Падение рубля и пандемия коронавируса с режимом длительной самоизоляции нанесли серьезный удар по экономике и доходам россиян. Многие сегодня просто боятся брать ипотеку, так как будущее представляется весьма туманным. Как грамотно подойти к решению ипотечного вопроса, специально для Новострой-СПб рассказала Анжелика Альшаева, генеральный директор агентства недвижимости ГК «КВС».
Один из самых популярных вопросов сейчас – стоит ли покупать квартиру и брать ипотеку или отложить приобретение на «лучшие времена». Однозначного ответа на этот вопрос нет и не может быть.
Безусловно, время для приобретения недвижимости сегодня выигрышное – ставки по ипотеке самые низкие за всю историю. Но спешка в таком важном деле, как покупка собственного жилья, никогда не была хорошим советчиком.
Прежде чем брать кредит на несколько миллионов рублей, нужно вспомнить простую арифметику и взвешенно оценить свои возможности.
Первоначальный взнос
Для того, чтобы взять ипотеку, необходим первоначальный взнос. Если говорить о программе с господдержкой-2020 и самыми привлекательными сейчас ставками от 6-6,5% годовых, то здесь необходимо внести не менее 15% от стоимости квартиры.
Например, для покупки студии в нашем микрорайоне «Ясно.Янино» за 2,2 млн рублей нужно первоначально внести 330 тысяч рублей, если речь идет об однокомнатной квартире в комплексе «Континенты» рядом с метро «Парнас» за 3,85 млн рублей, то сумма увеличивается до 577,5 тысяч.
Конечно, есть программы и без первого взноса, но, как правило, ставки по ним значительно выше – от 12,2% годовых, что существенно изменит размер ежемесячного платежа. Если такой вариант устраивает, ипотека без первого взноса – хороший выход.
В качестве первоначального взноса или его части можно использовать средства материнского (семейного) капитала. В 2020 году его можно получить уже за первого ребенка в размере 466 617 рублей – это хорошее подспорье для решения квартирного вопроса.
Некоторые клиенты рассматривают и еще один вариант – взять потребительский кредит и использовать его как первоначальный взнос. Ситуации бывают разные, и ряд таких покупателей действительно могут закрыть этот кредит в первые же месяцы. Но для большинства клиентов это станет непосильной нагрузкой на бюджет в первое, наиболее сложное время ипотеки.
Часто можно столкнуться с тем, что люди, мечтая о собственной квартире, готовы буквально сидеть на гречке и воде: «Будем экономить, в первые годы откажемся от отпусков, кино и кафе, и быстро закроем все кредиты». Но в реальности продержаться в таком режиме даже несколько месяцев оказывается очень трудно, первоначальный запал быстро испаряется.
На первый взнос вполне реально накопить. Помимо стандартных способов, для этого существует множество финансовых приложений и программ, как отдельных, так и от вашего банка.
Как рассчитать ежемесячный платеж?
Важно помнить: ипотека берется для того, чтобы через покупку новой квартиры сделать нашу жизнь лучше и комфортнее, а не чтобы проверить нас на выносливость в спартанских условиях. Это же правило работает и при расчете ежемесячных платежей. Чтобы определить удобный платеж, нужно посчитать, сколько человеку ежемесячно требуется на то, чтобы комфортно жить: на еду, коммунальные услуги, транспорт, хобби и отдых. Конечно, при ипотеке зачастую приходится сокращать излишние траты, но это сокращение должно быть разумным.
Отказаться от такси в пользу общественного транспорта, заходить в кофейню не каждое утро, а несколько раз в месяц, выбирать более демократичные развлечения, такие как прогулки, домашние встречи с друзьями, открытые лекции, кинопоказы и так далее – Петербург в этом плане предлагает массу возможностей.
После того, как необходимые расходы учтены, а излишние – вычеркнуты, можно посчитать, сколько свободных средств в месяц вы можете отдавать за ипотечных кредит – это и будет комфортной суммой ежемесячного платежа. Есть усредненное правило, что ежемесячные выплаты по ипотеке не должны превышать половину ваших доходов. Это максимум. При этом всегда лучше разбить сумму кредита на более долгий срок, но выбрать меньший платеж, который вы сможете выплачивать даже в случае непредвиденных обстоятельств.
Не нужно бояться больших цифр переплаты по кредиту. Если доходы будут позволять, ипотеку ежемесячно можно гасить досрочно. Вместе с досрочным погашением уменьшится и сумма процентов. Наша практика показывает, что ипотечные кредиты люди в среднем выплачивают в два раза быстрее, чем было изначально прописано в договоре.
Например, если выбрать студию с полной отделкой площадью 30 кв. м в микрорайоне «Новое Сертолово» стоимостью 2,6 млн рублей с минимальным первым взносом 15% и сроком кредита 20 лет, то ежемесячный платеж составит 16,5 тысяч рублей.
Переплата за все время кредита – 1,745 млн рублей. Однако, если ежемесячно добавлять к сумме по 10 000 рублей, выбирая досрочное погашение с сокращением срока, кредит можно выплатить за 9 с небольшим лет. Сумма переплаты снизится в 2,3 раза. При этом при меньшей сумме ежемесячных платежей вы можете более гибко планировать бюджет.
Сопутствующие расходы
При покупке квартиры в ипотеку есть сопутствующие траты, и на них также нужно отложить определенную сумму. В случае покупки квартиры в новостройке, это нотариальные документы, например, согласие супруга на сделку или подтверждение того, что покупатель находится не в браке.
Большинство банков просит оформить страхование жизни заемщика, иначе ставка по ипотеке будет выше. Кроме того, необходима оплата регистрации ДДУ в Росреестре. «КВС» берет эти затраты на себя, но в большинстве компаний пошлину вносит покупатель. Сумма расходов будет разной для каждого покупателя.
Например, стоимость страхования зависит от суммы кредита, возраста заемщика, его пола, состояния здоровья и самой страховой компании. Усредненно для здоровых заемщиков 20-40 лет стоимость страховки может составить 5-10 тысяч рублей в год. Мы также всегда советуем оставить «подушку безопасности» в размере двух-трех ежемесячных платежей по ипотеке. Этот запас даст дополнительное спокойствие и защиту от просрочек и пени в случае болезни, смены работы и других непредвиденных ситуаций.
Нужно помнить и о тех тратах, которые ждут новосела после получения ключей – это ремонт, меблировка, а также регистрация собственности (пошлина – 2 000 рублей), оценка квартиры (около 4-5 тысяч рублей), которая нужна для оформления закладной в банке, и страховка жилья (сумма зависит от самой квартиры, минимально – 5-10 тысяч рублей в год).
Чтобы облегчить эту нагрузку, можно выбрать квартиру с уже готовой отделкой – в этом случае сумма ремонта уже будет включена в общий кредит.
Ищем выгоды
Сейчас практически уникальное время для покупки квартиры в ипотеку – и банки, и застройщики предлагают интересные бонусы и льготы. Покупателю нужно только разобраться во всем многообразии. Например, снова стали распространены совместные программы субсидирования застройщиков и банков. В новостройках ГК «КВС» сегодня можно оформить ипотеку со ставкой 0,5% годовых в первый год (в последующем – 6,5% годовых). Это позволит значительно снизить ежемесячный платеж в первые месяцы.
Так, один из первых наших клиентов по этой программе приобрел двухкомнатную квартиру с отделкой в ЖК «Континенты» стоимостью 5 228 697. Сумма кредита составила 2 828 000. При сроке кредита в 20 лет ежемесячный платеж в первый год – 12 385 рублей, в последующие – 20 600 рублей. Экономия за год – больше 98 тысяч рублей. Эти средства как раз можно отложить, использовать как подушку безопасности или для последующей меблировки новой квартиры.
Бонусы можно получить и при онлайн-покупке квартиры. Ряд банков предоставляет дисконт к ставке при электронной регистрации, а в ГК «КВС» при покупке недвижимости в онлайн-магазине действует скидка 100 000 рублей на квартиру.
По нашему опыту, наиболее сложным периодом являются первые полгода выплат по ипотеке, когда приходится перестраивать привычный бюджет. Лояльность банков и сервис за последнее десятилетие значительно усовершенствовались. Если все нюансы учтены, ипотека доставит не больше хлопот, чем покупка в кредит телевизора или машины.
Фотографии к материалу предоставлены застройщиком.
Читайте также
«Спрос вернулся к высоким прошлогодним значениям, во многом благодаря льготной ипотеке»
«Государство предоставляет возможность купить квартиру на более выгодных условиях» – эксперты о том, что новая льготная ипотека под 6,5% выручит покупателей и рынок
Автор: Анжелика Альшаева специально для Новострой-СПб
Дата публикации 18 июня 2020
