирмы, и они же потом объявляют себя банкротами.
При этом головной офис продолжает работать на рынке с незапятнанной долгостроями репутацией. Сейчас таких случаев, к счастью, стало гораздо меньше, чем еще 5-10 лет назад. Компании теперь дорожат своей репутацией. Но в любом случае, прежде чем приобретать квартиру, покупателям стоит ознакомиться с портфелем завершенных застройщиком проектов и историей создания фирмы, а также проверить, не было ли заведено на нее или партнерские компании судебных дел.
Большая часть такой информации находится в свободном доступе в интернете, рассказывает Ася Левнева, директор департамента по маркетингу и продажам ЗАО «Балтийская жемчужина».
«Девелопер – это дорогое имя, которое объединяет в своем составе группы компаний самых разных компетенций, и осуществляет реальное управление строительными проектами»
Светлана Денисова, начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент»
Примеры:
ГК «Полис Групп» – это бренд, который объединяет в своей структуре несколько застройщиков, осуществляющих строительство жилых комплексов, как этого требует законодательство. Например, «ООО «ТИН Групп» – застройщик по объектам ЖК «Вернисаж», «Полис на Московском».
В структуре PLG есть компании «Новый век» и «Стайл Строй», которые являются застройщиками и заказчиками инвест-отелей IN2IT и «Про.Молодость» соответственно.
ЗАО «БФА-Девелопмент» – это компания-девелопер, в состав которой входят компании-застройщики, правообладатели на земельные участки, обладающие разными компетенциями. Например, ООО «Зенит-Строй-Инвест» реализовало проект «Академ-Парк», а также провело реконструкцию футбольной ДЮШ олимпийского резерва «Смена».
Другие важные фигуры: fee-девелопер, генподрядчик, техзаказчик, инвестор
В сфере строительства можно встретить такое понятие как fee-девелопер. Иногда его отождествляют с термином «технический заказчик», но это не совсем корректно. Это юридическое лицо, которое имеет достаточный опыт и необходимые ресурсы, чтобы от имени застройщика заключать договоры на проведение инженерных изысканий, разработку проектной документации, а также на строительство или реконструкцию объектов капитального строительства.
Еще fee-девелопер подготавливает задание на выполнение различных видов работ, предоставляет необходимые для этого материалы и оборудование. «Стоит отметить, что это западная модель поведения. В нашей стране она пока не так распространена», – говорит Алексей Бушуев, директор по продажам Seven Suns Development.
Классическая опция fee-девелопмента предполагает делегирование полного цикла девелопмента, что может быть интересно, например, непрофильным собственникам участков под жилищное строительство, а также тем застройщикам, которые по тем или иным причинам не в состоянии реализовать большой объем проектов своими силами.
«Fee-девелопер – девелоперская компания, которая может осуществлять проект, не будучи его инвестором или правообладателем на земельный участок. Это игрок рынка, который вкладывает в проект преимущественно собственные компетенции, а не финансовые или материальные активы»
Светлана Денисова, начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент»
В СПб fee-девелопмент не развит, примеров реализации таких проектов нет. Предлагаются отдельные опции (эксклюзивные продажи жилья брокером), часто проекты реализуются в партнерстве с собственником жилья (собственник входит в проект землей, девелопер занимается строительством). Также есть примеры предложений сотрудничества по франшизе, которые будут полезны небольшим строительным фирмам, имеющим проблемы с получением проектного финансирования, комментирует Ольга Трошева.
«Fee-девелопер – это как раз тот случай, когда застройщик и девелопер являются разными, независимыми лицами: такой девелопер занимается развитием проекта по договору с застройщиком, тогда как застройщик может быть просто собственником земельного участка. Можно провести параллель со сдачей квартиры в аренду через агента: агент выполняет всю работу по сдаче квартиры и получает за это вознаграждение, но собственником квартиры не является»
Александр Свинолобов, заместитель генерального директора ООО «Бонава Санкт-Петербург»
Если говорить про технического заказчика, то он нередко входит в структуру застройщика, хотя может выступать и как отдельное юрлицо, разъясняет Марина Павлюкевич. Это лицензированный вид деятельности. Технический заказчик организовывает разработку и выдачу на стройплощадку проектной и рабочей документации, контактирует с предприятиями-монополистами – «Ленэнерго», «Водоканалом» и «Теплосетью», надзорными органами, контролирует процесс строительства.
Техзаказчик выполняет подготовку полного комплекта исходно-разрешительной документации, получает разрешение на строительство, занимается вводом здания в эксплуатацию. Также технический заказчик может вести строительный контроль за ходом строительства со стороны застройщика.
Очень важная фигура в строительстве – генподрядчик. Он занимается непосредственно строительным управлением и отвечает за график производства работ и их правильную последовательность. Это лицензированный вид деятельности с обязательным наличием в штате сертифицированных в области строительства специалистов.
Если возникают какие-то вопросы с монополистами, вводом дома в эксплуатацию или проектной документацией, то ими занимается застройщик, который контролирует работу генподрядчика.
Генподрядчик – это тот, кто нанимает субподрядчика. Заказчик может либо сам искать всех сотрудников, либо нанять одного генподрядчика – и тогда он будет заключать договоры подряда с более мелкими компаниями. «Иными словами, это более структурированная прослойка между заказчиком и подрядчиком. При этом генподрядчик может быть только один, а подрядчиков может быть практически бесконечное число, в зависимости от проекта», – рассказывает Ольга Шарыгина.
«Генеральный подрядчик передает часть своих функций другой фирме-подрядчику или нескольким. Такая компания несет ответственность перед заказчиком за действия всех нанятых фирм, а перед привлеченными силами – за своевременную оплату услуг. При этом заказчик и субподрядчики не несут никакой взаимной ответственности, если это не прописано в договоре»
Алексей Бушуев, директор по продажам Seven Suns Development
В строительную цепочку могут встраиваться и иные участники процесса. Например, инвесторы и заказчики, говорит Алексей Бушуев. Инвестором может выступать как физическое, так и юридическое лицо, осуществляющее финансирование строительства, заказчиком – уполномоченное инвестором лицо или компания, отвечающая за реализацию проекта. Заказчиком может выступать и инвестор.
Принимая решение о строительстве какого-либо объекта, инвестор заключает инвестиционный договор с заказчиком и перечисляет денежные средства на его счет. Заказчик выбирает проектную организацию и полностью оплачивает ее услуги, заключает договор с генподрядчиком на выполнение строительных работ, при необходимости обеспечивает строительные материалы и осуществляет контроль за процессом. Когда строительство объекта завершено, заказчик и генподрядчик обеспечивают приемку госкомиссией и передают объект инвестору.
Строить самому, привлекать сторонние компании или «дочки»?
Что надежнее: когда к строительству конкретного жилого комплекса привлечены в большинстве своем дочерние компании или подрядчики со стороны? Чью работу проще регулировать?
Единой оптимальной схемы нет, считает Ольга Ульянова. Каждая компания выбирает ту модель бизнеса, которая ей кажется эффективной с точки зрения организации процесса строительства, затрат. В любом случае девелоперы никогда не обходятся без помощи субподрядчиков, например, на такие работы как монтаж окон, установка лифтового оборудования и т.д.
Сегодня на рынке нет компаний, которые бы абсолютно всё делали на стройке самостоятельно. Это невозможно в принципе. Строительство – очень сложный синтезирующий процесс, который объединяет в себе огромное количество самых разных производств, функций.
«Современное человечество давно уже научилось вполне успешно использовать принцип разделения труда. И этот принцип в полной мере реализуется в строительных проектах. Нет цели сделать все самим, но есть задача – выполнить работы максимально качественно и профессионально. Даже при строительстве египетских пирамид камни в каменоломне выламывали одни люди, транспортировкой глыб занимались другие, а конечной подгонкой и шлифовкой – третьи. И это суть три разных подрядных организации»
Светлана Денисова, начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент»
«Дочку» в целом проконтролировать проще, считает Марина Павлюкевич. Но в целом все зависит от юридической канвы взаимоотношений с подрядчиками. Например, можно прописать с ними гарантийные удержания, чтобы обеспечить надлежащее качество и сдачу работ в срок, или попросить предоставить банковские гарантии (при больших объемах работ).
Что касается надежности, то тут все зависит от самой структуры. Если компания понимает, что часть функций ей проще выполнить самостоятельно, то она, безусловно, возьмет их на себя. Именно поэтому есть совмещения функций застройщик-заказчик, застройщик-генподрядчик и так далее, поясняет Ольга Шарыгина.
Компании, в которых нет столько своих сотрудников, нанимают людей со стороны и очень жестко контролируют их работу – как с точки зрения качества, так и с точки зрения бюджетирования. Конечно, стройка – такой бизнес, когда расходы могут вырасти на 10%, а то и 30%. Контроль бюджета – ключевой момент работы с подрядчиками и со сметой.
Сейчас компании часто практикуют использование фиксированной ставки и стоимости. В этом случае застройщик защищает себя от непрогнозируемых трат и драматического падения доходности проекта.
Конечно, работать лучше всего с проверенными компаниями, говорит Алексей Бушуев. Ведь если организация будет недобросовестно или некачественно выполнять свои обязанности, то заказчик потеряет не только деньги, но и время, которое понадобится на устранение ошибок и поиск нового партнера.
В качестве примера успешного взаимодействия различных структур можно рассмотреть «Балтийскую жемчужину». 15 лет назад Шанхайская Заграничная Объединенная Инвестиционная Компания (ШЗОИК) в качестве инвестора и представителя Китая договорилась с российской стороной о реализации инвестиционного проекта в Санкт-Петербурге на южном берегу Финского залива. Для этих целей была создана дочерняя структура ЗАО «Балтийская жемчужина», которая осуществляла реализацию проекта в качестве девелопера и застройщика непосредственно на территории города.
Для этого были привлечены местные специалисты и подрядчики из Петербурга, так как у китайских представителей на тот момент не было опыта работы на российском рынке. Сегодня коллаборация китайских технологий и российских традиций получила успешное воплощение – микрорайон «Балтийская жемчужина».
Должен ли покупатель разбираться во всех нюансах?
Покупатели нечасто интересуются конкретными подрядчиками строительной компании, ведь они не на слуху. Также им не интересны документы, на основании которых они действуют. Для них главным является застройщик, которого они считают ответственным за проект и сроки исполнения работ по нему. И это в целом правильно.
Согласно действующему законодательству, любая строительная компания обязана размещать в открытом доступе полный пакет разрешительной документации. Что касается подрядных организаций, то по запросу клиента эти данные также могут быть предоставлены, чтобы покупатель мог удостовериться, что строительство объекта, в котором он собирается приобрести квартиру, ведется квалифицированными подрядными организациями, поясняет Ольга Ульянова.
Это уже является достаточной гарантией того, что с проектом с большой долей вероятности все будет в порядке. Покупателю не стоит перегружать себя лишней информацией, тем более, что повлиять на нее все равно нет никакой возможности.
Девелопер должен уметь эффективно тендерить, то есть выбирать лучших исполнителей из имеющегося предложения, учитывая соотношение цены и качества, и контролировать их работу. Умение добиваться необходимого качества, предусматривать в своих контрактах период гарантийного обслуживания и гарантийных обязательств по выполненным работам со своих подрядчиков и поставщиков – это и есть тот самый профессионализм, которого от девелоперской компании должен ожидать дольщик, считает Светлана Денисова.
Читайте также
Коронавирус, дикий спрос и астрономические цены – ждать ли продолжения в 2021 году?
В 2020 году девелоперы Петербурга купили в 10 раз больше земли под жилье
Автор: Евгения Рекшан
Дата публикации 10 февраля 2021
