Цены на квартиры в новостройках Петербурга и Ленинградской области продолжают повышаться, а доходы населения уже долгое время остаются на прежнем уровне. Это заставляет многих покупателей пересматривать свои требования к будущему жилью: все больше людей выбирают для себя функциональные квартиры меньшей площади. Что застройщики готовы предложить покупателям сегодня, чем отличаются рынки новостроек Петербурга и Ленобласти, что будет с ценами дальше, об этом специально для Новострой-СПб рассказал Николай Гражданкин, начальник отдела продаж компании «Отделстрой».
Какие тренды на рынке новостроек Санкт-Петербурга и Ленинградской области вы бы выделили сегодня?
Многие компании перешли на проектное финансирование, это вынуждает всех застройщиков поднимать цены на свою недвижимость даже в тех проектах, которые не перешли на эскроу-счета. Причина еще и в том, что себестоимость строительства выросла.
Жилье дорожает, а доходы покупателей остаются на прежнем уровне. Как можно уменьшить расходы на покупку квартиры? Только за счет экономии на количестве квадратных метрах.
Уже давно рынок обратился в сторону функциональных планировок, где нет длинных коридоров, неиспользуемых «закутков» и пр. За которые не только разово платишь в момент приобретения квартиры, но и на которые потом ежемесячно начисляется коммунальная плата.
Стали более популярны евроформаты – раньше они не так массово занимали место на рынке. Чем удобен евроформат? Тем, что там есть большая кухня-гостиная и маленькая спальня или несколько спален. И небольшой коридор. Соответственно, стоимость для покупателя становится приемлемой.
Поэтому можно сказать, что и в Санкт-Петербурге и в Лениградской области сейчас есть тренд на квартиры евроформата. На последней Ярмарке недвижимости мы общались с покупателями и проводили опросы. Выяснилось, что действительно ефроформат очень популярен: люди активно интересуются такими квартирами.
Сейчас на рынке много разных предложений. И покупатели стали очень внимательно относиться именно к размерам квартиры, к функциональному назначению, чтобы за те же деньги купить больше полезной площади.
Ваша компания работает и в городе, и в области. Сильно ли отличается покупательский спрос в этих локациях?
У нас немного разные форматы в городе и в области. В области – это комплексное освоение территории – жилой комплекс комфорт-класса «Новый Оккервиль». Он уже находится на финальной стадии: сейчас мы сдаем шестую очередь, там работает государственная комиссия.
Также есть в продаже готовые квартиры в четвертой и пятой сданных очередях. То есть говоря о «Новом Оккервиле», мы имеем в виду готовые квартиры в готовом микрорайоне со всей действующей инфраструктурой.
В этом году мы отпраздновали 10-летие ЖК «Новый Оккервиль». Можно сказать, что это – известный и разрекламированный бренд, он уже сам себя продает. 50% покупателей этого проекта приходят по рекомендации или же совершают повторную покупку, чтобы расширить площадь.
В Петербурге мы строим жилой комплекс «Новый Лесснер» на Выборгской набережной. Он относится к сегменту бизнес-класса. Соответственно, там жилье дороже. Для сравнения: в «Новом Оккервиле» можно купить 2-комнатную квартиру за 6 млн рублей, а в «Новом Лесснере» это цена на 1-комнатные.
ЖК «Новый Лесснер» – это все-таки городская локация, она более конкурентная, более дорогая. Люди более взвешенно подходят к покупке. Они анализируют и наших прямых конкурентов, и проекты в других локациях, вплоть до всего города.
На что еще обращают внимание покупатели в городе и в области, кроме цены?
На комфортность проживания. Сейчас мало кого удивишь низкой ценой или какими-то базовыми опциями. Люди, особенно в бизнес-классе, обращают внимание на престиж локации, на транспортную доступность, используемые материалы и технические характеристики, наличие инфраструктуры. Важно, чтобы рядом были детские сады, школы, поликлиники.
Также многие обращают внимание на архитектуру: дом должен выглядеть привлекательно, статусно, должен быть был построен из премиальных материалов, а парадные должны продолжать статусную тему; ландшафтный дизайн и обустройство дворов выполнены по авторским проектам.
Сейчас стала популярна концепция «двор без машин». Например, в бизнес-классе покупка квартиры у людей, как правило, не первая – в основном они переезжают, улучшая свои жилищные условия. Раньше они сталкивались с тем, что во дворах много машин – трудно припарковаться, погулять с детьми. Выбирая новую квартиру, они хотят жить так, чтобы машины были отдельно, а дворовые территории и места для отдыха – отдельно.
В ЖК «Новый Оккервиль» мы сделали пятую очередь такой «образцово-показательной»: убрали из дворов все машины, сделали пешеходную улицу. Дети теперь могут спокойно кататься на роликах и велосипедах. Также мы поставили скамейки, установили фонтан. Новоселам, конечно, это очень нравится: двор превратился в место притяжения.
Даже в области люди смотрят на благоустройство, на архитектуру, на «двор без машин»? Это касается не только бизнес-класса?
Сейчас понятие между комфорт-классом и бизнес-классом очень размытое. Признаки, которые были в бизнес-классе, постепенно уходят и в массовые сегменты: в комфорт- и эконом-класс.
Покупатели не смотрят на то, как застройщик себя позиционирует. Они смотрят на те преимущества, которые получают с покупкой квартиры, поэтому, да – в области это тоже востребовано.
Насколько отличаются цены на один и тот же лот? Допустим, на квартиру в новостройке площадью 25 кв. м в Санкт-Петербурге и в области?
Про 25 кв. метров я ничего сказать не могу, потому что мы не строим такие квартиры. В ЖК «Новый Оккервиль» квартир-студий не так уж много. Мы закладываем порядка 3% – и то не во всех домах. По метражу они 28-30 кв. м. А в «Новом Лесснере» мы решили отказаться от квартир-студий и сделать акцент на семейные квартиры: 2- и 3-комнатные.
Но если сравнивать именно по цене квадратного метра, то в области, конечно, чем дальше от города, тем цена квартиры ниже. Если сравнивать Кудрово, то цена уже близка к городским районам – к Невскому, например. В частности, по готовым домам там около 100 тысяч рублей за кв. м.
Если говорить о Петербурге, то там уже практически не представлены квартиры эконом-класса, в основном это «комфорт», «бизнес» и выше. Почему? Потому что в городе мест под застройку меньше, а также застройщики должны возводить и передавать городу социальную инфраструктуру: школы, детские сады и даже медицинские центры.
В области мы строили социальные объекты, а власти их у нас выкупали. Либо была программа «Социальные объекты в обмен на налоги», когда из тех налогов, которые мы платим как организация в областной бюджет, производился выкуп наших социальных объектов.
Таким образом мы построили крупнейшую общеобразовательную школу и детский сад. В этом году в составе шестой очереди «Нового Оккервиля» мы представили Госкомиссии детский сад на 150 мест. Он будет государственным и планируется к открытию в 2020 году.
В городе другая ситуация: там застройщики вынуждены строить социальные объекты за свой счет и дарить их городу. Это сказывается на цене квадратного метра.
В бизнес-классе она сейчас составляет 150-170 тысяч за кв. м в зависимости от локации. Например, стоимость «квадрата» в «Новом Лесснере» в среднем 150 тысяч рублей за кв. метров. В Петроградском и Московском районах – около 200 тысяч рублей.
На сколько могут вырасти цены до конца года в Санкт-Петербурге и в области?
С июля мы наблюдаем планомерный рост цен на квартиры в новостройках по всем сегментам первичного рынка. В связи с изменениями в законодательстве строить становится все сложнее и дороже.
В основном происходит постепенное удорожание квадратного метра. Особенно мы видим это в новых проектах. Казалось бы: они должны стоить дешевле на этапе котлована, но нет. В связи с новыми изменениями их стоимость такая же, как и уже готовых новостроек.
Я думаю, что планомерный рост цен на строящееся жилье продолжится и в следующем году. Он будет именно планомерным, так как резкий рост стоимости может отпугнуть покупателей. Нужно время, чтобы они привыкли к этим ценам. Я полагаю, мы увидим рост на первичном рынке в пределах 6-8% в течение 2020 года.
До конца этого года сильного роста цен уже не будет?
Уже нет. Потому что все те, кто мог, подняли цены. В декабре застройщики стараются предложить покупателям сезонные акции и скидки, поэтому значительного скачка быть не должно.
По крайней мере, предпосылок к этому нет. Если, конечно, не произойдет обвал на валютном рынке, цена останется на прежнем уровне.
Когда вы пришли в Кудрово возводить «Новый Оккервиль», это была деревня. Сейчас это город, в котором работают многие застройщики. Сильно ли обострилась конкуренция? Долго ли покупатель выбирает жилье? Остался ли у Кудрово строительный потенциал?
Да, мы одними из первых пришли осваивать Кудрово. Там была небольшая деревенька на 90 жителей, совхозные поля, которые в дальнейшем стали обрастать жилым массивом. Но прежде чем мы стали строить первую очередь, мы сделали дороги – там же не было нормальных дорог. Также сделали пляж, велодорожки, создали парк «Оккервиль», который сейчас является местом притяжения не только Кудрово, но и Невского района: многие жители приезжают туда отдыхать.
Как первопроходцам нам было тяжело: ведь там не было ни электричества, ни газа, не воды. Все приходилось делать своими руками. Сейчас Кудрово – это полноценный город. Если считать вместе с южной частью, там проживают около 100 тысяч человек на сегодняшний день.
Когда другие застройщики увидели, как мы осваиваем Кудрово, они тоже потянулись в эту локацию, так началась застройка южной части. Однако в 2008 году в России произошел экономический кризис. Застройщики начали экономить на возведении соцобъектов, стали строить исключительно дома с мелкой «нарезкой» (до 18 студий и мелких однушек на этаже): не задумываясь об инфраструктуре и удобстве проживания – появлялись только квадратные метры.
Сейчас мы видим результат: южная часть застроена хаотично. Всего там работало около 7 застройщиков, сейчас они сдают свои проекты в эксплуатацию. Отсутствие единой строительной концепции привело к тому, что домов, жильцов и машин слишком много. А детских садов, школ, медучреждений, парковок недостаточно.
В северной части локации, где мы и работаем, наша компания изначально договорились со «Строительным трестом» (застраивающим прилегающий участок) о том, что мы совместно будем застраивать все в единой концепции. Наружные стены наших домов кирпичные. Всю инфраструктуру мы строим с партнером поровну, то же самое можно сказать и об инженерной подготовке.
Такой взвешенный и продуманный подход принес свои плоды. Многие покупатели, которые сначала приобрели квартиры в южном Кудрово из-за цены – там она была ниже, сейчас продают их и переезжают к нам. Они видят, что здесь семейный квартал. Здесь все рассчитано на людей, которые будут проживать постоянно: квартир, которые покупают под сдачу в аренду, в нашем проекте практически нет.
Что касается конкуренции, то в Кудрово она действительно серьезная. Застройщиков и предложений много, но это все только на пользу рынку. Конкуренция заставляет нас быть в тонусе, держать руку на пульсе, чтобы постоянно улучшать и качество строительства, и качество инфраструктуры.
Долго ли покупатели выбирают жилье? С момента прихода в офис продаж и до сделки проходит немного времени. Люди, которые приходят к нам – особенно те, кто бывал на экскурсиях – своими глазами видят, какие дома построены, какие квартиры спроектированы. Это позволяет быстро «переходить» на сделку: в течение 2-3 недель.
Я считаю, что потенциал Кудрово как локации для застройки иссяк. Объясню: с одной стороны кольцевая автодорога (КАД), с другой стороны – уже границы Петербурга. В северной части тоже локация граничит с Невским поселением, а со стороны южной части – IKEA и Народная улица, Мурманское шоссе. Вся территория Кудрово уже плотно застроена. Возможно, будет развиваться Новосергиевка, но это уже за кольцевой автодорогой. В самом Кудрово масштабных проектов больше не будет, только точечная застройка.
В ЖК «Новый Оккервиль» часть квартир можно купить с отделкой. Популярна ли эта опция у покупателей? Сколько стоит один кв. м отделки? Есть ли она в ЖК «Новый Лесснер» или в бизнес-классе клиенты предпочитают делать ремонт сами?
Квартиры с отделкой сейчас очень популярны. Особенно 1-комнатные и 2-комнатные. В шестой очереди ЖК «Новый Оккервиль» мы делаем с полной отделкой все 100% 1-комнатных квартир. Зачастую наши покупатели – это молодые люди, которые не хотят связываться с ремонтом, для них важно заехать и сразу жить.
Либо это те, кто берет ипотеку: стоимость отделки можно заложить в стоимость кредита и в дальнейшем не заниматься поиском дополнительного кредитования для отделочных работ. Отделка у нас хорошего качества, и есть гарантийные обязательства, поэтому мы заинтересованы, чтобы она была сделана хорошо.
Стоимость одного квадратного метра в ЖК «Новый Оккервиль» с ремонтом – 10 тысяч рублей. Это обои, ламинат хорошего качества, импортная сантехника, чугунная ванная, межкомнатные двери, натяжные потолки, входная металлическая дверь. Все это входит в полную отделку.
Также у нас есть промежуточный вариант, он больше подойдет для 2- и 3-комнатных квартир. Это базовая или белая отделка (white box - прим. Новострой-СПб), она выполняется без финишных материалов.
Стены выровнены, отштукатурены, отшпаклёваны, готовы для оклейки обоями. На полу выполнена стяжка, полностью сделаны санузлы. Покупатель может заехать и завершить ремонт самостоятельно. Такой вариант отделки позволяет сэкономить, потому что все основные, грязные работы, а это 80% ремонта, уже сделаны. Осталось выбрать на свой вкус обои, ламинат или паркет. Такая отделка у нас стоит около 7 тысяч рублей за квадратный метр.
Что касается, ЖК «Новый Лесснер», то в бизнес-классе люди предпочитают делать ремонт сами. С отделкой покупают лишь небольшое количество квартир. В основном 1- и 2-комнатные. Стоимость отделки и материалы там, естественно, уже более высокого сегмента. Цены начинаются от 20 тысяч рублей за квадратный метр.
Значит, такое предложение есть, но им пользуются не так часто?
Да, в «Новом Лесснере» есть несколько секций с отделкой. Либо покупатель может сам выбрать любую другую секцию и дозаказать отделку – и базовую, и полную.
Изначально в «Новом Лесснере» у нас везде идет предчистовая отделка, то есть отштукатуренные стены и стяжка на полу. В основном люди предпочитают такой вариант, потому что в дальнейшем они будут делать перепланировку по своему дизайн-проекту или просто ремонт с учетом своих вкусов и предпочтений.
Как правило, варианты отделки от застройщика все равно ограничены: обычно их 2 или 3, а покупатель хочет выбирать из более широкой гаммы отделочных материалов.
Недавно ипотечные ставки пошли вниз. Фиксируете ли вы рост ипотечных сделок в ваших проектах?
Дело в том, что процент покупок в ипотеку зависит от степени готовности дома. Если дом строится, то доля таких покупок составляет порядка 40-50%.
Если же дом сдан, как, например, четвертая и пятая очереди ЖК «Новый Оккервиль», и там нет рассрочки от застройщика, люди предпочитают брать ипотеку. Там доля таких покупок доходит и до 100%.
В «Новом Лесснере» мы заметили, что лишь около 20% покупателей берут ипотеку, остальные предпочитают рассрочку.
Квартиры в ипотеку приобретают в основном 1-комнатные и 2-комнатные. Покупатели 3-комнатных – это, как правило, люди, которые улучшают свои жилищные условия, то есть у них на руках есть какая-то сумма денег, «разница» от продажи старой квартиры. Зачастую они реализуют старое жилье с помощью наших сотрудников – работает программа trade-in, поэтому у них нет потребности в ипотечном кредите.
Конечно, снижение ставок, которое происходит сейчас, это большой плюс для первичного рынка. Со снижением ставки уменьшается и размер ежемесячных платежей, теперь ипотека многим под силу. Следовательно, растет и спрос на большие квартиры: вместо 2-комнатной квартиры покупатель может присмотреть себе 3-комнатную, так как ежемесячный платеж становится для него приемлемым.
Работает ли так называемая «семейная» или «детская» ипотека для многодетных? Много ли таких сделок в ваших проектах?
Работает, но сделок пока не так много. Во-первых, программа стала реализовываться недавно, потребовалось время для написания инструкций для банков. Но с каждым месяцем таких покупателей становится все больше, потому что 4,5-5% – достаточно низкая ставка для ипотеки (4,5% ставка по семейной ипотеке у банка «Возрождение» - прим. Новострой-СПб). Конечно, это привлекает многих.
Однако семейные люди не спешат покупать квартиру. Такие сделки, как правило, очень длительные. Для клиентов важны многие характеристики: близость школы, детского сада, наличие парка для прогулок, поликлиники. Наши кварталы как раз рассчитаны на семейных покупателей, поэтому доля семейной ипотеки в наших проектах начала расти. Я думаю, что эта тенденция продолжится.
Мы знаем, что вы работаете с субсидиями, с различными жилищными программами. Много ли таких покупателей в ваших проектах?
С субсидиями работают не все застройщики, потому что это очень длительные сделки, они требуют дополнительного согласования с государственными, жилищными инспекциями и т.д. Особенно, если это региональная сделка, и если там задействована ипотека.
Такие сделки, конечно, не очень удобные и растягиваются во времени. Но мы, тем не менее, по ним работаем. У нас есть очень популярная программа для молодежи. Она осуществляется через «Санкт-Петербургский центр доступного жилья». Молодым гражданам выдаются льготные субсидии для приобретения квартиры.
Также есть программы по расселению ветхого аварийного жилья и расселению коммунальных квартир. Таких программ у нас немного – 2-3% от общей массы. Однако люди приходят, интересуются. Мы даже проводим региональные сделки, то есть, когда субсидия не только городская.
Доходы населения не растут уже пятый год подряд. Как это отражается на покупательском поведении? Будет ли рынок двигаться в сторону маленьких квартир? Ждать ли нам проектов, целиком состоящих из студий?
Безусловно, экономика у нас не показывает таких бурных темпов роста, как в других странах. Это приводит к тому, что доходы населения действительно не растут. Это экономический факт, мы это видим.
Из 1-комнатных квартир покупатели сегодня выбирают поменьше метраж, чтобы бюджет был по силам. Но это не означает, что сейчас все застройщики будут двигаться в сторону проектирования малогабаритного жилья.
Так или иначе, за любым спадом идет подъем. Следующий подъем экономики приведет к тому, что будут востребованы квартиры большей площади. Даже те люди, которые покупали малогабаритное жилье в кризис – возьмем 2008-2009 годы – после выхода из кризиса в 2010 начали интересоваться 3-комнатными квартирами.
Вы даете оптимистичный прогноз более или менее?
Да. Конечно, есть сегмент людей, которые приобретают маленькие квартиры – особенно те, кто приезжает из других регионов, чтобы закрепиться в Петербурге. Квартиры-студии для таких покупателей – самый приемлемый вариант. Чтобы не снимать жилье, можно купить небольшую, зато свою квартиру.
Однако сейчас конкуренцию такому жилью составляют апартаменты, они выходят на рынок как альтернатива квартирам-студиям. В сегменте апартаментов встречаются метражи и 20, и 18 кв. метров. Их можно приобрести и жить самому, если не важна прописка, или сдавать.
Именно апартаменты заберут часть покупателей у студий. В жилом сегменте останутся в основном те покупатели, которые будут приобретать 2- и 3-комнатные квартиры.
Я наблюдаю за новыми проектами, которые сейчас выходят на рынок – есть такие, в которых вообще нет 1-комнатных квартир. Акцент делается на 2- и 3-комнатные варианты. Думаю, рынок продолжит двигаться в этом направлении.
Каким вам видится окончание 2019 года на рынке новостроек? Ждать ли нам потрясений или все будет более или менее спокойно без банкротств застройщиков и без резких скачков цен?
Я думаю, что самое худшее на рынке уже произошло. Летом состоялся переход на эскроу-счета, многие застройщики не «потянули» новые правила строительства, поэтому они постепенно уходят с рынка.
Останутся, безусловно, сильнейшие. Рынок будет укрупняться, а компании – объединяться. Только сильные игроки с большим опытом смогут получить банковское финансирование.
Вторая очередь ЖК «Новый Лесснер» будет реализовываться уже с использованием эскроу-счетов. В целом, я думаю, резких изменений на рынке не предвидится, а цены будут повышаться планомерно.
Читайте также
«Ценового коллапса не случится, но и говорить о том, что недвижимость будет дешеветь, не приходится»
«Поскольку у большинства современных покупателей бюджет весьма ограничен, они стали разумнее подходить к покупке недвижимости»
Дата публикации 14 декабря 2019
