Станислав Александров, руководитель департамента по реализации инвестиционных проектов «Трест-36», рассказал порталу Новострой-СПб о том, как будут работать застройщики после принятия поправок в 214-ФЗ, нужен ли рынку отказ от долевого строительства и стоит ли сейчас покупать квартиры.
Расскажите о новых трендах на рынке недвижимости Петербурга?
К ярко выраженным трендам можно отнести существенное увеличение объемов сданного жилья; снижение средневзвешенной ставки по ипотеке до 9,75%; разнонаправленный характер спроса, а именно смещение покупательского интереса в сторону объектов с опциями комфорт- и бизнес-класса и снижение стоимости квадрата на типовые проекты экономкласса. А также увеличение объемов предложения на рынке апартаментов. За последние три года этот показатель увеличился в несколько раз и занимает на сегодняшний день весьма ощутимую долю в общем предложении недвижимости.
Как будут работать застройщики в 2018 году после принятия поправок в 214-ФЗ?
Если требования к застройщику в порядке существования деятельности юридического лица не менее 3-х лет возымеют свою силу, то на данный момент сложно прогнозировать, как застройщик с той же легкостью, как раньше, сможет создавать новые юридические лица под каждый отдельный объект, если у этого застройщика их возводится несколько одновременно. Своего рода компликацией к этому требованию является и наличие у юридического лица не менее 10 тыс. кв.м введенного в эксплуатацию жилья.
Рынок работал по 214-ФЗ больше 10 лет, однако президент решил отказаться от долевого строительства и перейти на проектное финансирование. Как вы думаете, в чем причины этого решения?
Давайте будем откровенными. Банковское лобби оказалось более консолидированным, чем лобби строительного бизнеса. Можно ли, отбросив все предрассудки, уверенно заявить, что посредством проектного финансирования решается хоть какая-то социальная проблема? Ответ скорее нет, чем да. А вот сама сущность монополизации несет в себе простоту управления и контроля над небольшим количеством субъектов рынка.
Нужен ли сейчас рынку отказ от «долевки» и переход на проектное финансирование?
Как вы знаете, основной мотив – это запрет на привлечение застройщиками денежных средств неквалифицированных инвесторов, которыми, по мнению органа законодательной власти, является большинство физических лиц. Но как показывает практика, как раз таки большинство таких инвесторов в Петербурге более чем уверенно чувствуют себя на рынке первичной недвижимости, вообще уровень финансовой компетентности несомненно вырос. На мой скромный взгляд, даже новичку, впервые инвестирующему в недвижимость, не составит труда составить карту надежных застройщиков.
Беспроцентное финансирование должен в первую очередь получать девелопер, и эта схема успешно работала в течение нескольких лет за счет долевого строительства. Теперь же, заменяя выгодоприобретателя в этой схеме, который представлял отрасль материального производства, на банковскую организацию, мы можем смело ожидать увеличения затрат для возведения «квадрата». А это порядка 30% на двухгодичный строительный цикл.
Хватит ли отрасли трех лет, которые президент дал на переход?
Знаете, здесь острее стоит вопрос целесообразности принятия пакета поправок и создания компенсационного фонда на трехгодичный период, принимая во внимание то, что через три года «долевку» собираются отменить.
С другой стороны в последние полгода застройщики расширяли свою «географию» участков под жилую застройку и потенциала новых проектов, реализуемых по старым правилам, хватит на несколько лет
Решит ли проектное финансирование проблему обманутых дольщиков?
Если принять за основу, что проектное финансирование ведет к прямому и незамедлительному удорожанию стоимости квадратного метра, а покупатель одним из ключевых моментов приобретения недвижимости считает доступность предложения, то в какой точке сойдутся кривые спроса и предложения пока не совсем ясно. Как и совсем не понятно, начнут ли застройщики изыскивать другие самочинные способы для привлечения денежных средств граждан, что, в свою очередь, приведет к появлению все тех же обманутых дольщиков. Долевое строительство является в текущем периоде самым действенным и оперативным способом привлечения средств на возведение многоквартирного дома на начальном этапе строительства. Рынку неизвестен другой не менее эффективный способ, который сможет сохранить цену предложения на том же уровне. Почему бы не испробовать хотя бы один простейший способ – это отказ в выдаче разрешения на строительство тем строительным компаниям, которые грубо и систематически не исполняют свои обязательства перед дольщиками по предыдущим объектам, но мы подобного не наблюдаем, разрешения, невзирая на это, выдаются.
Как будет работать ипотека в 2018 году? Поможет ли она рынку?
У нас вся ипотечная «промышленность» в последнее время заточена под «первичку», ключевая ставка падает, банки снижают ставки по ипотечным предложениям стремительнее, чем когда-либо. Доля ипотечных сделок растет, безусловно, это способствуют сохранению спроса на новое строительство.
Президент инициировал льготную ипотеку под 6% для многодетных детей – сработает ли она?
Не совсем корректно разделять ипотечные платежи, обязательные к выплате для молодой семьи, в отрыве от роста стоимости услуг ЖКХ или инфляции хотя бы продуктовой. Мы просто ментально как-то привыкли обосабливать платежи по ипотеке от остальных затрат, но платежи эти берутся из тех же общих доходов семьи. Снижение процентной ипотечной ставки для многодетной семьи до 6%, к слову, не на весь период кредитования, а лишь на первые 3-5 лет, не предоставляет преимущества перед общей инфляцией в стране за последние три года и падением реальных доходов населения.
Что бы вы посоветовали покупателям сегодня: подождать дальнейшего падения цен и появления нового предложения или покупать квартиру и не ждать, когда заработает очередной пакет поправок 1 июля 2018 года?
Безусловно, количество выданных разрешений на строительство в последнем квартале прошлого года рано или поздно поспособствует появлению большого объема новых квадратных метров на рынке новостроек, что обострит и без того острую ценовую борьбу между застройщиками особенно на начальном этапе строительства. Но важно понимать, что качественных проектов, в отличие от проектов с невысокими потребительскими характеристиками в массовом сегменте не так много. Поэтому тянуть с приобретением жилья в проектах с опциями комфорт-класса не стоит.
Ваши прогнозы на 2018 год? Что ждет рынок недвижимости в новом году?
Это увеличение объемов введенного в эксплуатацию жилья в сравнении с 2017 годом. А насколько сильно поколеблется цена предложения, будет обуславливаться решением о принятии поправок к новой редакции закона, которое лоббируют застройщики рабочей группы при губернаторе, а также от реакции на эти поправки со стороны Министерства строительства и Госдумы.
Дата публикации 14 февраля 2018
