Новую квартиру в строящемся доме можно купить не только по ДДУ напрямую у застройщика, но и у физлица. О том, как правильно провести такую сделку, что такое договор уступки и ждать ли изменений в связи с грядущим переходом на эскроу-счета, разобрался Новострой-СПб.
Что такое договор уступки прав
Чтобы купить жилье в конкретной новостройке, нужно обратиться в офис к застройщику. Сотрудник компании поможет выбрать походящий лот, собрать и правильно оформить все бумаги, заключить договор долевого участия в строительстве (ДДУ). Но иногда случается так, что приглянувшихся квартир к моменту покупки попросту не остается в продаже. Например, клиент присмотрел себе жилье на старте продаж, а когда «созрел», то все доступные лоты уже выкупили.
Как быть? Выход из такой ситуации один: купить квартиру по договору уступки прав. Но заключить его можно только в том случае, если дом еще не был введен в эксплуатацию.
Под договором уступки прав требования понимают соглашение, по которому дольщик до момента подписания акта приема-передачи квартиры в новостройке может передать право на получение недвижимости третьему лицу. Поскольку в данном случае невозможно заключить сделку купли-продажи, владелец квартиры может переуступить третьей стороне свои права и обязанности по договору долевого участия, рассказывает Надежда Зотова, директор по маркетингу и рекламе строительно-инвестиционного холдинга «Аквилон Инвест».
Соглашение об уступке заключается в той форме, в которой была совершена первоначальная сделка. Соответственно, договор подлежит государственной регистрации в установленном законом порядке, поясняет Вероника Перфильева, старший юрист практики по недвижимости и инвестициям Адвокатского бюро «Качкин и Партнеры».
Договор переуступки прав должен включать в себя:
- условия о том, какое именно право (требование) уступается/переходит другому лицу;
- цену уступаемого права;
- права и обязанности цедента (сторона, уступающая право) и цессионария (сторона, принимающая право).
Кому выгодно заключать договор переуступки прав
Заключение договора уступки прав обычно происходит в добровольном порядке и на взаимовыгодных условиях.
Чаще всего такой возможностью пользуются инвесторы, чтобы получить прибыль и не платить налог, реализовав актив до сдачи дома или момента подписания акта приема-передачи квартиры, говорит Ольга Трошева, руководитель КЦ «Петербургская Недвижимость». В среднем за строительный цикл стоимость квартиры возрастает на 20%. Чем ближе завершение проекта – тем меньше квартир остается у застройщика, поэтому предложения, отмеченные переуступкой, пользуются спросом. Они особенно интересны покупателям, которым важно в скором времени переехать в новое жилье с высокой степенью готовности.
Таким образом, сделка получается выгодной для обеих сторон. Продавец не несет дополнительные расходы, «отбивает» вложенные деньги и получает доход. Покупатель получает именно то жилье, о котором мечтал, но по более приемлемой цене, чем после введения новостройки в эксплуатацию. К тому же, риск стать обманутым дольщиком и не получить жилье снижается практически до нуля.
Однако нужно помнить, что приобретение квартиры по переуступке у частного лица не подходит под программы господдержки ипотечных заемщиков и другие виды субсидирования, напоминает Надежда Зотова.
Возможные сценарии
Если дольщики хотят продать квартиру, когда процесс строительства еще не завершен, то возможны два сценария:
1. Покупатель уже полностью рассчитался с застройщиком (за исключением вопросов переобмера площадей);
2. Квартира оплачена частично.
Согласно Гражданскому кодексу РФ, если уступка осуществляется без перевода долга, то формально разрешения застройщика не требуется. Однако практика показывает, что довольно сложно найти покупателя, который решится приобрести такую квартиру, не получив согласия застройщика на сделку, рассказывает Светлана Денисова, начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент». «Важно помнить, что застройщик – это главный источник прав, и вся ответственность по заключенным договорам лежит именно на нем. Поэтому покупатель квартиры по переуступке заинтересован в том, чтобы застройщик был проинформирован о сделке», – говорит эксперт.
Если же речь идет о переуступке частично оплаченного договора, то в данном случае застройщик принимает в сделке непосредственное участие. Он имеет полное право отказать, если сочтет нового контрагента неплатежеспособным, или какие-то условия сделки будут ему недостаточно понятны.
Впрочем, застройщики редко чинят препятствия своим дольщикам, особенно, когда квартиры уже проданы. Несмотря на это, они обычно заинтересованы в том, чтобы запрашивали их согласие при заключении договора переуступки. Им важно видеть, кто является контрагентом, независимо от того, расплатились дольщики полностью или лишь частично, отмечает спикер.
Комиссия застройщика
Согласие компании-застройщика на переуступку обычно стоит денег – в основном, цифра варьируется в пределах 50 тыс. руб. Этот момент, как правило, прописывается в ДДУ. Девелоперам важно контролировать процесс продажи, потому что частные инвесторы нередко составляют им конкуренцию, выставляя квартиры по более низким ценам. Но комиссия взимается не только по этой причине.
Если для продажи привлекается агентство, то появляются дополнительные расходы по оплате услуг специалистов по недвижимости. В случае, если стороны осуществляют взаиморасчеты через банковскую ячейку, то продавец несет расходы по ее оплате, информирует Светлана Денисова. Также для обеих сторон сделки существует госпошлина. Дополнительных затрат, соответственно, потребует и изготовление нотариальных копий.
Риски, нюансы и подводные камни
Покупка квартиры у физического лица по уступке прав – это всегда риск. Поэтому очень важно заранее обезопасить себя, чтобы не потерять в итоге и деньги, и жилье.
Чтобы минимизировать риски при покупке квартиры по договору переуступки:
Обязательно проверить, правомочен ли продавец совершать уступку, а также не было ли право (требование) ранее уступлено цедентом другому лицу.
Узнать, требуется ли согласие застройщика на уступку права. И, если требуется, то было ли оно получено.
Выяснить, оплачено ли уступаемое право требования (в данном случае речь идет об оплате квартиры первым собственником).
Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается с момента государственной регистрации договора и до момента подписания сторонами передаточного акта (иного документа о передаче объекта долевого строительства).
Оплату по договору уступки лучше осуществлять после его регистрации.
Что изменится с появлением эскроу-счетов
Переход на проектное финансирование, который произойдет уже 1 июля 2019 года, волнует всех участников рынка недвижимости, ведь некоторые вопросы будут решаться совсем иначе. Но вряд ли это изменение существенно отразится на сделках, совершаемых по договору уступки прав требования, считают эксперты.
При переходе на эскроу-счета переуступаться станут и средства, перечисленные на них – право истребовать их или объект недвижимости в случае невыполнения застройщиком обязательств по ДДУ появится у нового владельца, рассказывает Катерина Соболева, управляющий директор центра инвестиций в недвижимость Becar Asset Management. Соответственно, изменения будут носить в большей степени организационный характер и не повлияют на переуступку как инструмент продаж.
В связи с изменением законодательства есть вероятность, что 30% и более недвижимости будут продаваться по переуступке.
Сейчас же доля переуступок в общем объеме продаж невелика. Например, в «Петербургской Недвижимости» их значения в среднем оцениваются на уровне 3%, с небольшим трендом к росту. А у ЗАО «БФА-Девелопмент» и строительно-инвестиционного холдинга «Аквилон Инвест» данные одинаковые: переуступки составляют не больше 5% от числа совершенных сделок.
Почему перепродают квартиры в новостройках
Квартиры в еще не сданных новостройках продают обычно по двум причинам:
- чтобы получить выгоду;
- по семейным обстоятельствам.
«Квартиры по переуступке продают, когда у человека меняются жизненные обстоятельства: переезд, невозможность выплат по ипотеке»
Катерина Соболева, управляющий директор центра инвестиций в недвижимость Becar Asset Management
Про так называемые коммерческие переуступки уже говорилось выше. Их в основном совершают инвесторы, которые приобретают квартиры по минимальным ценам на старте продаж, а продают незадолго до ввода в эксплуатацию. Заработать в данном случае можно от 15 до 30% в зависимости от типа квартир и объекта, считает Надежда Зотова.
Соглашается с ней и Вероника Перфильева: «Прибыль зависит от стоимости «квадрата», спроса на строящийся объект в целом, состояния рынка на момент уступки и иных обстоятельств. На практике такая «маржа» редко составляет более 20-35% от первоначальной цены объекта».
Что же касается семейных обстоятельств, то довольно распространены сделки по переуступке между родственниками (например, от родителей к детям). Также нередко переуступка обуславливается заключением/расторжением брака или появлением ребенка, когда купленная ранее квартира перестает соответствовать требованиям конкретной семьи.
Читайте также
«Покупателям нужно проявлять бдительность и выбирать новостройки с высокой степенью готовности»
Названы преимущества питерских новостроек для инвесторов
Дата публикации 19 июня 2019
