Андрей Кугий, коммерческий директор Glorax Development, рассказал порталу Новострой-СПб о том, чем рынок недвижимости Петербурга отличается от московского, что будет с ценами на жилье в ближайшее время и как будут работать застройщики после вступления в силу поправок к 214-ФЗ.
Столь мощной экспансии московской компании, какую вы предприняли в этом году, не было на петербургском рынке жилья: такое количество новых объектов на рынок давно не выводили разом. Обнадежили продажи в первых объектах?
Для нашей компании девелопмент – это в первую очередь бизнес, поэтому решение о выходе на новый рынок является обдуманным и просчитанным. На сегодняшний день Санкт-Петербург по инвестиционной привлекательности делит 1-2 места с Москвой. Что касается объемов выведенного на рынок жилья, то да, здесь мы заняли лидирующую позицию. Более того, в 2018 году планируем начать реализацию еще нескольких проектов. При этом мы не только анонсируем новые стройки, но и вводим в эксплуатацию построенные объекты. Так, в 2017 году были сданы «Шерлок Хаус», 34 и 35 корпуса «Английской мили».
У вас есть также амбициозный проект на намыве, рядом ЛСР будет намывать еще землю – планируете ли вы сотрудничество? По мнению многих экспертов, эта локация сложная и неоднозначная.
В корне не согласен с тем, что намывные территории – это какая-то сложная или неоднозначная локация. Во многом это выдумка людей, мало разбирающихся в девелопменте и не знакомых с историей Санкт-Петербурга. Намывные территории – это визитная карточка города. Это не просто слова, ведь намыв – первое, что видят туристы, прибывающие в морской порт. По моему мнению, данные территории однозначно в тройке наиболее инвестиционно привлекательных в городе. Что касается возможного сотрудничества с ЛСР, то мы для него открыты. Но пока они достаточно далеки от старта проекта – здесь только намывают территории.
Как вы смотрите на поправки к 214-ФЗ, которые вступят в силу 1 июля 2018 года? Начала ли ваша компания готовиться к новым условиям работы?
Изменения в законодательстве направлены в первую очередь на ограничение количества участников рынка. Поправки ужесточают условия деятельности девелоперов, поэтому, естественно, что бизнес относится к нововведениям без энтузиазма. Что касается работы в новых условиях, то у нас было достаточно времени, чтобы подготовиться к переходу, поэтому не думаю, чтобы после 1 июля что-то резко изменилось для нашей компании.
Ожидается, что большинство застройщиков постараются вывести проекты до этой даты, чтобы работать по старым правилам. Вы планируете вскоре вывод новых проектов?
Полагаю, что это не вполне соответствует действительности. Да, мы слышали о планах некоторых компаний вывести новые проекты в этом году, но я бы не стал по этим заявлениям судить обо всем рынке. Мы планируем вывод новых объектов в соответствии с выбранной стратегией развития и не принимаем в расчет спекулятивные рассуждения и домыслы отдельных экспертов.
По итогам 2017 года цены на новостройки в Петербурге и области выросли в пределах инфляции (до 5%). Как вы думаете, вырастут ли цены в этом году? Есть ли к этому предпосылки?
Прогнозирую, что ситуация с ценами в новом году будет мало отличаться от предыдущего. На стоимость жилья будут влиять все те же факторы: рост себестоимости строительства и доступность ипотеки будут работать на рост цен, а большой объем предложения и снижение реальных доходов населения – на сдерживание. Кроме того, не будем забывать о качестве проектов. Как и в 2017 году, объекты с хорошим расположением и инфраструктурой будут дорожать, а неудачные комплексы – дешеветь в попытках привлечь покупателя.
Большая ли доля покупок в ипотеку в ваших проектах? Ожидаете ли вы роста спроса в связи с ипотекой 6% для многодетных семей?
Бурного роста мы не ожидаем, поскольку многодетные семьи занимают малую долю в структуре ипотечных сделок компании. Да и условия, предлагаемые программой, для многих клиентов из льготной категории окажутся все так же невыполнимыми. Определенный интерес к новому банковскому продукту, видимо, будет, но вряд ли окажет существенное влияние на спрос.
На что после цены сегодня обращают внимание покупатели при выборе квартиры? Что важнее – планировка или собственная инфраструктура?
Основным мотивирующим фактором – разумеется, после цены – сегодня является месторасположение объекта. На третьем месте фактор концепции проекта, это включает в себя и наличие объектов инфраструктуры, и архитектурные решения проекта, и эргономику объемно-планировочных решений квартир, и наличие объектов инфраструктуры в составе проекта, и многие другие факторы, как, например, двор без машин, без которых современный, успешный жилой комплекс уже немыслим.
Ваша компания работает и в Москве, и в Петербурге. Чем отличаются рынки новостроек этих городов? Где работать сложнее или, наоборот, проще?
Существенных различий я не наблюдаю. Очевидно, что сегодня Москва и Санкт-Петербург – наиболее привлекательные рынки в стране. Разве что столица является более затоваренной, а в северо-западном регионе выше потенциал развития. Что касается процессуальных моментов, то в целом работа девелопера в Москве от деятельности компаний в Санкт-Петербурге мало отличается.
Сегодня очень многие говорят, что рынок не прощает ошибок, проекты нужно максимально продумывать, чтобы они были востребованы. Ликвидный проект – он какой? Что необходимо учитывать прежде всего?
Проект надо просчитывать в любом случае. Качественный продукт будет востребован на любом рынке, тем более если мы говорим о такой покупке, как жилье, которое покупатель выбирает очень взвешенно. О критериях я уже говорил неоднократно и повторюсь: современный жилой комплекс должен отличаться хорошим расположением, яркой архитектурой, «добрым соседством» с важными инфраструктурными объектами и элементами собственной инфраструктуры. В хорошем проекте должны быть решены вопросы безопасности, разумного использования пространства, а также другие моменты, составляющие потребности покупателя и реализующие его представления о комфортной жизни. При этом стоимость проекта должна быть адекватной. Это не значит дешевой, я бы употребил понятие разумной цены: качественное жилье свою цену оправдывает.
Президент Путин заявил, что пора отказываться от долевого строительства. Готовы ли к этому застройщики? Минстрой говорит о неизбежном повышении цен. Оно действительно неизбежно, вне зависимости от масштабов проекта и финансового положения компании?
Да, действительно нововведений много и все они существенны. На мой взгляд, изменения направлены на ограничение количества игроков на рынке. Мой прогноз: в течение 2-3 лет на рынке не останется компаний, которые реализуют 1-2 проекта. В бизнесе останутся только крупные игроки, которые и финансово, и организационно смогут соответствовать новым требованиям. Касаемо нашей компании, то я бы не говорил, что какие-то изменения для нас были особенно неприятны. Объективно, ужесточение законодательства не радует любой бизнес. Для нас было важно, что эти изменения не случились «вдруг», а происходили постепенно, так что мы успели адаптироваться.
Если говорить об отмене долевого строительства, то здесь практически все будет зависеть от экономической ситуации в стране, уровня инфляции и Центробанка РФ. В том случае, если инфляция будет на низком уровне, который позволит сделать проектное финансирование доступным, то есть в диапазоне 3-5% годовых, а с другой стороны ЦБ смягчит требования к коммерческим банкам по резервам при проектном финансировании девелоперов, то отмена долевки вполне возможна. Если же нет, то мы наверняка увидим очень чувствительный рост стоимости жилья на 20-30% и даже более того, и как следствие, рынок ждет сокращение спроса и объемов строительства.
Дата публикации 23 января 2018
