Эксперты обеспокоены динамикой сделок на первичном рынке: многие ожидают существенный спад продаж после января 2019 из-за изменений в законодательстве, которые связаны со строительством и реализацией жилья. Новострой-СПб узнал у участников рынка, почему может упасть спрос на квартиры, неминуем ли этот спад или есть надежды на позитивный сценарий, что будет с ценами и когда лучше покупать жилье.
Вячеслав Семененко, генеральный директор СК «Master Девелопмент»
Я лично ждал провал спроса в 2011, 2012, 2013 годах, а сейчас я уже успокоился. В Санкт-Петербурге сейчас очень большой приток покупателей из регионов. Я не вижу никаких оснований для того, чтобы в январе-феврале спрос резко вдруг упал. У нас прирост населения — от 40 до 70 тысяч в год, это по объему как средний европейский город. Петербург разрастается, в 2010 году у нас было население 4,9 млн человек, сейчас уже 5,5 млн человек. Соответственно, о затоваривании рынка недвижимости говорить рано.
В целом, полагаю, государство должно поддержать строительную отрасль, потому что иначе все может пойти по очень негативному сценарию. Вводятся изменения в части законодательства, но мне кажется, что все будет сделано не в таком жестком виде, как сейчас обсуждается. Думаю, еще будут корректировки, чтобы не нанести сильный ущерб отрасли.
Юрий Загоровский, президент группы компаний «Дарко»
Я думаю, что, несмотря на обычный для января спад активности на рынке недвижимости, в ближайшие месяцы снижения цен на новостройки не будет. На квартиры в некоторых наиболее популярных жилых комплексах, в том числе в сегментах жилья повышенной комфортности и премиального, застройщики могут себе позволить незначительное повышение цен.
В долгосрочной перспективе поведение цен на «первичку» будет зависеть от общей финансово-экономической и политической ситуации в нашей стране и в мире, а также от конкретных решений законодателей, органов исполнительной власти на федеральном уровне и на местах, механизмов реализации этих решений в строительной отрасли.
Но если брать конкретных людей, которые сегодня решают свои жизненные задачи (женятся, рожают детей, разводятся, вступают в наследство, улучшают жилищные условия и так далее), то они не могут ждать времен, когда, например, цены снизятся, тем более, не факт, что они снизятся. Поэтому настоящий потребитель, который покупает квартиру для себя, вынужден это делать безотлагательно. Другой вопрос, что не всегда возможности с желаниями совпадают. Чтобы появилась возможность приобретать, человек должен увеличить бюджет сделки или сделать его реальным за счет каких-то дополнительных инструментов.
Такими инструментами являются ипотечное кредитование, в том числе военная ипотека, материнский капитал, государственные жилищные программы, субсидии, сертификаты и так далее. Но все-таки основным инструментом остается реальная покупательная способность населения, связанная с реальными доходами. Вот с этим сейчас дела не очень обстоят. Кредит-то можно взять, только его надо выплачивать. Если доход не позволяет справляться в длительной перспективе с выплатами ипотечного кредита, то это приобретение — ярмо на шею покупателя, семьи. Опасная ситуация.
Так что роста спроса я не предвижу, но и предпосылок для мгновенного спада нет. Потому что все вышеперечисленные инструменты работают, и, наверное, сейчас рынок находится в приблизительно равновесном состоянии. Мне кажется, что не будет резких скачков: ни вверх, ни вниз. Но при насущной необходимости и наличии финансовой возможности — надо покупать.
Валерий Виноградов, президент ГК «Авентин»
Определенно, после Нового года продажи неминуемо упадут, как и падают каждый год, потому что есть традиционные пики спроса — это перед Новым годом и весной. После Нового года, когда люди, у которых есть деньги, разъезжаются на каникулы и приезжают, по сути, в конце января или в начале февраля, неминуемо продажи падают. Это то, что происходит всегда, и ничего здесь не меняется. Но также продажи могут упасть в связи с изменениями в 214-ФЗ, которые произошли этим летом. Однако пока у компаний достаточно проектов, которые надо выставлять на рынок. Падение продаж может быть более заметным, если вырастет себестоимость строительства для компании, что вызовет повышение цен.
Понижаться цены уже точно не будут. Во всяком случае, прямого понижения цен в лоб не будет, могут быть какие-то дополнительные акции после Нового года, как это обычно бывает. Что, по сути, прикрывает то же снижение цен. Ждать и откладывать покупку смысла нет. Надо покупать сейчас, потому что сейчас достаточно хорошее большое предложение, хорошие цены, большой выбор. Дешевле, чем сейчас, уже не будет.
Сергей Сосновский, генеральный директор АН «Александр Недвижимость»
Рынок недвижимости — очень финансово емкий, и в связи с этим на него очень сильно влияют все макроэкономические изменения. Вещей, которые могут либо опосредованно, либо прямо влиять, сейчас очень много — начиная от новых экономических санкций и заканчивая особенностями внутреннего нормотворчества, которое сейчас активно привносится нашим правительством и законодателями. Прежде всего, изменения связаны с финансированием нового строительства. При этом никаких подвижек, о которых говорили ранее, в сторону послаблений не ожидается. Смягчения не будет. Я думаю, даже сроки перехода на новую схему расчетов через банковские эскроу-счета не будут откладывать.
Соответственно, мы находимся в некоем цейтноте, связанном с механизмами привлечения денежных средств потенциальных покупателей на рынок недвижимости, особенно новостроек, и нормами закона, которые будут вносить в этот порядок новый правовой регламент. Нынешней динамики спроса, думаю, что до мая хватит, то есть на рынке присутствуют все хорошие мотивы, которые сейчас подталкивают людей к покупке недвижимости. Объективно сейчас мы наблюдаем рост числа людей, интересующихся недвижимостью, растет и количество обращений, причем как на первичном, так и на вторичном рынке. Количество сделок, которые сейчас проводятся, где-то на 15-20% больше, чем в прошлом году в этот же период времени. Это говорит о том, что рынок находится в хорошем состоянии, в тонусе. Количество выданных кредитов опять бьет рекорды.
Задача, собственно, одна — во-первых, понять, насколько динамично будут эти нормативные изменения доводиться до участников рынка недвижимости (строительных компаний и банков) для того, чтобы они смогли скоординировать свою работу. При этом, безусловно, к сожалению, все механизмы, которые сейчас закладываются, скорей всего приведут к увеличению себестоимости квадратного метра и к росту цен на недвижимость. Потому что необходимо будет создавать новые институты, которые будут проводить аудит и давать заключения банку о необходимости выплаты денежных средств для проектного финансирования строительства.
Также будет расти закредитованность строительных компаний. Они вынуждены будут брать кредиты, потому что таких собственных свободных средств ни у кого нет, а сроки строительства необходимо выдерживать. Средства покупателей, привлеченные банками на строительство объекта, можно будет получить только после сдачи дома, это теперь предусмотрено нормой закона. Соответственно, большое количество маленьких игроков уйдет с рынка, мы увидим укрупнение моделей строительного бизнеса. Конечно, укрупнение игроков рынка приведет к тому, что рынок станет более предсказуемый для потребителя. Будем надеяться, что он также будет работать на игроков, которые на этом рынке останутся — строительные компании и банки. Эти структуры будут стремиться, конечно, к уменьшению рисков и к сохранению той маржинальности, которая у них была заложена проектно. Для потребителя на первом этапе это ничего хорошего не сулит, в части стоимости недвижимости. При этом безопасность, конечно, повысится. Эта модель работы с потребителем не новая и давно эксплуатируется, например, в Северной Америке. Там привлекать денежные средства потребителей застройщиком запрещено законом, это, безусловно, сказывается на безопасности рынка в целом.
Я думаю, что постепенный рост цен продолжится до мая. В этот период мы будем видеть выход определенных нормативных документов и регламентов взаимодействия участников рынка. Сейчас возможен ажиотажный спрос, который рождается в непонимании того, что будет происходить. А потом будут работать чисто экономические механизмы, и все говорит за то, что цены пойдут вверх. Так что проблему покупки жилья надо решать сейчас, пока ипотечные ставки на достаточно нормальном уровне, при этом, к сожалению, уже есть тенденция к их увеличению.
Читайте также
Помощь дольщикам или крушение надежд: что будет с застройщиками, которым запретили продавать по ДДУ
Новостройки Петербурга подорожают в 2019 году на 5-15% — эксперт о причинах роста цен
Через год-два поляна для новых застройщиков расчистится, появятся возможности для новых игроков
Дата публикации 03 декабря 2018
