Чтобы жизнь в новом доме не омрачилась бесконечной войной с застройщиком, а ремонт не стал вечным, нужно прийти на приемку квартиры хорошо подготовленным. Новострой-СПб расскажет, на что обратить самое пристальное внимание, когда застройщик сдает вам жилье, какие дефекты могут угрожать вашей безопасности и что делать, если квартира оказалась меньше, чем должна была быть.
Акт приема-передачи квартиры
Согласно 214-ФЗ, дольщик становится собственником квартиры в новостройке лишь тогда, когда подписывает с застройщиком акт приема-передачи. Этот документ подтверждает, что обе стороны полностью исполнили свои обязательства по договору долевого участия (ДДУ). Однако практика показывает, что не всё и не всегда происходит легко и быстро. Покупатель жилья может столкнуться с серьезными дефектами, требующими устранения со стороны строительной компании.
«Если у дольщика есть замечания, необходимо их зафиксировать письменно и передать представителю застройщика. Застройщик обязан устранить неполадки в течение определенного периода времени и снова пригласить дольщика на осмотр»
Ольга Барашкова, заместитель руководителя отдела маркетинга ГК «Прок»
Стоит отметить, что за последние пять лет количество квартир, не принятых дольщиками, значительно снизилось. Если раньше с первой попытки сдавали около 60-65% жилья, то сейчас в большинстве случаев эти показатели достигают 90-95%.
Стоит отметить, что в ДДУ указываются два срока: это ввод дома в эксплуатацию и выдача ключей от квартир. Как правило, между этими датами застройщики оставляют срок порядка полугода – время специально берется с запасом, чтобы успеть передать все квартиры и исправить замечания, которые обнаружили владельцы.
Пени за просрочку отсчитываются именно с момента окончания срока передачи ключей, поэтому оставлять к этой дате непереданные квартиры невыгодно самому застройщику, и такие случаи – редкость, рассказывает Надежда Зотова, директор по маркетингу и рекламе строительно-инвестиционного холдинга «Аквилон Инвест». «Ввод дома в эксплуатацию – длительная процедура, построенный объект проверяют различные комиссии. Поэтому таких недочетов, когда в квартире было бы категорически нельзя жить, априори быть не может. Как правило, все недостатки, обнаруженные при приемке, легко исправимы, и застройщики устраняют их в рабочем порядке», – считает эксперт.
Как уведомляют дольщиков
До подписания акта приема-передачи закон предусматривает получение дольщиком уведомления о готовности квартиры и приглашения на ее осмотр, результаты которого фиксируются в специальном акте, который называют «дефектной ведомостью» или «дефектовкой».
У некоторых покупателей сложилось мнение, что такое уведомление должно приходить по почте или осуществляться в виде личного оповещения. Это не так. Большинство застройщиков предлагает своим клиентам явиться в назначенное время через публикацию графиков передачи квартир в открытых источниках, на своих официальных сайтах, комментирует Светлана Денисова, начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент». Дополнительно менеджеры звонят дольщикам, чтобы пригласить их на осмотр, после чего прямо на месте подписывается уведомление.
Почтовые отправления используются только в том случае, когда дольщики намеренно уклоняются от приемки квартиры или по каким-либо причинам не имеют доступа к связи, поэтому уведомить их телефонным звонком невозможно.
Принимать самим, с техспециалистом или обратиться в специализированную компанию?
В самостоятельной приемке квартиры ничего трудного нет. Сложно не заметить очевидные дефекты в виде трещин в стене или перекошенных/разбитых окон. Другой вопрос, что далеко не все собственники морально готовы совершить этот шаг. Они опасаются, что им не хватит компетенции разобраться в качестве сдаваемого жилья или же априори не доверяют строительной компании, ожидают от нее худшего и не хотят вступать в якобы неизбежный конфликт. Поэтому бывают ситуации, когда на приемку приглашают стороннего технического специалиста или даже обращаются в специализированную фирму.
В последние три года появилось много организаций, помогающих в приемке квартир, говорит Катерина Соболева, управляющий директор центра инвестиций в недвижимость Becar Asset Management. Специалист с профессиональным оборудованием и знаниями о всех значимых нормативах может помочь хозяевам обнаружить существенные недостатки нового жилья.
С другой стороны, по словам Михаила Гущина, директора по маркетингу Группы RBI (входят компании RBI и «Северный город»), специалистам платят деньги, поэтому они заранее нацелены на то, чтобы найти любые дефекты, иначе со стороны клиента к ним могут появиться вопросы. Совсем необязательно, что найденные ими недоработки обязательно будут критичными.
«Понять, существенен ли обнаруженный недостаток, помогает грамотная работа службы технадзора и общение с людьми. Инженеры прямо на объекте всегда готовы поговорить с дольщиками лично, и разъяснить, серьезен ли дефект или находится в пределах нормы»
Михаил Гущин, директор по маркетингу Группы RBI (входят компании RBI и «Северный город»)
Впрочем, повторим, не стоит излишне бояться действовать самостоятельно: девелоперы, дорожащие своей репутацией, обычно стараются минимизировать возможные нарекания от клиентов, и поэтому следят за качеством выполнения работ. В 2011 году компания ЮИТ первая создала специальное подразделение, которое принимало работы подрядной организации, прежде чем передавать квартиру дольщикам. С годами многие застройщики стали принимать квартиры у подрядчиков и проверять все нюансы отделки и несущественные недостатки, рассказывает Катерина Соболева.
«Если замечания зафиксированы, застройщики принимают их к устранению в абсолютном большинстве случаев»
Катерина Соболева, управляющий директор центра инвестиций в недвижимость Becar Asset Management
Если на осмотр квартиры не пускают стороннего человека
Застройщики не горят желанием допускать посторонних на приемку квартиры, а в некоторых случаях могут запросто отказать в этом. Хотя в 214-ФЗ сказано, что акт приемки-передачи имеет право подписывать только сам дольщик, а указаний на то, что нельзя прийти на осмотр «со своим кузнецом», нет.
Если приглашенный специалист приходится дольщику родственником, достаточно будет показать документы, подтверждающие родство, и ему позволят войти.
Если же специалист – знакомый или просто нанятый человек, то можно прямо на месте составить простую письменную доверенность, разрешающую его присутствие на площадке. Правда, не всегда такой документ действует как волшебный ключик, отпирающий все двери. Представитель строительной компании может упорствовать в своем нежелании пускать посторонних в квартиру, хотя формально он не прав.
Поэтому лучше всего заранее подстраховаться и составить нотариально заверенную доверенность. С таким документом технический специалист сможет прийти на приемку сам, без дольщика, и составить смотровой лист, указав в нем все имеющиеся недочеты. Владелец квартиры, придя на вторичный осмотр, окажется подготовленным, и подпишет акт приема-передачи. Или не подпишет, но тогда сможет внятно аргументировать свою позицию и потребовать исправления найденных дефектов в установленные законом сроки.
Принимаем квартиру самостоятельно: к чему готовиться
Если вы решили заняться приемкой самостоятельно, то начать следует с тщательного чтения ДДУ. Там прописаны все важные моменты – от общих характеристик квартиры (площадь, этаж) до полного списка всех установленных элементов и проделанных работ (вид отделки, наличие радиаторов). Отсутствие любого пункта из этого списка необходимо внести в акт осмотра. Он составляется в вольной форме в двух экземплярах (один для себя, другой для застройщика).
Все обнаруженные дефекты также вписываются в дефектную ведомость: кран течет, стоит однокамерный стеклопакет вместо двухкамерного или криво установлен радиатор. Еще лучше – сразу делать фотографии «проблемных мест» и прилагать их к документам. Если, к примеру, не зафиксировать заметные царапины на окнах/дверях или сколы на сантехнике, то доказать впоследствии, что они были сделаны строителями, а не хозяевами квартиры, будет невозможно.
На устранение дефектов закон дает застройщику 45 дней (ФЗ № 2300-1 от 07.02.1992 г. «О защите прав потребителей»).
«Обычно, если нет серьезных недостатков, на осмотр даже трехкомнатной квартиры требуется 30-40 минут»
Светлана Денисова, начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент»
Почему не стоит подписывать акт приема-передачи до устранения всех дефектов? Помимо очевидных опасений «а вдруг ничего не исправят, раз бумаги уже подписаны», есть еще один существенный момент. Поставив подпись на документе, вы получите ключи. И это значит, что без вашего личного присутствия попасть в квартиру никто не сможет. Чтобы специалисты смогли вести в ней работы по устранению выявленных недостатков, вам придется каждый раз приезжать на объект и открывать им дверь. Делать это нужно будет в течение рабочего дня, а это неудобно.
Виды дефектов: серьезные и не очень
Обнаруженные на осмотре недочеты делятся на критичные и некритичные. Первые не дают возможности жить в квартире, потому что влияют на безопасность и комфорт.
Грубые дефекты:
- разбитые, плохо примыкающие или неплотно закрывающиеся окна;
- перекошенные двери;
- неисправность электропроводки;
- проблемы с канализацией и водопроводом (например, протекающее сантехническое оборудование);
- отсутствие тяги в вентиляции;
- неработающие радиаторы.
Эксперты сходятся в том, что подобные замечания застройщик должен устранять самостоятельно. И будет даже правильнее, если служба клиентского сервиса заранее их зафиксирует и исправит еще до вызова дольщика на осмотр.
Ремонт таких недостатков не только весьма затратный, но и спорный: вмешиваться в общедомовые сети жильцам запрещено. Так что водопровод, вентиляция, электрика и отопление находятся в зоне ответственности застройщика и управляющей компании.
«Застройщик дает гарантию на конструктив здания и инженерные сети на 5 лет и 3 года соответственно. Если в процессе эксплуатации квартиры дольщик выявит дефекты, которые невозможно было обнаружить при первичном осмотре квартиры, застройщик также должен исправить их за свой счет. Это, к примеру, трещины на стенах, сколы фасадной облицовки, протечки инженерии или балконного остекления, если они произошли не по причине неправильной эксплуатации жилья собственником»
Надежда Зотова, директор по маркетингу и рекламе строительно-инвестиционного холдинга «Аквилон Инвест»
Еще один существенный недочет – несоответствие плану, который был обговорен во время заключения договора долевого участия. «При приемке квартиры нужно обязательно сверить площадь комнат, коридоров, санузлов и балконов с тем, что указано в плане. Если реальная площадь окажется меньше, то дольщик вправе предъявить претензию и потребовать обратно деньги за недополученные квадратные метры. Также к серьезным недостаткам можно отнести неровные стены, протечки на балконах», – комментирует Ян Фельдман, директор по маркетингу ГК «Ленстройтрест».
Впрочем, что касается неровных стен, то тут вопрос спорный. С одной стороны, с кривыми стенами жить достаточно сложно, особенно если около такой стены предполагается монтировать, например, кухню. С другой стороны, вопрос заключается в степени кривизны. «Если перепад стены составляет десятки сантиметров, то такой недостаток можно считать существенным и надо настаивать на его устранении, а если мы говорим о 5-7 миллиметрах – то это вполне допустимое значение», – считает Ольга Ульянова, директор департамента рекламы и маркетинга ГК «Полис Групп».
«Все зависит от намерений покупателя. Если цель приемки – максимально затянуть процесс, а затем получить право на компенсацию, то микроцарапины на всех поверхностях будут искать с лупой и отражать их в акте. Если покупателю хочется побыстрее въехать в новую квартиру, то в графе «замечания» будут фиксироваться только грубые дефекты»
Ольга Ульянова, директор департамента рекламы и маркетинга ГК «Полис Групп»
Схожей позиции придерживается и Дмитрий Куркович, ведущий проекта «Дневник строителя» специально для портала Новострой-М. Он считает, что с кривизной стен в большинстве случаев проще справиться самостоятельно, дополнительно заплатив за работу бригаде строителей. Да, при определенной степени упорства можно добиться того, что застройщик приведет стену в надлежащее состояние. Но, скорее всего, сделано это будет формально – так, чтобы оштукатуренная поверхность стала соответствовать нормативам. В итоге придраться будет не к чему, а через несколько месяцев все равно придется вкладываться в ремонт, потому что сделанная «тяп-ляп» штукатурка попросту начнет отваливаться.
Некритичные нарушения
К несущественным нарушениям относится бесчисленное множество дефектов, считает Алексей Бушуев, директор по продажам Seven Suns Development.
Часто встречающиеся незначительные дефекты:
- неровности пола и потолка;
- мелкие щели в стеклопакетах или балконной двери;
- сколы, трещины, царапины на стеклах, дверях, керамической плитке или сантехнике;
- частичное отсутствие ручек на стеклопакетах;
- грязные, рваные обои.
Такие замечания являются незначительными и устраняются на месте в присутствии собственника или в ближайшие дни. Закон не закрепляет списка тех или других недоделок в квартире новостройки. Примерный перечень выработан юристами и экспертами на практике, утверждает спикер.
«Абсолютно все застройщики получают претензии по качеству. Даже монстры рынка недвижимости. В нашей практике были случаи, когда владельцы квартиры обращались уже на этапе проведения ремонтных работ. Разумеется, мы рассматривали каждое обращение, на объект выезжали специалисты и фиксировали замечания. Если по итогу осмотра были выявлены ошибки при строительстве, то проблемы устранялись за счет застройщика»
Ольга Барашкова, заместитель руководителя отдела маркетинга ГК «Прок»
Вот типичная история дольщика. Рассказывает ее Николай Правдорубов, купивший недавно квартиру в ЖК «Триумф Парк» в Московском районе: «Приемка нашей квартиры заняла максимум час. Застройщик все время нас поторапливал. Я же уверен, что покупка квартиры – дело весьма серьезное, так что торопиться тут точно не стоит. При тщательном осмотре жилплощади недостатки ожидаемо нашлись. Прямо при нас заменили одну створку окна, сняв её с квартиры ниже этажом: наша была перекошенная и совсем не открывалась. Уже после приемки, при отмывании окон, обнаружились дефекты стекол. Их заменили без проблем, только напутали с датами проведения работ. К застройщику в целом претензий нет – все вопросы к подрядчикам по окнам».
Практические рекомендации
Прием долгожданной квартиры – это всегда стресс, уверен Алексей Бушуев. В этот момент необходимо собраться и по возможности отключить эмоции. Не стоит лишний раз нервничать – это будет отвлекать и мешать процессу осмотра. Не следует кричать и ругаться с сотрудниками строительной компании. Они всегда готовы выслушать клиента и помочь составить акт осмотра.
Приемка квартиры: простые, но обязательные шаги:
- осмотр входной двери (легко ли открывается, исправны ли замки);
- осмотр пола, стен и потолков (ровно ли они выполнены);
- проверка целостности окон (нет ли царапин и трещин на стеклах), проверка исправности всех элементов;
- проверка исправности розеток (для этого можно взять с собой зарядное устройство для телефона и включить его попеременно в каждую розетку);
- осмотр санузлов (все ли сухо: нет ли подтеков и луж);
- осмотр системы отопления (надежно ли радиаторы прикреплены к стене).
Если дольщик нашел недоделки, которые принципиально не устраивают, то ему не стоит подписывать акт приемки квартиры, говорит Ян Фельдман. Тогда застройщик должен будет в любом случае устранить замечания.
В редчайших случаях принять квартиру не представляется возможным, а дефекты настолько существенны, что исправить их никак нельзя. Эта ситуация решается единственным способом: расторгается ДДУ, покупателю возвращают деньги за квартиру. Но, как правило, такой вариант не устраивает ни застройщика, ни собственника, поэтому ищется компромисс. Например, первая сторона предлагает хорошую скидку, а вторая решает, какие недостатки обязательно требуют устранения, а на какие можно закрыть глаза.
Читайте также
Порядок передачи квартиры по ДДУ
После всплеска спроса рынок жилья начал остывать
Дата публикации 04 июля 2019
