Юниты первого петербургского апарт-отеля появились в продаже в 2011 году. «Тогда мало кто понимал, что это такое, – вспоминает директор партнерских программ Ассоциации риэлторов СПб и ЛО Дарья Боровицкая. – Хотя, идея была очень простой. Ничего нового ведь не придумали. Просто взяли европейский и американский опыт и немного адаптировали его к российским реалиям».
У инвесторов тогда очень популярным был бизнес по приобретению квартир в строящихся домах. Войдя в проект на стадии котлована, выходили из него через два-три года, за несколько месяцев до ввода дома в эксплуатацию. И, избежав уплаты налога, зарабатывали 30% от вложенного. Впрочем, заработать удавалось только тем, кто становился дольщиком на ранней стадии строительства. Прибыль припозднившихся оставляла желать лучшего. Они и стали пионерами инвестиций в апартаменты.
На Васильевский остров идут покупать
За прошедшие восемь лет инвесторы разобрались в достоинствах нового продукта, вошли во вкус и наперегонки скупают юниты в выходящих на рынок апарт-отелях. Многие стали настоящими профессионалами. При покупке их интересует управляющая компания, ее репутация и программа доходности, которую она может рекомендовать, а также локация.
По данным агентства недвижимости «Домплюсофис», Василеостровский район интересует 50% потенциальных покупателей, Московский – 13%, Адмиралтейский – 9%. Менее всего инвесторов – лишь около 7% – предпочитает Центральный район. Впрочем, это может быть связано с ограниченным объемом предложения или его высокой ценой.
Турист в помощь
Востребованность апартаментов высока из-за большого наплыва туристов. Клиентов прибавит и скорый вынужденный уход с рынка многочисленных хостелов. Ведь нехватка недорогих отелей в Петербурге ощущается очень сильно.
Высокий спрос рождает новое предложение. По данным «Домплюсофис», за последние два года объем рынка строящихся апартаментов увеличился в три раза. В конце 2018 года он составил 15,6 тыс. юнитов суммарной площадью 670 тыс. кв. м.
Только в прошлом году появилось 8 сервисных проектов. К концу года доля этих проектов составила 47% рынка. «Мы наблюдаем стремительное развитие нового продукта, – отмечает исполнительный директор «Домплюсофис» Юлия Роженцева. – Рынок сегодня на пике предложений».
Для физиков…
Спрогнозировать будущий доход не сложно. У каждой компании есть прогнозы, дающие представление, на что можно рассчитывать. «Если обещают заполняемость – 99%, то верить не стоит, поскольку такого не бывает никогда, – говорит Юлия Роженцева. – По статистике, средняя загрузка трехзвездных отелей в 2018 составила 70%. Это 2800 рублей в сутки, в низкий сезон – 1900 рублей. Если вам рассчитают такие цифры, и вы поймете, что с такой экономикой укладываетесь, то проект нужно брать».
Дарья Боровицкая уверена, что рано или поздно весь рынок аренды жилья переключится на апартаменты, поскольку они представляют собой готовый бизнес. Купив и оборудовав небольшой юнит, сдавать его в аренду можно с помощью управляющей компании. Удобство арендатора обеспечит УК, предоставив необходимый ему сервис: услуги химчистки, уборки и т. д.
По данным агентства недвижимости «ХочуКвартиру», лидеры рынка среди апарт-комплексов и ЖК для переуступок:
- ТОП-3 самых популярных апарт-комплексов: «Лайк», VALO, «Интуит».
- ТОП-3 самых популярных апартаментов у оптовых покупателей: VALO, Avenue-Apart на Дыбенко, «Интуит».
«Все больше инвесторов видят, как это удобно, – говорит эксперт. – Статистика показывает, что те, кто изначально покупали и сдавали апартаменты самостоятельно, все чаще передают ведение дел в руки управляющих компаний. Наш мир настолько интересен и разнообразен, что не хочется заниматься заселением-выселением, уборкой и решением насущных вопросов».
Увеличение количества проектов с апартаментами может привести к тому, что через несколько лет их доля в общем объеме строящегося жилья в Петербурге займет пятую часть. «Объем строящейся недвижимости не будет очень велик, – в свете перехода на эскроу-счета прогнозирует руководитель департамента новостроек петербургского филиала агентства недвижимости «Этажи» Оксана Морозова. – Но доля апартаментов может дойти до 20%».
По столичным меркам не много. В Москве, по данным «Этажей», апартаменты занимают более 30% рынка. Однако, уже скоро относительно небольшая по сравнению со столичной доля формата в Петербурге, не лучшим образом скажется на его доходности. Еще три года назад программы доходности сулили инвесторам 14% годовых. Год назад ориентировали уже на 17%. Но это, по всей видимости, предел – дальше доходность начнет снижаться.
… и юриков
«Начинается конкуренция профессиональных управляющих компаний, борющихся за заполняемость, – говорит Юлия Роженцева. – Она приведет к формированию другого, более сбалансированного продукта. Доходность будет 9-11%, и люди поймут, что это максимум. Они будут осознанно откликаться не на яркие маркетинговые уловки, а на продукт, который может сохранить их деньги. Где можно законно инвестировать и получать дополнительный доход. Данная специфика позволит привести в порядок рынок и ограничить людей, которые хотят легкой наживы. Апартаменты станут инструментом институциональных инвесторов, привлеченных возможностью получения гарантированного дохода».
Несмотря на существенное снижение, доходность апартаментов все равно будет выше, чем сдаваемых в аренду квартир. По оценкам Юлии Роженцевой, если приобретающий апартаменты инвестор сможет рассчитывать 9-11% годовых, то сдача в аренду квартиры принесет не более 5-7%.
Средний срок окупаемости апартаментов тоже короче. По подсчетам Оксаны Морозовой, этот период составляет 8-10 лет, в зависимости от того, на каком этапе их купили. Если на старте строительства очереди, то цена минимальная. Существует зависимость и от площади. Мировой опыт говорит, что самые выгодные инвестиции – в апартаменты площадью 15-20 кв. м.
В Петербурге, впрочем, их средняя площадь составляет 20-25 квадратов. Минимальный доход, который сейчас предлагают управляющие компании – 27 тысяч рублей в месяц. При посуточной сдаче, ежедневной оплате и заполняемости 79-80% в месяц, доходность апартаментов будет выше, а окупаемость быстрее. Окупаемость квартиры, учитывая необходимые траты на меблировку, займет 17 лет.
Читайте также:
Эксперты рассказали, как прогнозируют доходность для инвесторов в апарт-отели
Инвесторы не освобождены от расходов на общее имущество в апарт-отелях
Названы инструменты для выбора ликвидной недвижимости в апарт-отелях
Дата публикации 09 апреля 2019
