Покупательская активность на рынке новостроек все выше: эксперты говорят, что пик спроса на новые жилые комплексы придется как раз на октябрь, ведь 1 ноября завершится программа льготной ипотеки под 6,5%. Что сегодня происходит с предложением в Петербурге и Ленобласти, как быстро растут цены, какие квартиры разбирают охотнее всего, об этом специально для Новострой-СПб рассказал Сергей Терентьев, директор департамента недвижимости Группы ЦДС.
Как бы вы сейчас охарактеризовали рынок новостроек Петербурга и области? Как он вышел из девальвации, пандемии – словом, каким вошел во второе полугодие этого непростого года?
Результаты первых девяти месяцев 2020 года мы оцениваем как положительные. Катастрофы на рынке недвижимости не произошло. Динамика продаж последних месяцев даже превосходит наши ожидания, сформированные в начале года, еще до начала ограничительных мер.
Один из ключевых факторов, который привел к таким результатам – запуск государственной программы субсидирования ипотечной ставки до 6,5% годовых, которая помогла поддержать спрос на строящееся жилье.
Также свою роль сыграла быстрая адаптация нашей компании к новым реалиям и переход на полностью электронный документооборот, ускоривший все процедуры по оформлению сделок.
Благодаря этому, после небольшого снижения объема продаж в апреле, уже в мае темпы заключения сделок по нашим объектам вышли на плановый уровень.
Что происходило все это время (первые два квартала) со спросом, предложением? Сильно ли спрос просел по время пандемии?
Значительного снижения спроса на новостройки не произошло. По крайней мере у крупных застройщиков, которые быстро адаптировались к ситуации и перешли на дистанционные продажи. Ситуация различалась в зависимости от конкретной компании и ее готовности работать в новых условиях.
Объем предложения остается достаточно ограниченным. В ситуации неопределенных перспектив по спросу после отмены программы господдержки ипотеки девелоперы осторожно подходят к выводу новых проектов на рынок.
Сейчас в продажу будут выходить лишь объекты, в востребованности которых компании будут абсолютно уверены. Даже наличие проектного финансирования не станет решающим фактором, так как у банков есть определенные требования к темпам продаж и наполнению счетов эскроу.
Если говорить о нашей компании, то мы планируем в ближайшее время вывести в продажу два новых проекта на севере Петербурга, но окончательное решение будем принимать, исходя из ситуации на рынке в конце года.
Что вы скажете об онлайн-продажах квартир в новостройках, к которым застройщикам пришлось прибегнуть из-за закрытых офисов? Люди готовы покупать удаленно или еще нет? Готов ли был наш рынок технически таким образом реализовывать жилье, а люди психологически так покупать?
Преимущества дистанционной продажи для покупателя и застройщика очевидны. Первое и главное из них – быстрота совершения сделки. Клиенту нужно посетить меньше инстанций, чтобы приобрести квартиру, а застройщик оперативнее получает средства по сделке. При дистанционной форме проведения сделки возникают некоторые дополнительные расходы, но они достаточно несущественны и в текущей ситуации мы полностью приняли их на себя.
Мы уже давно освоили этот формат при работе с региональными покупателями. В апреле мы просто масштабировали данный механизм на все наши сделки. Процедура покупки квартиры онлайн уже давно отлажена и абсолютно безопасна: сделка заверяется электронной цифровой подписью покупателя (ЭЦП) и застройщика и затем регистрируется в Росреестре.
Во время первичной консультации мы подробно рассказываем покупателям обо всех этапах приобретения квартиры. Это помогает людям понять, что данная процедура является очень простой и удобной. Необходимость физического присутствия клиента на сделке может быть как нулевой, так и минимальной для решения ряда финансовых вопросов, в случае если квартира приобретается в ипотеку или с привлечением субсидии.
Получат ли распространение онлайн-сервисы по продаже новостроек, ведь начинается вторая волна пандемии. Или клиенты будут покупать квартиры по-прежнему?
Онлайн-сервисы по подбору квартир, безусловно, будут развиваться и дальше, это тренд последних лет, но проводить сделку по покупке квартиры можно будет только на платформах самих застройщиков. Это обусловлено требованиями безопасности при совершении таких сделок и сохранности персональных данных клиентов.
Зависит ли объем дистанционных продаж от сегмента – правда ли, что в эконом-классе людям непривычно покупать уделенно?
Последние месяцы показали, что данной формой продажи активно пользуются абсолютно все покупатели. Даже люди пожилого возраста, разобравшись при помощи нашего менеджера в том, что такое электронная цифровая подпись и как проходит сделка, спокойно совершают такие покупки.
Единственная особенность дистанционных сделок, из-за которой удаленно не может проводиться 100% продаж – законодательные ограничения. В частности, закон не предполагает дистанционное заключение сделки по доверенности. В остальном, ни у кого из наших клиентов не возникало проблем с данной формой покупки.
Что происходило с ценами на квартиры в первом полугодии? Какой тип жилья пользовался спросом и почему?
По нашим данным, только за последние 4-5 месяцев цены на новостройки в Петербурге выросли на 10%, а общее удорожание с начала года составило не менее 15%. При этом по ряду наиболее ликвидных проектов рост цен был еще более значительным.
В первую очередь, рост цен связан с сужением предложения на рынке и появлением программы льготной ипотеки, которая достаточно сильно стимулировала спрос – сейчас он находится на очень неплохом уровне.
Наибольшим спросом у покупателей, традиционно пользуются студии и однокомнатные квартиры небольшой площади (до 37 кв. м) с полной отделкой в проектах с хорошей транспортной доступностью.
Оживила ли рынок новостроек льготная ипотека 6,5%? Нужно ли ее продлевать после 1 ноября?
Как я уже говорил, программа льготной ипотеки под 6,5% годовых внесла значительный вклад в поддержание спроса на рынке недвижимости. В преддверии окончания программы 1 ноября 2020 года мы видим, что сентябрь для застройщиков стал одним из самых активных месяцев этого года. Можно ожидать, что в октябре спрос будет еще немного выше.
На текущий момент объявлено, что программа господдержки ипотеки действует до 1 ноября 2020 года, хотя мы все же надеемся на ее продление. Но пока такой информации нет, люди будут пытаться решить свои жилищные вопросы в период действия программы.
Много ли сделок вы фиксируете по детской ипотеке (4,5%)?
Сделки с данными видами субсидий проходят регулярно. Так, примерно в 10% наших сделок используются средства материнского капитала. Детская ипотека применяется несколько реже – в 5-7% сделок. Однако доля данного инструмента достаточно стабильна.
Изменились ли покупательские предпочтения в этом году или по-прежнему важна цена, транспортная доступность и т.д.?
Предпочтения покупателей достаточно стабильны и практически не меняются за столь короткий промежуток времени. На первом месте по-прежнему находятся цена недвижимости и локация, но все большее значение приобретают планировочные решения, благоустройство территории, архитектура – те особенности, на которые еще несколько лет назад мало кто обращал внимание.
Помимо традиционных лидеров продаж в лице студий и однокомнатных квартир на начальной стадии строительства, мы отмечаем рост спроса на квартиры в домах с достаточно высокой степенью готовности. За последние три месяца спрос на такие объекты увеличился на 25%. Речь идет именно о строящихся объектах, пока не введенных в эксплуатацию.
Льготная ипотека позволила многим покупателям приобрести чуть более дорогое жилье, чем планировалось изначально и быстрее переехать в новый дом. Покупка квартиры в высокой степени готовности позволяет минимизировать риски и одновременно с этим совершить покупку по еще не максимальной цене.
Вырастут ли цены на новостройки до конца года? Ведь покупательская способность падает, Минфин фиксирует сокращение доходов населения.
Цены на новостройки определяются законами рынка. При увеличении спроса они также растут. Как следствие, в октябре на фоне ажиотажных продаж можно ожидать их достаточно быстрого роста.
В связи с этим, можно порекомендовать всем, кто задумывается о покупке квартиры, не откладывать это на конец месяца, когда стоимость недвижимости будет максимальной.
Если осенью случится вторая волна пандемии – готов ли к ней рынок новостроек Петербурга и области? Каким вам видится завершение года?
Сейчас рынок недвижимости живой и активный. Главное, не остановить его какими-либо резкими движениями или заявлениями. Неопределенность относительно продления программы господдержки ипотеки также не идет рынку на пользу. Если власти планируют все же продлить действие программы, заявить об этом стоило не позже сентября, чтобы не создавать ажиотаж в октябре и провал по спросу в следующие месяцы.
Сейчас у всех застройщиков продажи идут опережающими темпами. В такой ситуации вряд ли можно ожидать каких-либо серьезных стимулирующих мероприятий со стороны девелоперов, особенно на фоне неопределенности с продажами в зимний период.
Однако, несмотря на все трудности, 2020 год можно охарактеризовать как позитивный для рынка недвижимости – застройщики продолжают выводить новые проекты, спрос находится на хорошем уровне, объемы выдачи ипотеки растут. Хочется надеяться, что четвертый квартал этого года завершится в таком же ключе.
Читайте также
Свое жилье за 4 млн рублей: какую квартиру купить в новостройке Петербурга при ограниченном бюджете
Доля ипотеки в новостройках Петербурга и области все лето составляла 70%
Автор: Елизавета Лаврентьева
Дата публикации 02 октября 2020
