Недавно «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства» зарегистрирован как публично-правовая компания, и уже 25 октября застройщики начали перечислять в него свои средства. Новострой-СПб выяснил у экспертов, как отразится работа Фонда на рынке недвижимости и сделает ли она рынок новостроек безопаснее.
Кроме того, эксперты выразили свое мнение по поводу заявления Дмитрия Котровского (ГК «Химки Групп», Москва), что объем средств, который аккумулирует Фонд, не поможет достроить проблемные объекты (эксперт взял цифры прошлых лет и произвел расчет — объем средств компенсационного фонда не превысит 31 млрд руб. Это, по мнению Котровского, ничтожно маленькая цифра в масштабе всей страны).
Светлана Денисова, начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент»
В настоящее время на фонд возлагают огромные надежды как законодатели и власть, так и участники рынка. Но нужно понимать, что фонд только начинает формироваться. Во-первых, он не решит проблему существующих обманутых дольщиков. Средства, накопленные в фонде, будут использованы для решения проблем тех проектов, из которых эти отчисления делались, а это полгода-год, никак не ранее. Во-вторых, как говорится, «гладко было на бумаге», пока что мы видим только проект, как он будет функционировать на практике, насколько он будет оперативно реагировать и не станет ли структурой, которая блокирует по малейшему надуманному, зачастую формальному поводу деятельность застройщика, покажет время и практика.
Объем средств компенсационного фонда в размере порядка 31 млрд рублей формируется в течение одного года. Естественно, что он будет расти с течением времени, потому что логика его функционирования не предполагает, что он должен ежегодно полностью исчерпываться. Некий накапливающийся остаток будет увеличивать объем этого фонда и обеспечивать помощь большему числу обманутых дольщиков.
Сам по себе замысел никакого энтузиазма у коммерческих структур не вызывает. В нашем городе большое количество застройщиков функционирует уже много лет, они и без этих поборов добросовестно и честно выполняют свои обязательства перед дольщиками. Наверняка будут работать честно и впредь.
Что касается усилий банков по контролю за строительными организациями, то они к этому не готовы ни в кадровом отношении, ни технологически. На первых порах этот контроль станет дополнительным тормозом для осуществления строительной деятельности.
Федор Цуринов, вице-президент по правовым вопросам ЮИТ в России
Сначала хотелось бы заметить, что не очень понятен источник заявления, что «страхование так и не заработало». Оно очень даже работало. Вопрос в том, что страховые компании не брались страховать ненадежных застройщиков, а страховали только надежных, проверенных, которые не банкротились, потому страховых выплат почти и не было. К тому же случившиеся сравнительно недавно крупные банкротства затронули объекты, которые были выведены в продажу ранее, чем было введено страхование, как мера обеспечения исполнения обязательств застройщиков.
Насчет того, станет ли Фонд «полноценной» заменой, сказать сложно. Вероятно, число выплат будет больше, потому что в Фонд будут платить все застройщики. Для дольщиков это будет более надежный вариант, но пока говорить об этом сложно.
Расчет Дмитрия Котровского действительно похож на правду, но это расчет ГОДОВОЙ суммы поступлений в Компенсационный Фонд, судя по всему (во всяком случае, у меня подобная цифра выходит за год). С каждым годом средства Фонда будут расти на условно указанную сумму. Да, если считать, что, к примеру, один дом имеет среднюю площадь 20 000 кв. метров, и средняя цена, например, 50 000 руб. за кв. метр (условно по стране, понятно, что она сильно отличается от региона к региону), то выплата только по одному такому дому будет 1 млрд рублей. Но вряд ли даже за год банкротства застройщиков затронут 31 такой дом. А с годами средства Фонда сильно увеличатся. Так что не думаю, что цифра «ничтожно маленькая». Но, видимо, недостаточная, поэтому сейчас многие говорят о неизбежном повышении размеров взносов в Фонд с 1,2 до 2 и более %.
Отчисления в Фонд и банковский контроль за застройщиками – это разные вещи, напрямую не связанные. Не исключено, что Фонд поможет вернуть средства дольщикам в случае банкротств застройщиков. В это я готов поверить. Банковский контроль за расходами застройщиков – это из другой серии, думаю, это никак на надежность рынка не повлияет.
Вартан Погосян, директор по маркетингу и рекламе Glorax Development
Насколько оправданно использование данной схемы, сможет показать только время. По своей сути она очень похожа на механизм, применяемый в банковском секторе. К слову, здесь схема показала себя эффективно. С другой стороны, и страхование ответственности застройщиков в свое время выглядело как вполне себе рабочий инструмент. Между двумя механизмами – старым и новым – есть существенное отличие. В случае с фондом мы имеем дело с государственным участием, что само по себе вселяет некоторый оптимизм.
Надо правильно понимать задачи этого фонда. Разумеется, невозможно в одночасье создать структуру, которая решит уже существующие проблемы, которые копились годами. Говоря о фонде, инициаторы его создания рассчитывают на предотвращение проблем, которые могут возникать в будущем, причем не самом ближайшем. До тех пор, пока механизм не заработает, по-видимому, решением проблем будет заниматься государство.
Если фонд будет эффективно работать, то рынок определенно станет более прозрачным и безопасным для покупателей. При этом 100% гарантии клиенту все равно никто не даст, поскольку зачастую люди сами, без всяких уговоров, выбирают более высокие риски в погоне за привлекательной ценой. До тех пор, пока уровень внутренней ответственности покупателя не будет достаточно высок, чтобы принимать трезвые решения, никакие меры не смогут обезопасить рынок от тех проблем, с которыми он сталкивается на протяжении долгих лет.
Николай Урусов, генеральный директор строительной компании «Красная Стрела»
В моем понимании сам фонд как инструмент не защищает дольщиков от возникновения проблем на стройке. Он вступает в дело уже после того, как что-то случилось и дольщиков признали обманутыми. Нужен обратный механизм, который позволит контролировать расходование застройщиком средств дольщиков. Вот это может помочь. Но я не уверен, что у девяти банков, которые станут участниками фонда, есть соответствующие специалисты для качественной и всесторонней оценки строительных проектов.
На мой взгляд, в ближайшие годы деньги, собранные фондом, растворятся. Дыра только в одном СУ-155 составляет десятки миллиардов рублей, а ведь есть и другие компании с проблемными объектами. Денег на всех не хватит. Более того, в ФЗ-218 есть ряд требований и процедур, которые в реальности еще больше оттянут момент получения застройщиком денег от дольщиков. Мы получим задержку как минимум на неделю.
Евгений Богданов, основатель проектного бюро Rumpu
Вопрос не в том, что с учреждением этого фонда долевое строительство станет более безопасным. Мы видим, что позиция государства сейчас состоит в том, чтобы сократить объем долевого строительства до минимально возможного и свести на «нет» риски появления новых обманутых дольщиков. Для этого меняется 214-ФЗ, что создает проблемы для всех застройщиков, и ставит под вопрос саму рентабельность девелоперского бизнеса в его текущей конфигурации. Сейчас строители ищут из этой ситуации какой-то стратегический выход в рамках нового законодательства.
Теперь про избавление инвесторов, вкладывающихся в долевое строительство, от рисков. Эти риски закономерны, никто не должен полностью избавлять от них инвесторов. Иначе в чем смысл? Ведь люди зарабатывают на этом 15-20% за срок жизни проекта, или экономят данную сумму. В связи с этим, я не считаю, что какой-то фонд должен страховать инвесторов от рисков, если долевое строительство в целом приемлемо для рынка. Если покупатель хочет свести риски к минимуму, то существуют другие варианты – покупка квартиры в готовом доме от застройщика или на вторичном рынке.
Дата публикации 25 октября 2017
