До вступления в силу поправок в 214-ФЗ осталось всего три месяца, поэтому Новострой-СПб провел опрос и выяснил у экспертов, готовы ли застройщики и банкиры к работе по новым правилам, нужна ли отрасли отсрочка введения поправок и что будет с ценами на новостройки после 1 июля.
Дмитрий Некрестьянов, руководитель практики по недвижимости и инвестициям адвокатского бюро «Качкин и Партнеры»
Нет, застройщики пока планируют проекты по старым правилам и получением разрешения до 01.07.2018. Лишь единицы рассматривают реальные проекты после этой даты. Банки выражают очевидную заинтересованность, но это скорее любопытство, чем нормальная готовность работать.
Диалог между застройщиками и банкирами не выстроен, а у строителей нет соответствующих законодательных актов. Например, отсутствует постановление правительства РФ о расчете собственных средств застройщика, что является одним из требований 218-ФЗ.
На мой взгляд, отсрочка введения поправок отрасли не нужна. Нужна смена парадигмы.
В настоящее время открытых и получаемых разрешений на строительство хватит на год-полтора продаж, так что ничего принципиально не изменится за исключением того, что рынок земельных участков будет активным только в части участков с разрешением на строительство, а в отношении иных участков будет стагнировать.
За исключением чистых спекуляций нет никаких оснований для какой-либо корректировки цен на недвижимость. Еще год-полтора застройщики будут строить и продавать по тем правилам, которые действуют сейчас, а вот потом будет существенный провал предложения и скачок цен.
Федор Цуринов, вице-президент по правовым вопросам ЮИТ в России
Нет, банкиры точно не готовы к работе по новым правилам, у них нет соответствующего продукта услуг и специалистов. Застройщики готовы работать с банками.
Застройщики пытаются выстроить диалог с банками, но не находят ответа. Как будет работать с 1 июля система взаимодействия банков со специализированными застройщиками, не очень понятно. Впрочем, эту систему, наверное, настроить можно будет довольно быстро. А вот система работы с дольщиками через эскроу-счета остается теоретической конструкцией, банки такой продукт не предлагают. Даже если они его и предложат, на сегодняшний день проектный кредит застройщику, выдаваемый под обеспечение в виде денег дольщиков на эскроу-счетах в банке, не будет считаться «обеспеченным» в традиционном понимании. Соответственно, при выдаче таких кредитов банки будут вынуждены либо требовать от застройщиков дополнительное обеспечение, либо кредит будет не обеспеченным, с высоким резервированием для банков, следовательно, и процент по такому кредиту также будет высоким.
В принципе, в качестве обеспечения исполнения обязательств по возврату кредита банку подходит залог земельного участка, на котором ведется строительство, так как при использовании системы работы через эскроу-счета дольщикам участок в залог не отдается. Но банки почему-то все равно не торопятся запускать соответствующий механизм. Главная проблема еще и в том, что пока список банков, которые имеют право привлекать деньги дольщиков через эскроу-счета, состоит всего-навсего из двух десятков банков, - этого явно недостаточно для нормального финансирования жилищного строительства по стране.
Видимо, для упрощения конструкции и удешевления проектных кредитов (а было уже подсчитано: чтобы цены на новые квартиры оставались на прежнем уровне при работе через эскроу-счета, банки должны выдавать проектные кредиты под примерно 4% годовых), Центробанк должен признать обеспеченными такие проектные кредиты, которые выдаются на строительство под обеспечение в виде денег дольщиков на счетах, и снизить резервирование по таким кредитам. Но, с другой стороны, это вряд ли возможно, поскольку при банкротстве спецзастройщика кредитные деньги банку не вернутся, но банк должен будет деньги дольщикам вернуть. В принципе, залог банку участка, на котором ведется строительство, решил бы отчасти проблему, но в залог должен попадать участок с объектом незавершенного строительства на нем, а такой объект уменьшает ликвидность и доходность заложенного имущества.
В действительности, нужны поправки в закон, о которых не раз говорилось. Нужно поменять некоторые неадекватные требования к спецзастройщикам (например, убрать «нулевой» порог налоговой задолженности как условие ведения деятельности застройщика, исключить требование о возможности спецзастройщику строить одномоментно только в рамках одного разрешения на строительства на одном участке и проч.) В идеале же вообще убрать эту конструкцию «спецзастройщиков» (вместо нее гораздо эффективнее были бы спецсчета для приема и расходования средств дольщиков). Если поправки внести, то отсрочка не обязательна. А если не вносить, то и отсрочка не поможет.
Немедленного эффекта не последует. Все равно в первое время после 1 июля 2018 года на рынке будут продаваться объекты, запущенные до 1 июля, к которым новые драконовские требования не применимы. Со временем рынок подстроится.
С ценами на новостройки после 1 июля будет аналогичная ситуация. Немедленного эффекта не последует, скорее всего. Наоборот, сейчас застройщики будут пытаться получить максимально возможное число разрешений на строительство до 1 июля, чтобы не попасть под действие новых правил. И потом эти объекты будут выбрасываться на рынок, - поэтому не исключено превышение предложения над спросом. Так что в краткосрочной перспективе цены на жилье после 1 июля 2018 года вряд ли вырастут, а могут даже немного упасть. Однако через пару лет, когда запасы новостроек, запущенных до 1 июля 2018 года, начнут иссякать, с рынка станут уходить мелкие застройщики, и объем предложения резко сократится. Вот тогда цены могут существенно вырасти.
Дмитрий Смирнов, председатель совета директоров «Полис Групп»
В настоящее время у застройщиков нет понимания по какой схеме и на каких условиях они будут работать.
По нашим данным, сейчас нет ни одной разработанной банковской схемы по переходу к счетам эскроу и проектному финансированию. Соответствующих законодательных документов у застройщиков также нет.
В текущей ситуации отсрочка представляется логичным шагом, так как до вступления поправок в силу остается не так много времени. Для того чтобы застройщики могли в спокойном режиме подготовиться к работе в новых условиях, они должны получить законодательную базу хотя бы до 1 мая 2018 года.
По нашему прогнозу, в 2018 году цены будут расти на уровне 2017 года. Значительный рост цен начнется не ранее 2019 года. Но, учитывая, что коррекция цен пусть небольшая, но есть, то чем раньше будет совершена покупка, тем лучше для покупателя. К концу 2018 года средний индекс цены на рынке первичной недвижимости Санкт-Петербурга и Ленинградской области по сравнению с текущим периодом, по нашим оценкам, изменится на 1-3%.
Алексей Бушуев, директор по продажам Seven Suns Development
Главным образом, изменения законодательства отразятся на объектах нового строительства, которые будут выведены на рынок после 1 июля. Мы провели соответствующую подготовку, и перспективные проекты Seven Suns Development проработаны с учетом новых условий.
Мы находимся в постоянном диалоге с банками и уже сегодня имеем предварительные договоренности о совместной работе с рядом структур. Мы умеем эффективно работать и хорошо продавать недвижимость и в существующих условиях. Однако рынок меняется. И мы готовы продолжать работу и по новым стандартам.
Перед смертью не надышишься. Возможно, дополнительное время позволило бы тщательнее проработать какие-то моменты. Однако в целом сигнал об изменении условий работы был дан достаточное время назад, и мы готовы к запуску проектов по новым правилам.
Изменения затронут, главным образом, комплексы, выводимые на рынок после этой даты. Зная об этом, девелоперы успеют запустить достаточное число новых проектов накануне вступления в силу поправок. Поэтому ожидать мгновенной реакции рынка не стоит. Тем более, что спрос не растет. На фоне падения реальных доходов населения его продолжает поддерживать дешевеющая ипотека, однако сейчас рынок, конечно, не готов к удорожанию квадрата. Стоимость недвижимости пойдет вверх в перспективе года. И мы ожидаем рост прайса на новое жилье в диапазоне от 10 до 20%.
Беслан Берсиров, заместитель генерального директора АО «Строительный трест»
Сегодня у многих строительных компаний есть несколько проектов, которые можно будет строить и продавать после 1 июля 2018 года по старому законодательству. Такого запаса может хватить и на пять лет. Поэтому время для диалога девелоперов и банкиров есть.
Для «Строительного треста» продажа готового жилья, построенного без привлечения средств дольщиков, не является нововведением – как правило, мы выставляем на продажу квартиры уже после ввода наших объектов в эксплуатацию.
Отсрочка введения поправок необходима. Прежде всего, для более тщательного планирования развития строительной отрасли и стратегии работы в новых рыночных условиях.
После полного отказа от долевого строительства повышение цен неизбежно. Ведь ряд застройщиков уйдет с рынка, а другая часть сможет получать банковские кредиты, но под высокие проценты, которые также будет нужно выплачивать.
Евгений Богданов, основатель проектного бюро Rumpu
Ни застройщики, ни банкиры не готовы с 1 июля работать по новым правилам. И вопрос не только в них, но и в обеспечении – земельные участки и все остальное также должно быть оформлено надлежащим образом. Вопросов очень много, что должно быть подготовлено, чтобы новая схема заработала.
Но главная проблема – это ставки, по которым будет предоставляться проектное финансирование. Сегодня мы имеем ставку рефинансирования 7,25%. Банки прибавят к ней свою маржу в размере 2-3%, и мы получим среднюю ставку по проектному финансированию на уровне 10,25%, что абсолютно неприемлемо для рынка. Ведь проектное финансирование существует и сегодня. Любой застройщик может его получить. Только никто не берет такие кредиты, потому что это дорого.
Сейчас очень активно обсуждается изменение срока вступления новых поправок в силу. Все крупнейшие застройщики страны пытаются донести свою позицию до представителей Госдумы. Мы все очень ждем, что им это удастся, потому что сегодня альтернативы деньгам дольщиков нет. Если поправки все-таки вступят в силу в сегодняшнем виде, строительный рынок может просто остановиться.
Эдуард Тиктинский, президент Группы RBI (входят компании RBI и «Северный город»)
У опытных и финансово устойчивых застройщиков нет проблем во взаимоотношениях с банками, диалог давно выстроен. Подготовка к совместной работе по новым правилам – это рабочий момент, тем более что нет варианта новые требования закона не соблюдать.
С другой стороны, новые требования к застройщикам очень жесткие. Фактически они означают рост финансового давления и контроля со стороны государства и банков. Даже добросовестные компании лишаются возможности гибкого управления экономикой проектов. В первую очередь проблемы испытают некрупные и финансово неустойчивые компании. Некоторые, возможно, будут вынуждены уйти с рынка. Таким образом, законодательные нововведения, вероятно, приведут и к сокращению объема предложения на рынке, и к росту издержек, связанных с реализацией проектов. И то, и другое отразится на стоимости квадратного метра.
Говорить об отсрочках сейчас бессмысленно. Рынок готовится к 01 июля. Знаю, что многие девелоперы стараются успеть получить по максимуму разрешений на строительство до этого срока. «Отсрочка» нужна была раньше – когда изменения в законодательство принимались без должного обсуждения с участниками рынка, в режиме блицкрига. Это говорит об отсутствии полноценного диалога между представителями отрасли и законодателями. В условиях, когда правила игры меняются непредсказуемо, сложно говорить об экономическом планировании в долгосрочной перспективе, и это, конечно, проблема для девелоперов.
Дата публикации 28 марта 2018
