Ситуацию по недостроенным объектам в Ленобласти можно назвать, мягко говоря, непростой. Какое будущее ждет рынок недвижимости в этом регионе и на что можно рассчитывать обманутым дольщикам, узнал Новострой-СПб.
Ситуация в регионе
«Долгострой» - слово, которого боится каждый покупатель, купивший квартиру в строящемся доме. К сожалению, власти так и не смогли разработать эффективные меры по их предотвращению. Да, 214-ФЗ призван защищать права дольщиков, но, тем не менее, в нем все же находится немало лазеек, которыми пользуются недобросовестные застройщики.
Предполагается, что новые поправки к закону, вступающие в силу с 1 июля 2019 года, смогут решить проблему радикально: в результате люди получат либо готовое жилье, либо – обратно свои деньги. Но это пока только планы на будущее. Как будет работать новая программа – еще не понятно.
А до недавнего времени было так: хочешь приобрести квартиру относительно недорого? Тогда рискни, купи жилплощадь на стадии котлована, а дальше уж как повезет. В итоге – недостроенные дома и несчастные люди, вынужденные скитаться по родственникам и друзьям, жить в съемных комнатах и регулярно ходить на пикеты с требованиями предоставить им их законное жилье.
Глава Ленинградской области Александр Дрозденко недавно сообщил, что сейчас в регионе насчитывается около 15 тысяч обманутых дольщиков (причем, цифра эта уменьшилась в сравнении с тем, что происходило еще два года назад: тогда «пострадавших» было примерно 20 тысяч) – это 36 долгостроев. Судьба владельцев квартир этих проектов так и не ясна.
А буквально на днях была признана банкротом строительная компания «Навис», и коллекция «недостроев» пополнилась еще двумя почти готовыми объектами: ЖК «Щегловская усадьба» (два корпуса) и «Созвездие» (один корпус). Впрочем, предполагается, что до 15 марта 2019 года будет определена компания-инвестор, которая завершит все необходимые работы по ним.
Проблемы есть и у компании «Норманн», гендиректор которой (Владимир Смирнов) был задержан правоохранительными органами в конце января за нецелевое расходование денежных средств дольщиков, а затем отпущен под обязательство о явке.
Недавно дольщики Normann обратились к Владимиру Смирнову с открытым письмом, попросив его передать все активы и документацию властям, чтобы те могли завершить строительство незаконченных объектов: ЖК «Десяткино», «Яркий» и «Морошкино».
Впрочем, это только самые свежие примеры. Хватает и других. Например, ЖК «Ванино» (застройщик ООО «Тареал») в Ломоносовском районе, история которого начиналась еще в далеком 2011 году, а завершиться все никак не может. На официальном сайте застройщика размещен текст Мирового cоглашения, где указан срок передачи квартир дольщикам: не позднее 31 декабря 2019 г. (если документ будет принят). Впрочем, стоит ли верить этой информации – большой вопрос.
Еще один объект – ЖК «Азбука» в Щеглово (ИСК «Константа»). Новострой-СПб предупреждал в расследовании Тайного покупателя о том, что с проектом не все гладко. Так и получилось: первые работы начались в 2014 году, да так и «зависли» на самой ранней стадии. Земельные участки были выставлены на торги в 2016 году, но покупателей не нашлось. Судьба проекта не определена.
ГК «УНИСТО Петросталь», за которой числятся ЖК «Чудеса света», «Тридевяткино царство» и «Аннинский парк», распродает сейчас собственные активы, для того чтобы достроить эти объекты и закрыть имеющиеся перед кредиторами долги.
Но есть и истории со счастливым концом. Например, при поддержке Правительства Ленобласти возобновились строительные работы в ЖК «Силы природы» в Мурино. Первый корпус планируют сдать до конца мая этого года (он теперь считается отдельным проектом и называется ЖК «Ромашки»), остальные – летом 2020 года.
Достроен ЖК «Ленсоветовский» (ООО «Титан» перестала заниматься им в 2014 году), а ЖК «Воронцов» от «Спецкапстрой СПб» (Новострой-СПб тоже в свое время на 2 балла оценил проект) недавно был «переформатирован» в ЖСК «Охтинский», и наконец-то определились сроки по его достройке – ориентировочно 2023 год.
Как «победить» долгострой
Выступая на XI Съезде строителей Ленинградской области, губернатор Александр Дрозденко предоставил фактически готовую комплексную программу по достройке незавершенных жилых объектов и призвал всех добропорядочных застройщиков принять в ней участие.
Было предложено ввести единый термин «проблемные дольщики» (а не делить их на обманутых и тех, у кого задерживают сроки сдачи строящегося дома) и «проблемные объекты долевого строительства», а также понятие «донор». Компания-«донор» – это как раз и есть тот застройщик, который берется за реализацию самых сложных проектов.
Проблемные объекты в свою очередь подразделяются на три подгруппы:
- с положительной рентабельностью (компания-«донор» может заработать на достройке);
- с нулевой или минимальной рентабельностью (в этом случае компании будет оказана помощь правительства по многим вопросам, начиная от строительства дорог и заканчивая проведением инженерных коммуникаций);
- с отрицательной рентабельностью (к ним относятся объекты компаний-банкротов; достраивать их будут путем создания ЖСК, при поддержке правительства Ленобласти. Для застройщиков, которые окажут помощь в достройке таких ЖК, предусмотрены различные преференции).
Губернатор выразил надежду, что крупные компании не останутся в стороне и совместно с правительством Ленобласти помогут решить вопросы долгостроев и обманутых дольщиков.
Станет ли меньше долгостроев?
Сохранится ли тенденция к дальнейшему сокращению количества проблемных дольщиков в Ленобласти? Дмитрий Ермышев, директор по рекламе ДК «Созвездие», считает, что ситуация неоднозначная и сейчас сложно делать выводы. «С одной стороны, власти очень пристально стали следить за схемами строительства, многие из них, отличные от долевого участия, больше не используются. Клиенты стали лучше разбираться в вопросе. Они сами теперь требуют от застройщика соответствия всех документов «букве» закона. С другой стороны, сокращение количества проблемных объектов во многом происходит из-за достройки в ближайшем «прикадье», пусть и с задержкой в 2-3 года. А вот незавершенные стройки в других локациях не так интересны инвесторам, и судьба их не понятна», – комментирует спикер.
«Грядущие законодательные изменения, безусловно, приведут к задержкам сроков введения ряда объектов. Таким образом, число обманутых дольщиков за счет переходного периода может вырасти» – уверен Александр Гиновкер, генеральный директор агентства недвижимости «Невский Простор», вице-президент АРСПбиЛО.
А вот Вероника Перфильева, старший юрист практики по недвижимости и инвестициям адвокатского бюро «Качкин и Партнеры», напротив, полагает, что число проблемных дольщиков действительно будет постепенно уменьшаться. Связывает она это с тем, что, во-первых, власти Ленобласти усиленно работают в данном направлении, а, во-вторых, на минимизацию нарушения прав дольщиков направлена реформа федерального законодательства, регулирующего долевое строительство. И эта реформа поступательно реализуется в течение последних полутора лет, что конечно же приносит свои результаты.
А «донор» кто?
В открытых источниках в качестве «доноров» упоминаются компании «Гарантъ девелопмент», «Евроинвест», «Лидер Групп», Setl City, а также некоторые банковские структуры. Негусто, да? Почему игроки рынка недвижимости не любят достраивать «проблемные» проекты?
«Сейчас выбор компаний, которые берутся за достройку того или иного объекта, происходит в «ручном» режиме. Однако есть уверенность в том, что спустя некоторое время государство в лице федерального правительства создаст крупную организацию, которая будет целенаправленно заниматься достройкой проблемных объектов»
Александр Гиновкер, генеральный директор агентства недвижимости «Невский Простор», вице-президент АРСПбиЛО
Ответ на этот вопрос не так очевиден, как кажется. Дело здесь не только и не столько в затратах: любой долгострой вызывает у людей негативные эмоции, а сильно «подмоченная» репутация объекта с большой долей вероятности будет экстраполироваться на нового застройщика. Пусть он даже и выступает в качестве «донора», фактически «спасителя» новостройки.
Однако стоит понимать, что смена застройщика очень сложна. Причины, по которым компании принимаются за «реанимирование» долгостроев, могут быть самыми разнообразными. «Бывает, что достройка объекта – политическое решение. Иногда удается привлечь инвестора, который выкупает квартиры или действует по принципу проектного финансирования. Если дом построен наполовину, все квартиры в нем проданы, а денег не хватило, то достраивать его невыгодно. Если же можно получить прибыль, то проект становится интересным», – говорит Дмитрий Ермышев. «Но если спрос на квартиры был изначально низкий, и именно поэтому не хватило средств на строительство, то смысла вкладываться нет».
Чем еще заинтересовать инвестора? Преференциями, которые могут предложить власти Ленобласти: предоставление земельного участка под новое строительство (компенсационный участок), выкуп помещений в проблемном объекте (или объекте инвестора) для государственных или муниципальных нужд, выкуп построенных новым застройщиком объектов социальной инфраструктуры, финансирование строительства инфраструктуры на проблемном объекте (или объекте инвестора) за счет бюджетных средств, снижение стоимости подключения к инженерным сетям, комментирует Вероника Перфильева.
Кроме того, в разработке сейчас находятся новые «бонусы», которые могут представлять немалый интерес для застройщиков (например, разрешение на отклонение от предельных параметров согласованного строительства), однако они требуют внесения изменений в федеральное законодательство.
Читайте также:
В Ленобласти предлагают отбирать у застройщиков жилые проекты с просроченным сроком ввода
Застройщикам «ЛенCпецCтрой» и «Норманн ЛО» запретили регистрировать ДДУ
Главу компании-банкрота «Петротрест» ждет суд
Дата публикации 13 марта 2019
