Генеральный директор Центра развития рынка недвижимости Владимир Горбунов в рамках организованной Союзом строительных объединений и организаций XIX практической конференции «Развитие строительного комплекса Петербурга и Ленобласти» в интервью Новострой-СПб рассказал о том, готовы ли банки к усилению своей роли в жилищном строительстве, что будет с ценами на новостройки и ждать ли новых банкротств девелоперов.
Рынок первичной недвижимости сейчас активно трансформируется, какие основные изменения вы можете выделить?
Этот год знаковый, даже революционный. Окончательно оформился и закрепился банковский контроль за деятельностью застройщиков. Как говорит старая советская поговорка: кто что охраняет, тот то и имеет. Поэтому, наверное, справедливо сказать, что контроль за первичным рынком недвижимости перешел от девелоперов в банковский сектор экономики. Но одновременно с этим банки стали полноценными участниками этого рынка со всеми присущими проблемами и рисками.
Кроме того, наконец, Минстрой озвучил цели, ради которых осуществляются постоянные изменения 214-ФЗ и Гражданского кодекса. Это решение вопроса целевого использования девелоперами привлекаемых денежных средств дольщиков, а также решение вопроса достройки проблемных и брошенных застройщиками объектов. Кроме того, сформирована работа органов госстройнадзора, контролирующих органов в области долевого участия: обеспечена максимальная прозрачность деятельности застройщиков, девелоперов. Причем информация об их деятельности стала доступной для очень широкого круга лиц.
Заканчивает оформляться принцип персональной ответственности руководителей, работников, иных лиц, связанных с реализацией девелопером инвестиционного проекта. Значительно усилилась роль эколого- и градозащитных организаций, их мнение стало более весомым, чем мнение профессиональных участников первичного рынка недвижимости. Усилилось движение адвокатских образований, которые специализируются на защите прав участников долевого строительства. Все произошедшие изменения обязывают профессиональных участников первичного рынка недвижимости в первую очередь обратить внимание на эффективность и безопасность своих внутренних бизнес-процессов.
Банки теперь будут контролировать все? Готовы ли они, на ваш взгляд, к новым обязанностям?
Банки стали главными на рынке первичной недвижимости. Вступающая в силу правовая модель предусматривает в первую очередь работу за счет банковского финансирования. Финансы — это базис любой коммерческой деятельности: кто их распределяет, тот и руководит. Но эта же правовая модель предусматривает необходимость фактического осуществления банковским сектором контроля за первичным рынком недвижимости. И уйти банковскому сектору от этого тяжелого бремени при таком нормативном регулировании уже не получится.
Более того, утвержденная в 2017 году дорожная карта по этапному замещению средств граждан, привлекаемых для создания многоквартирных домов, предусматривает планы по оптимизации функций государственного регулирования в области долевого строительства и упразднения избыточных функций государственного контроля, что возможно только за счет дальнейшего перераспределения этих функций банковскому сектору. Между тем, банковское сопровождение строительства, которое банки осуществляли ранее, и то, которое было установлено 214-ФЗ в этом году, принципиально отличаются объемом: возникает необходимость помимо строительного контроля осуществлять еще контроль за соответствием объекта градостроительному законодательству. Следует отметить, что подавляющая часть проблем у застройщиков возникала на почве градостроительного законодательства и законодательства, регламентирующего долевое участие в строительстве, а не из-за строительных вопросов.
Кроме того, новое банковское сопровождение в первую очередь регулируется на нормативном уровне. Банки становятся менее самостоятельны в данной области. Но, насколько я вижу и могу судить, большинство банков воспринимает свою деятельность пока только в привычном для себя ключе. К постановке многих новых вопросов, связанных с контролем за долевым строительством, они не готовы, а нанять оперативно соответствующих специалистов не получится по многим причинам. В любом случае, для успешного осуществления проектного финансирования банковскому сектору необходимо комплексно владеть законодательством о долевом участии, градостроительным законодательством, законодательством о кадастровом учете и государственной регистрации прав. Банкам позволено руководить первичным рынком, но не позволено его обрушить вследствие своего бездействия. Банковский сектор должен комплексно оценить свои возможности.
Что тогда будет, если банки по-прежнему не будут готовы взять на себя контролирующие функции в полной мере? К чему это может привести в итоге?
К некоторому набору конфликтных ситуаций. Причем часть из них может быть спровоцирована качеством федерального законодательства. В интересах банковского сообщества, региональных властей и застройщиков начать как можно быстрее диалог, который позволит в рабочем порядке снимать по крайней мере большую часть вопросов переходного периода. Кроме того, сейчас соответствующая практика работы, правоприменительная практика только начинает формироваться, что предопределяет дальнейшую корректировку законодательства. Например, уполномоченные банки пока должны контролировать только застройщика, технического заказчика и генподрядчика, но контроль не распространяется на работу поставщиков, субподрядчиков и иных лиц, участвующих в строительстве. Не думаю, что это устроит региональные органы государственной власти — банкам может добавиться работы.
В любом случае, госорганы на местах будут следить за эффективностью банковского сопровождения строительства. Не думаю, что возникнет ситуация, когда контроля не будет по причине, что одни не могут контролировать, а другие не хотят. Важнее, чтобы все законодательные эксперименты не закончились лишь тотальным контролем за строителем, банком, госслужащим. В общих интересах, чтобы нормативные изменения обеспечили строительной отрасли эффективную работу и управление, но для этого нужна своя система сдержек и противовесов.
Однако надо понимать, что законодатель пока не пытается решить проблему успешной финансовой деятельности застройщика или отдельно взятого банка, он пытается сделать деятельность застройщика максимально прозрачной и разработать процедуры, которые обеспечат целевое использование застройщиком привлекаемых денежных средств, достройку проблемных объектов в спокойном рабочем порядке. От этого и надо отталкиваться и банкам, и застройщикам при планировании своей деятельности.
Как в условиях таких преобразований застройщики будут строить 120 млн кв. м жилья в год, которые объявлены в качестве целевого показателя?
Думаю, строить столько — это вполне возможно, просто будут возникать новые управленческие, градостроительные технологии, будут меняться связи застройщик – дольщик – банк. Свято место пусто не бывает. Пока у жителей страны есть спрос на улучшение жилищных условий, всегда будет механизм, который обеспечит этот спрос. Если застройщики и банки смогут предложить интересные финансовые условия, адекватные сроки и цены, то спрос пойдет вверх.
При этом стоит помнить, что в требуемые 120 млн квадратных метров включаются не только многоквартирные дома, но и ИЖС — индивидуальное жилищное строительство. Так что это решаемый вопрос. Кстати, если поднять статистику и посмотреть, сколько строили жилья, скажем, в 70-е или 80-е годы, то в Ленинграде это было порядка двух-трех млн квадратных метров в год. Приблизительно такой же показатель был в «нулевые» и «десятые» годы уже нашего века. Вроде как количество жилья принципиально не меняется, но тогда были совершенно другие, более слабые технологии, которые в среднем не позволяли «поднять» более девяти-двенадцати этажей. Сегодня практически любой застройщик может «поднять» без особого напряжения тридцать этажей, то есть повысить объем строительства в два раза. Себестоимость строительства, кстати, в данном случае пойдет резко вниз. Следовательно, для рывка сейчас существуют только ограничения бумажные, юридические и даже не факт, что существенные финансовые. А когда дело касается только бумаг, то изменить правила работы гораздо легче, чем изменить физические и экономические законы.
Вы сказали, что могут появиться новые застройщики. Вы действительно верите в то, что кто-то захочет начинать новый бизнес в такое время в этой отрасли?
Мне уже довелось общаться с несколькими небольшими застройщиками, которые строят один-два дома без привлечения средств участников долевого строительства. Сейчас они уже с оптимизмом говорят: если ситуация сохранится, то через год-два поляна для новых застройщиков расчистится, появятся возможности для новых игроков. Кто-то уходит, а кто-то приходит на это место. Но сейчас шансы продолжить свою работу есть практически у всех девелоперов, которые хотят продолжать. История и биология учат: надо адаптироваться. Конечно, возникли предпосылки для возникновения новой когорты застройщиков, которые будут полностью дочерними компаниями уполномоченных банков — этакие «Такой-то-банк-Строй».
Просто есть мнение, что строительный бизнес становится нерентабельным.
Я придерживаюсь другой точки зрения. Если бизнес нерентабельный — из него уходят, но вала застройщиков, которые добровольно уходят с рынка, никто не видит. Другое дело — они не могут обеспечить свою работу в изменившихся условиях. Но, к примеру, Генри Форд говорил, что, если ты можешь наладить и оптимизировать свою деятельность и контролировать свои цены, покупатель тебя найдет. И его компания, которая живет по этим принципам, существует уже больше ста лет, пережив несколько мировых войн и кризисов. Так что спорить с этим сложно. Строительство будет продолжаться в любом случае. Однако в настоящее время девелопер — это уже не просто красивое название строительной организации, девелопер — это организация, которая в рабочем порядке должна объединить в одно целое, в первую очередь, правовое, финансовое планирование с градостроительным и архитектурным, а также обеспечить качественное строительство объекта в сочетании с фундаментальным уважением к правам инвесторов, участников долевого строительства, горожан, к окружающей среде.
Что будет с ценами на новостройки?
Цена не может быть оторвана от покупательской возможности населения. Я верю, что цены принципиально не вырастут. Более того, есть предпосылки для снижения цен. Средние цены рынок в любом случае выравнивает: закон спроса и предложения работает, где-то они встречаются. Сейчас застройщикам необходимо наладить диалог с региональной властью, банковским сообществом, решить вопрос нагрузки на бизнес в виде строительства социальных объектов, что также может позитивно отразиться на ценах. А банковскому сообществу, включая Центробанк, при содействии региональных властей и застройщиков необходимо пересмотреть свои подходы к проектному финансированию.
Есть мнение, что в связи со спешным получением разрешений на строительство перед 1 июля 2018 года может появиться много некачественных, непродуманных проектов. Стоит ли этого опасаться, на ваш взгляд?
Точно нет. Я думаю, застройщики уже поняли, что массово выбросить на рынок какие-то проекты без точной финансовой и юридической оценки, без градостроительной экспертизы — смерти подобно, и застройщики этого делать не будут. Они будут выводить только те проекты, которые они могут осилить и успешно реализовать. Уже достаточно негативных примеров, которые служат девелоперам учебным пособием.
То есть часть строительных разрешений могут не воплотиться в реальные проекты?
Скорее часть проектов может быть скорректирована, перераспределена другим желающим инвесторам. Возможность что-то построить, конечно, будет использоваться максимально, так как она сама по себе является значительной материальной ценностью.
Да, было сформировано значительное количество разрешений на строительство, которые изначально рассчитывались на беспрецедентно большие сроки строительства. Мне известно, что были получены разрешения даже со сроком на 100 месяцев. Многие застройщики изначально себе отводили по пять-семь лет на проект, так как не планировали выводить на рынок все свои проекты сразу. Это законно. И это оправдано в условиях перманентной законодательной чехарды. К сожалению, некоторые госорганы сейчас пытаются говорить: «Получили? Начинайте строить». Но есть закон, который предусматривает, что застройщик в рамках выданного разрешения и своего проекта определяет сроки строительства. Вряд ли госорганы на практике будут стремиться заставлять девелоперов строить быстрее и тем самым вызывать факторы, создающие дополнительную нестабильность на рынке.
Прогнозируете ли вы рост числа проблемных объектов?
Надо сказать, что постоянное изменение требований к застройщикам, качество которых, кстати, не всегда на должном уровне, не может не влиять на количество проблем у застройщиков и участников долевого строительства. Но новые законодательные реалии не позволят остаться тем игрокам первичного рынка недвижимости, которые в принципе не могут исполнять законы и перестраиваться под новые требования, или тем, кто утратил интерес к этой отрасли или хочет заниматься в первую очередь каким-то другим бизнесом. У нас уже развита уголовная практика: застройщик, который позволит себе недобросовестное поведение, столкнется с уголовным преследованием по ряду статей. Просто так, бросив недостроенные объекты и дольщиков, никто не уйдет.
Но, я думаю, что через год-два количество проблемных объектов у нас будет снижаться. Безусловно, многое зависит от региональных органов исполнительной власти, а также самих застройщиков. Сейчас как никогда необходимо грамотно оценивать свои силы и учитывать, насколько изначальные планы могут быть затронуты меняющимся законодательством.
Следует отметить, что сейчас находится большой процент людей с юридическим образованием на государственных руководящих должностях, которые ранее считались чисто строительными. Следовательно, главная тенденция нашего времени — применение юридических методов работы в организации строительного, градостроительного процесса, а также финансирования строительства, что порождает необходимость в изначальной комплексной разработке проекта с участием лиц, обладающими навыками толкования нормативных актов и их применения, в том числе в судах. Девелоперам и банкам было бы неплохо оценить этот управленческий ход представителей государственной власти.
Безусловно, задача девелопера — развивать, застраивать территории. Формировать градостроительный и архитектурный облик своего города. Отдельно взятый застройщик, генподрядчик, даже самый крупный, не может формировать правила работы на рынке, защищать интересы всей отрасли. Однако в настоящее время девелоперам ничего не остается, кроме как объединять свои усилия в деле организации защиты своих интересов, а также объединять свои усилия с органами исполнительной власти по вопросам формирования национального законодательства, регулирующего строительную деятельность. Проще всего это делать девелоперам посредством существующих общественных строительных объединений, которым проще и безопаснее заниматься вышеуказанной деятельностью на постоянной системной основе. Пример право-, эколого-, градозащитных объединений, а также организаций, защищающих интересы банковского сектора, должен вдохновлять строителей. Следует отметить, что теперь и банковскому сектору необходимо бороться за надлежащее нормативное регулирование первичного рынка недвижимости.
Читайте также
«Мы видим отрицательный эффект от тех поправок, которые были приняты в 214-ФЗ»
«Эпоха долевого строительства уходит»: блиц-опрос о будущем рынка новостроек
«Брошенных и кинутых дольщиков больше не будет»
Дата публикации 12 ноября 2018
