Игорь Петров, генеральный директор E3 Investment, рассказал порталу Novostroy-SPb.ru о том, какие события влияли на рынок новостроек Санкт-Петербурга в 2015 году, а также представил прогноз на 2016 год – чего стоит ожидать покупателям квартир на «первичке», а также частным инвесторам, вкладывающим сбережения в недвижимость.
В 2015 году спрос на квартиры в новостройках сократился почти на 40% по сравнению с 2014 годом. Стоит ли ждать оживления спроса, или нас ждет дальнейшее его падение?
Количество сделок по приобретению квартир в новостройках уменьшилось, по разным оценкам, на 30-45% в сравнении с прошлым годом, и ждать значительного оживления спроса в следующем году не приходится. Реальные доходы населения, даже по данным официальной статистики, за год сократились почти на 10%, эксперты не видят предпосылок для их ощутимого роста в ближайшее время. На этом фоне упал спрос на недвижимость.
В прошлом 2014 году, особенно в четвертом квартале, на рынке наблюдался настоящий ажиотаж: россияне пытались сохранить свои рублевые накопления от обесценивания, переводя их в квадратные метры. Очередное проседание курса рубля под тяжестью падающих нефтяных цен, которое мы наблюдаем сейчас, уже не вызывает резкого роста спроса на недвижимость. Частично, это можно объяснить тем, что потребители, расценивающие недвижимость как лучшее средство защиты сбережений от инфляции (таких, по данным соцопросов, более 70%) потратили свои накопления во время прошлогоднего ажиотажа. Второй причиной можно назвать то, что прошедший год продемонстрировал способность правительства и Центрального банка удержать инфляцию, и это успокоило многих наиболее пессимистично настроенных граждан, ожидавших многократного обесценивания рубля.
Таким образом, оба фактора, подстегивающие спрос на недвижимость; положительный – рост доходов населения, и противоположный – пессимистичные ожидания резкого обесценивания национальной валюты со стороны инвесторов и владельцев рублевых накоплений, не приводят к росту спроса. На протяжении 2015 года цены на квартиры в новостройках балансировали около нуля, и их динамика отставала от уровня инфляции: в первой половине наблюдалось небольшое снижение, во второй – плавный рост.
Какую динамику цен можно ожидать в зависимости от спроса в 2016 году?
Динамика цен на любом рынке, в том числе, на рынке недвижимости, определяется соотношением показателей спроса и предложения. Прошлый 2014 год поставил рекорд по объему нового предложения жилья в новостройках – более 5 млн квадратных метров. Большие объемы предложения выводимого на рынок жилья поглощались со стороны спроса покупателей, ведь цены на энергоресурсы – основной товар российского экспорта и источник денежных поступлений для российской экономики отмечали исторические максимумы. В 2015 году сократились доходы россиян, «схлопнулись» объемы инвестируемых средств; спрос на недвижимость упал, но начало сокращаться и предложение.
По данным аналитического отдела E3 Investment, в 2015 году в новостройках Петербурга не были открыты к продажам 700-950 тысяч квадратных метров от ранее планируемых застройщиками объемов. В условиях стагнации объем нового строительства сокращается, по обстоятельствам – выводят в продажу новые корпуса уже запущенных жилых комплексов, многие крупные проекты откладываются на неопределенный срок из-за необходимости больших капитальных вложений на начальном этапе, которые окупятся лишь через годы.
При текущей динамике показателей российской экономики, мы – E3 Investment – прогнозируем достижение баланса между уже сократившимся спросом и сокращающимся вслед за ним предложением в конце 2016 – начале 2017 гг. Достижение баланса будет характеризоваться переходом к росту рублевых цен на недвижимость на уровне инфляции. До этого момента рублевые цены на недвижимость будут колебаться около нуля, вероятно дальнейшее сжатие строительного рынка. Неминуемое сокращение объемов нового строительства, особенно приостановка новых крупных проектов комплексного освоения территорий, приведет, при условии начала восстановления реальных доходов населения после 2016 года, к дефициту предложения и новому циклу роста цен на недвижимость. Этот прогноз можно назвать базовым: при текущей динамике показателей российской экономики и среднегодовых ценах на нефть в 2016 году в 40-55$ за баррель. В конечном итоге все будет зависеть от изменений макроэкономических показателей, основными из которых являются цены на нефть и газ, от которых критически зависит российская экономика и доходы граждан.
Что можно посоветовать покупателям недвижимости – откладывать ли решение жилищных вопросов в ожидании снижения цен и роста доходов или реализовывать задуманные сделки сейчас?
Количество сделок с недвижимостью в 2016 году вряд ли превысит показатели 2015 года. Мы советуем покупателям не откладывать решение жилищного вопроса до лучших времен, так как ждать обвала цен не приходится. При сохранении текущих цен на недвижимость покупательная способность реальных доходов жителей России на фоне инфляции также не вырастет, поэтому через год средний россиян сможет позволить себе приобретение примерного того же объема материальных благ (в том числе, недвижимости), что и сейчас.
Также обращаем внимание на выгодную возможность воспользоваться при покупке жилья программой субсидирования ипотечной ставки и зафиксировать ее на уровне 11,5-12,5% годовых. Например, при уровне инфляции, то есть обесценивания реальной стоимости денег, в 12% годовых, получается, что покупатель квартиры в ипотеку не выплачивает банку практически ничего сверх инфляции. Таким образом, заемщик не делится с банком своими будущими доходами, а лишь ежемесячными платежами понемногу погашает реальную стоимость капитала, полученного от банка на приобретение квартиры.
По оценкам аналитического отдела E3 Investment, ожидать снижения уровня инфляции не приходится. При позитивном сценарии развития российской экономики восстановление инвестиционной активности и рост доходов населения подстегнут потребление и инфляцию, при негативном – неизбежна дальнейшая значительная девальвация рубля, также ускоряющая инфляцию. Оценивать свои возможности по дальнейшим выплатам ипотечного кредита нужно осторожно, однако, программа субсидирования ипотечной ставки – один из немногих эффективных механизмов поддержки потребителей, строителей и банковского сектора. Правильным ходом стало бы продление ее действия до конца 2016 года.
Что бы вы посоветовали гражданам, инвестирующим в недвижимость: ждать оживления спроса или реализовывать активы сейчас и вкладывать средства дальше?
Инвестиции в недвижимость традиционно признаются большинством россиян лучшим способом сохранения сбережений от обесценивания во времена «экономических штормов». Но текущий кризис показал, что инвестирование в покупку готовой недвижимости для дальнейшей сдачи ее в аренду не всегда позволяет рентными платежами покрыть хотя бы уровень инфляции и сохранить реальную стоимость актива.
Например, при покупке квартиры за 2,4 млн рублей нынешние реалии позволяют получать ежегодный доход от аренды в 204 тыс. рублей, что не превышает 10% годовых на вложенную сумму. По данным E3 Investment, для большинства сдаваемых в аренду квартир отношение цены, потраченной на приобретение актива, к сумме ежемесячных рентных доходов позволяет рассчитывать лишь на 5-7% годовых. Для коммерческой аренды в нынешних условиях справедливо говорить в среднем о 5-10% годовых в зависимости от объекта. Ситуация изменится, когда общий уровень цен на недвижимость возобновит рост, и купленная готовая недвижимость будет дорожать вслед за инфляцией. В таких условиях получаемый от аренды доход будет плюсоваться с ростом цены на актив вслед за инфляцией, что сделает инвестицию в покупку вторичной недвижимости более выгодной.
Другая картина – при инвестировании в новостройки: средняя доходность от перепродажи квартиры, купленной в начале строительства и реализованной после его окончания, составляет около 20% годовых. Покупая квартиру на этапе котлована за 2 млн рублей, через 2 года строительства инвестор сможет реализовать ее за 2,8 млн рублей. Это средний по рынку показатель, без учета возможного роста цен на новостройки вслед за инфляцией, который, впрочем, по прогнозам E3 Investment в 2016 году будет держаться в районе нуля. При этом, на рынке новостроек присутствуют объекты с потенциальным приростом стоимости и в 10%, и в 35% в год. Иногда случаются банкротства и долгострои, дольщик вынужден ожидать достройки дома в течение многих лет. При подборе вариантов инвестирования с профессионалами избежать потенциальных рисков намного проще.
На наш взгляд, недвижимость, даже в условиях кризиса, предполагает лучшее сочетание доходности и рисков по сравнению с другими инструментами инвестирования. Ставка банковских депозитов с трудом покрывает уровень инфляции, не вызывает доверия у большинства частных инвесторов и российский фондовый рынок: обладая высокой волатильностью, как на прочих развивающихся рынках, в настоящий момент он не обещает соответствующей повышенной доходности вложений. В текущих условиях на фоне прочих – инвестирование в недвижимость выглядит одной из выигрышных стратегий.
Дата публикации 22 декабря 2015
