Александр Матеша, управляющий партнер, директор по развитию и реализации проектов «Еврострой-Развитие», рассказал порталу Novostroy-SPb.ru о том, как менялась стоимость строительных материалов в 2015 году, отразились ли эти изменения на цене квадратного метра для покупателя, а также каким образом девелоперы будут стимулировать спрос на квартиры в новостройках. 

Александр, как вы можете охарактеризовать рынок жилой недвижимости Петербурга в 2015 году? С какими трудностями столкнулась отрасль?

Для рынка жилой недвижимости 2015 год стал временем новой реальности. Среди основных тенденций прошедшего года можно отметить сложности с привлечением финансирования под проекты, удорожание себестоимости строительства, отсутствие платежеспособного спроса.

Главной трудностью в 2015 году, с которой столкнулась строительная отрасль, стали вопросы финансирования. Все контракты с субподрядчиками, поставщиками, генподрядчиками, а также инвестиционные контракты были заключены по цене, ориентированной на курс валют в начале года. Впоследствии цены серьезно менялись, приходилось повторно согласовывать стоимость или оптимизировать бюджет и укладываться в первоначальную стоимость, что существенно снижало прибыль. На фоне общей экономической ситуации объем строительства значительно уменьшается, конкуренция увеличивается, все компании стараются выжить в минимальном количестве заказов и контрактов.

Значительные сложности с привлечением финансирования под строительство привели к заморозке проектов во всех сегментах. Стоит ли ожидать увеличение числа долгостроев в 2016 году?

Я бы не стал давать таких негативных прогнозов, поскольку проблемные объекты не всегда связаны с текущей экономической ситуацией. Но задержки сроков ввода объектов в 2016 году, скорее всего, могут быть. Ужесточение политики кредитования девелоперских проектов, снижение покупательского спроса способствует развитию этой тенденции.

Помимо возможных сдвигов сроков ввода жилых объектов, можно ожидать существенное снижение объемов нового строительства. Сегодня около 70% городских строек находятся на этапе реализации, при этом объемы строительства новых проектов, начатых в 2015 году, значительно ниже, чем пару лет назад. Новые проекты будут реализовывать точечно.

Как менялась стоимость строительных материалов за год? Отразились ли эти изменения на стоимости квадратного метра для покупателя?

Обесценивание национальной валюты в 2015 году оказало негативное влияние на рост себестоимость строительства, поскольку доля импортных товаров остается в этом сегменте высокой. За год стоимость строительных товаров выросла на 5-25% в зависимости от типа стройматериала.

Безусловно, рост себестоимости строительства оказывает влияние на итоговую стоимость квартиры для покупателя, но пока застройщикам удавалось сдерживать рост цен за счет стимулирующих акций и скидок. Однако, учитывая скачки национальной валюты, высокую импортную составляющую в строительстве в совокупности с высокой инфляцией, можно прогнозировать рост стоимости одного квадратного метра в пределах 15-20%.

За счет чего строительные компании могут оптимизировать свои затраты? Не отражается ли это на качественных характеристиках проектов?

Оптимизировать любой строительный процесс можно примерно на 10%. Такая экономия возможна за счет более глубокого анализа проекта и проектных решений, за счет применения аналогичных строительных материалов без потери в качественных характеристиках, уменьшение количества брака во время строительства. В любом случае независимо от класса объекта качество строительства должно соответствовать нормам и требованиям, предъявляемым к объектам жилого строительства.

Сегодня девелоперские компании в надежде сократить издержки открывают свои генподрядные подразделения. Насколько собственный генподряд и проектное бюро могут снизить себестоимость строительства?

Да, сегодня открытие собственных генподрядных подразделений становится определенным трендом. Такой путь развития выбрали, по нашим оценкам, не менее 40% компаний-девелоперов, работающих в Петербурге, без учета гигантов строительного рынка города. Главное желание, которое движет компаниями в текущих условиях, – это оптимизация и желание сэкономить. Однако такая интеграция не всегда позволяет достичь нужного результата, и сэкономленные 5-7% идут на работы по устранению сделанных ошибок.  

Ощущаете ли вы усиление конкуренции на рынке? Что происходит с узкоспециализированными компаниями?

Конкуренция на рынке всегда была, есть и будет, хотя сейчас, действительно, многим компаниям приходится нелегко – сложная экономическая ситуация только усугубляет это. Сегодня, по разным оценкам, на петербургском рынке генподряда действует около 100 компаний, из которых около 90% относятся к внешнему подряду. В 2015 году объемы строительства для внешнего генподряда сократились на 40%. Эти реалии рынка заставляют игроков рынка генподряда расширять спектр предоставляемых непрофильных услуг или осваивать новые рынки, чтобы сохранить свой бизнес.

На ваш взгляд, какие последствия для рынка будет иметь отмена субсидирования ипотеки?

Субсидирование ипотеки в 2015 году стало важным поддерживающим инструментом рынка недвижимости в нестабильный период. Сворачивание программы по субсидированию будет иметь негативные последствия для рынка, условия покупки усложнятся, а это значит, что можно будет ожидать падение продаж на 30-40%.

Сегодня на рынке есть проекты с «длинными» рассрочками. Сможет ли рассрочка стать альтернативой ипотеке?

Говорить о полной замене ипотеки рассрочкой не совсем корректно, основная разница между ними заключается в сроках их действия. Рассрочка в отличие от ипотеки, которая предоставляется на срок более 10 лет, действует до окончания строительства объекта – в среднем 3-4 года. Также рассрочку, как правило, используют покупатели способные погасить задолженность в течение короткого времени. Ипотечные заемщики обладают меньшим количеством средств и рассчитывают на более длительные сроки кредитования. 

Каким образом девелоперы будут стимулировать спрос в 2016-ом?

Я думаю, в 2016 году застройщики продолжат использовать стимулирующие акции, начиная от традиционных скидок при 100% оплате, заканчивая предоставлением длительных рассрочек на 3-4 года. Также возможно увеличение совместных ипотечных программ с банками и эксклюзивных предложений от девелоперов – паркинг/дизайн/сертификат в подарок или совсем уникальных предложений по удобным способам оплаты - 50% сразу – остальное при заселении.

Читайте также: 

Квартиры с отделкой: сколько стоят и где купить