Портал Новострой-СПб и Светлана Денисова, начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент», представляют цикл совместных публикаций о рынке недвижимости. Нужно ли отменять долевое строительство? Кто выиграет, а кто проиграет при переходе на проектное финансирование и как сильно подорожают квартиры на рынке? Об этом и не только в первом эксклюзивном материале.
Проектное финансирование никого ни от чего не защищает. Это, конечно, важный инструмент, но он не является панацеей. Интерес банка состоит в том, чтобы полученный кредит своевременно и в полном объеме обслуживался застройщиком. Если на финансовые институты возложить дополнительные функции контроля за строительством в рамках проектного финансирования, то банки должны будут привлекать соответствующих специалистов, организовывать работы, вырабатывать критерии. Можно себе представить, как будет тормозиться любой финансовый документ, – он будет обрастать визами, необходимыми разрешениями, каждый платеж станет проблемным. Вспоминаются советские времена, когда каждое платежное поручение банковский операционист, прежде чем провести, должен был изучить на предмет его соответствия деятельности предприятия. Банки осуществляют контроль до известных пределов в рамках действующего законодательства, но его хотят усилить и углубить, что ничего хорошего рынку не сулит: это дополнительные издержки, которые будут возложены на застройщика, а, значит, попадут в цену квадратного метра.
Банки кредитуют те компании, которые зарекомендовали себя на рынке, имеют опыт работы с проектным финансированием, демонстрируют высокие темпы продаж, успешно воспроизводят девелоперскую деятельность на многих проектах. Один из главных критериев – это профессиональный опыт. Кроме того, анализируются и финансовые показатели компании.
Есть ли жизнь за 1 июля 2017 года – этот вопрос для профессионального сообщества остается открытым. В том варианте, в котором приняты поправки в законодательство, они представляются профессионалам неприемлемыми и буквально блокируют деятельность по долевому строительству. В городе не существует объектов, которые предполагали бы исключительно строительство жилого дома без обязательств со стороны застройщика по другим объектам. Стоит ли сосредоточиваться на таких подробностях, как проектное финансирование, когда речь идет об общем параличе деятельности? Нет. Смягчение требований к активам банка, а также появление Фабрики проектного финансирования окажутся недостаточными мерами. Ситуация могла бы улучшаться, но только, когда пациент, скорее, жив.
Что касается банковского контроля, на банк возложены несоразмерные по объему функции контролирования счета застройщика. Комиссия по операциям на таком счету будет огромной. Банк должен собирать штат специалистов, фактически отдел технадзора, на плечи которого возложат совершенно небанковскую материю для того, чтобы разрешить оплату выполненных работ. Операции по счетам пролонгируются на несколько дней, а в худшем случае недель.
Как итог, крупные компании в больших городах будут содержать «стерильных» застройщиков и вести свою реальную деятельность вне рамок «оберточной» компании. Для подавляющего большинства мелких и средних организаций в провинции работа в правовом поле фактически остановится, что означает уход в тень, полная беззащитность дольщиков, которым будут предлагаться договоры подрядов вместо ДДУ и другие обходные схемы.
В случае остановки механизма долевого строительства и реализации лишь готового жилья в его цену неизбежно будет включена стоимость кредита на весь период строительства (2,5-3 года). На сегодня это 13-16% годовых для строителей. Но и к этому дорогому ресурсу доступ имеют далеко не все. Поэтому несложно предположить, что предложение сократится, а цена вырастет, как минимум, на четверть.
Дата публикации 27 ноября 2017
