Сергей Степанов, директор по продажам компании «Строительный трест», рассказал порталу Novostroy-SPb.ru о том, к каким последствиям может привести высокая доля в проекте квартир-студий и есть ли вероятность, что комфорт-класс постепенно вытеснит с рынка «эконом».
Минувшее лето выдалось непростым – к традиционному для этого времени снижению спроса добавился кризис. Как вы пережили эти три месяца? С какими результатами встретили новый деловой сезон?
В компании «Строительный трест» в летние месяцы объем продаж соответствовал прошлогодним показателям за аналогичный период, в сегменте загородной недвижимости объем продаж даже несколько превысил показатели прошлого года. С января по август объем сделок в сегменте загородной недвижимости компании находится на уровне 600 млн рублей. За 2014 год объем продаж в данном сегменте составил 1 млрд рублей. Покупательская активность сохраняется на высоком уровне, поэтому есть все основания ожидать превышения прошлогодних показателей.
Если вернуться к рынку городской первичной недвижимости, то единственным «отличным» периодом стал «март-апрель» текущего года. В марте-апреле покупатели, которые хотели приобрести квартиру с привлечением ипотечного кредита, находились в ожидании старта программы государственного субсидирования ипотеки. В связи с этим объем продаж в эти месяцы несколько сократился по сравнению с аналогичным периодом 2014 года. После запуска государственной поддержки ипотеки объем продаж быстро восстановился к уровню 2014 года.
Застройщики не раз говорили, что в Петербурге и Ленобласти самые востребованные квартиры – студии. Причина понятна – минимальный бюджет покупки. В ваших новостройках студий нет вообще. Чем обусловлено данное решение?
Спрос на квартиры-студии формируют в первую очередь инвесторы и люди, приобретающие, как правило, первое собственное жилье, которое впоследствии при первой же возможности перепродается с целью улучшения жилищных условий. Таким образом, больше половины квартир в этих комплексах либо сразу сдается в аренду, либо перепродается. Безусловно, это влияет на формирование неоднородной социальной среды, что по факту приводит к образованию целых депрессивных районов.
Компания «Строительный трест» всегда стремиться создавать комфортную среду для своих покупателей в каждом новом проекте: наличие достаточного количества парковочных мест, социальной и сопутствующей инфраструктуры, благоустроенной придомовой территории и т.д. Учитывая это, мы никогда не увлекались проектированием студий в своих проектах. Данная концепция существовала в компании всегда, сегодня мы сделали акцент на этом, запустив рекламную кампанию «СТУДИЙ.NET. Чтобы вы жили комфортно». Ее идея проста: в студиях-маломерках жить не комфортно.
В этом году, когда ситуация на рынке не совсем благополучная, вы не ощутили недостаток студий? Покупатели не стали больше интересоваться компактным жильем?
Сегодня на первичном рынке в сделках принимают участие в основном клиенты, которые приобретают недвижимость для собственного постоянного проживания. Чаще всего это семейные люди, для которых при выборе квартиры важное значение имеет качественный микрорайон, сбалансированная социальная среда, удобная транспортная доступность, наличие инфраструктуры, паркингов.
Доля инвестиционных покупок на первичном рынке значительно снизилась по сравнению с прошлыми годами. К тому же, в районах массовой застройки у КАД уже наблюдаются проблемы с реализацией объектов с мелкой нарезкой в связи с затовариванием рынка аналогичным предложением: увеличиваются сроки экспозиции, цены снижаются порой до 35-40%.
Качественное предложение остается востребованным. В отличие от домов, целиком состоящих из малометражных студий, такие жилые кварталы всегда будут цениться.
Во время кризиса в 2008-2009 гг. на рынке имело место быть явление, когда застройщик был вынужден дробить большие квартиры на более мелкие. Понятно, что это вынужденная мера, тем не менее, это отражается на репутации компании? Возможно ли повторение ситуации?
Сегодня есть жилые комплексы, в которых доля студий и малометражных однокомнатных квартир составляет 70-100%, и это связано не с кризисными явлениями. Многие строительные компании, ориентирующиеся на инвестиционный спрос, снижают порог вхождения, делая нарезку все меньше и меньше. Поэтому на рынке и появляются студии от 18 кв. м.
А вообще какая площадь квартиры, на ваш взгляд, является минимальной, но при этом достаточной для комфортного проживания?
В вопросах комфортности проживания необходимо говорить не о площади конкретных квартир, а о квартирографии всего жилого комплекса, то есть соотношении в проекте квартир различного типа и метража.
Сегодня объемы строительства объектов соцкультбыта, паркингов определяются, как раз исходя из средней площади квартир в доме равной 50-55 кв. м. А на рынке велико предложение объектов, где средняя площадь квартир составляет 30-35 кв. м. Такие дома априори нельзя считать комфортными, поскольку в них увеличена нагрузка на придомовые территории, места общего пользования, парковочные места, социальные объекты.
В компании «Строительный трест» средняя площадь квартир в проектах комфорт-класса составляет более 54 кв. м. а доля 2- и 3-комнатных квартир превышает 50%. Это позволяет создать для наших покупателей максимально комфортную среду: наличие достаточного количества парковочных мест, социальной и сопутствующей инфраструктуры, благоустроенной придомовой территории и т.д.
На мой взгляд, показатель «средняя площадь квартир» должен стать одним из критериев при определении сегмента, в котором позиционируется жилой комплекс.
В мире известны и квартиры меньше 20 кв. м, даже по 10 кв. м есть. Конечно, они все встречаются в мегаполисах, где дефицит земли и очень дорогая недвижимость. В России такой формат жилья в принципе возможен? Ведь год от года квадратный метр дорожает, а реальные доходы населения падают, и компактное жилье является единственным возможным вариантом покупки.
Судьба квартир с минимальной допустимой площадью очевидна. Их будут сдавать, перепродавать, превращая дом в общежитие квартирного типа.
Сегодня очень много говорят о комфортном жилье, активно обсуждается относительно новый для рынка продукт - новостройки комфорт-класса. Что вы вкладываете в это понятие?
В комфорт-классе важное значение приобретает уровень архитектурного проекта; квартирография, включающая в себя большое число 2- и 3-комнатных квартир; качество стройматериалов и инженерных систем; наличие разнообразных технологических опции в проекте, максимального числа парковочных мест, объектов коммерческой и социальной инфраструктуры в составе проекта или в радиусе 1 км от него, благоустроенная придомовая территория и т.д.
В компании «Строительный трест» строгие нормативы по качеству строительных работ: применяются современные материалы, используются новые инженерные технологии. На многих объектах парковочные места проектируются по расчетам: отдельное машиноместо на каждую квартиру в доме. Такое соотношение уже реализовано нашей компанией в жилых комплексах «Невский стиль» у Удельного парка, «Золотое сечение» в Калининском районе, «Золотая середина» у Светлановской площади. С теми же параметрами строится жилой квартал «NEWПитер» на юго-западной границе города, в пос. Новоселье. Таким образом, мы объединяем стандарты классов «комфорт» и «бизнес», делая все для комфортной жизни наших будущих жильцов.
Комфорт-класс постепенно вытесняет «эконом», или его позиции на рынке пока не столь прочны? Каковы перспективы такого жилья?
Сегодня нет четкого понимания критериев отличающих комфорт-класс от «эконома». Каждая строительная компания при определении класса жилья в первую очередь ориентируются на собственный опыт. Соответственно, в большинстве проектов заявленный класс является просто маркетинговым ходом.
Думаю, что с течением времени спрос будет расти в проектах, которые по своим характеристикам действительно будут отвечать комфорт-классу.
С классами на российском рынке жилья пока путаница – нет четких критериев отбора. Вообще есть смысл классифицировать недвижимость, разрабатывать критерии и т.д.? Скажем, в Лондоне нет подобного классового разделения, там есть ценовые сегменты, из которых многое понятно. Для чего застройщикам наличие деления на «эконом», «комфорт», «бизнес» и т.д.?
В 2013 году на рынке была принята «Единая классификация многоквартирных новостроек», которая определила признаки, по которым один класс жилья отличается от другого. Например, площадь однокомнатных квартир в объектах комфорт-класса не может быть менее 34 кв. м. Учитывая этот фактор, можно говорить о том, что многие жилые комплексы, позиционирующиеся в сегменте «комфорт», таковыми не являются.
Принятие подобного единого документа – лишь первый шаг в сторону более цивилизованного и открытого рынка, где застройщики и покупатели будут говорить на одном языке. Но для того, чтобы классификация действительно работала у всех, необходимо ее законодательное закрепление.
Дата публикации 23 сентября 2015
