Строительство Западного скоростного диаметра, платной автомагистрали, проходящей по территории нескольких районов Санкт-Петербурга, началось в 2005 году. Первый участок новой трассы был открыт в 2008-м, а окончание строительства запланировано на 2015-й. Автомагистраль, по мысли проектировщиков, станет самым коротким путем от южных к северным районам города, выходящим непосредственно к автодороге Скандинавия у поселка Белоостров. Дорога пройдет от южного участка КАД вдоль железной дороги Балтийского направления, через район, где расположен Кировский завод, до Лесного порта и дальше по акватории Финского залива, через западную часть Васильевского острова, Приморский, Выборгский и Курортный районы.
С момента начала строительства ЗСД аналитики рынка недвижимости заговорили о возможной корректировке цен на квартиры в районах, через которые пройдет новая трасса. Согласно результатам маркетингового исследования, озвученным на выставке-семинаре «Жилищный проект», цены на квартиры в Василеостровском, Приморском, Красносельском и Кировском районах после завершения строительства ЗСД вырастут; такова точка зрения более чем 40% опрошенных экспертов. Вместе с тем, есть и противоположные мнения: многие аналитики считают, что завершение проекта не повлияет на ценообразование, а некоторые думают, что спрос и цены на недвижимость, напротив, упадут.
Юлия Троицкая, аналитик ЗАО «БФА-Девелопмент», говорит: «Несомненно, появление станций метро и прокладка новых автотрасс повышает привлекательность недвижимости, расположенной неподалеку. Следовательно, вверх пойдут и цены. Как показывает статистика, наличие новых дорожных развязок и метрополитена повышает цену недвижимости до 10%, а иногда и 15%. Но не только от близко расположенных магистралей возрастает стоимость квадратного метра. Она также зависит от качества инфраструктуры и от класса, к которому относится». Специалист поясняет: если категория новостройки – эконом-класс, то даже близко расположенная транспортная магистраль не может вывести объект на ценовой уровень выше диапазона, существующего для этой категории жилья. Иными словами, продать эконом-класс по цене бизнес-класса невозможно даже при очень благоприятном раскладе с транспортом.
Такого же мнения придерживается и Зося Захарова, генеральный директор компании «London Real Invest». Она соглашается с тем, что транспортная доступность является существенным фактором, влияющим на интерес покупателей к жилой недвижимости. «Однако важно отметить, что для эконом-класса здесь, в первую очередь, играет роль близость к станции метро, – говорит специалист. – В этом смысле новая транспортная развязка не сможет повысить класс жилья, скажем, с эконома до комфорта, что может случиться благодаря близости объекта к метро. Поэтому цена может быть немного скорректирована, но будет продолжать находиться в рамках класса».
Вячеслав Ефремов, заместитель генерального директора «НДВ СПб», обращает особое внимание на то, что ЗСД – это платная автомагистраль. «Южный участок ЗСД проходит через Кировский и Красносельский районы, где жилье в основном эконом-класса. Нет уверенности в том, что он будет пользоваться высоким спросом. (Ориентировочно стоимость проезда составит 100-150 рублей на всем участке ЗСД к моменту окончания строительства). В Приморском районе он наверное будет пользоваться спросом, но к 2015 году там построят большие объемы жилья, население увеличится, и транспортная обстановка может ухудшиться, и не факт, что один только ЗСД исправит ситуацию».
Вместе с тем, нельзя отрицать несомненное влияние наличи
я новых автодорог на ситуацию на рынке. Достаточно, например, вспомнить, какой мощный стимул к развитию получил Петродворцовый район после завершения строительства Кольцевой автодороги. В первый год после открытия КАД цены на рынке недвижимости в этом районе выросли всего на 5-7%, но на сегодняшний день темпы их роста увеличиваются. Причина в том, что на фоне очень высоких цен на недвижимость вблизи метро покупатели все чаще обращают внимание на окраинные районы. Улучшение транспортной позитивно влияет на имидж Петродворцового района в целом. А то, что из Ломоносова или Старого Петергофа можно доехать до метро за 20 минут, несомненно, повысило интерес покупателей к квартирам в этом районе.
Юлия Троицкая считает, что спрос на недвижимость в районах, через которые пройдет ЗСД, также вырастет. По ее мнению, если сейчас в Кировском районе строится не так много новых объектов, то после ввода трассы в эксплуатацию район привлечет внимание девелоперов. В Василеостровском районе, где сейчас реализуется большое количество проектов элитного и бизнес-сегмента, с окончанием строительства ЗСД, возможно, начнут строить более доступные жилые комплексы.
Отсутствие качественного транспортного сообщения сегодня остается одной из главных проблем Красносельского района. Елена Амирова, генеральный директор агентства недвижимости «Home estate», уверена, что строительство ЗСД в целом повысит спрос на жилье здесь. «Конечно, если теперь из Красносельского района до центра можно будет добраться за 15 минут, это будет интересно покупателю гораздо больше, чем сейчас. Разумеется, это повлечет за собой и рост стоимости этих объектов. Однако, например, для жилых комплексов бизнес-класса соседство с ЗСД может даже снизить цену квадрата ввиду снижения качества видовых характеристик, как это происходит сейчас в некоторых объектах на Василевском острове».
Что касается Приморского района, то, по мнению Вячеслава Ефремова, для этой части Петербурга с достаточно сложной транспортной ситуацией ЗСД будет иметь особое значение. «В Приморском районе – самом «новом» из спальных районов Петербурга – цены на строящееся жилье достигли некоторого потолка, – говорит эксперт. – Про ЗСД известно уже достаточно давно, поэтому ход реализации проекта скорее оказывает ценам поддержку, так как бурное строительство в районе негативно сказывается на транспортной ситуации в нем. Району срочно нужны новые транспортные развязки и дороги, без них его популярность будет постепенно снижаться».
Из всего вышесказанного моно сделать вывод, что на рынок новостроек Санкт-Петербурга в целом строительство ЗСД окажет не слишком ощутимое влияние. Коррекция цен коснется исключительно тех районов, по которым пройдет новая трасса, при этом в разных сегментах цены поведут себя по-разному. Несомненным плюсом строительства ЗСД является то, что дороги в Василеостровском, Касносельском и Приморском районах разгрузятся, сообщение с другими районами будет более быстрым и удобным. В связи с этим вырастет интерес к новостройкам и, как следствие, изменятся цены. Хотя подобная коррекция – дело далеко не одного дня и даже не одного года. Согласно статистике, на то, чтобы рынок ощутил результат в полной мере, понадобится от пяти до десяти лет.
Дата публикации 14 сентября 2012
