Подходит к завершению I квартал 2024 года: каким он стал для рынка новостроек Санкт-Петербурга, как изменились покупательские предпочтения, что будет с льготной ипотекой и ценами на жилье? Об этом и многом другом Новострой-СПб поговорил с Михаилом Гущиным, вице-президентом по маркетингу и продукту Группы RBI.
– С чем рынок недвижимости вступил в 2024 год? Какие тренды перешли из прошлого года? Возможно, формируются какие–то новые?
– Сейчас идет значительное охлаждение рынка, связанное с политикой государства в отношении льготной ипотеки. Мы видим, что на фоне текущей ставки (16% – прим. Новострой-СПб), повышения первого взноса и сокращения кредитного лимита, спрос на ипотеку и объемы выдачи снижаются. Это, в свою очередь, мотивирует застройщиков развивать альтернативные инструменты продаж, вроде трейд-ин и рассрочек. Гибкие программы рассрочек, с одной стороны, могут оказаться более выгодными для покупателя, поскольку там нет переплат по банковским процентам, с другой стороны, требования к первоначальному взносу для рассрочки отсекают часть потенциального спроса.
Грубо говоря, часть спроса мы теряем на ипотеке, часть на рассрочках и, в итоге, по нашим оценкам, по спросу можно ожидать падения рынка на 30-40%.
Снижение покупательской активности влияет на ценовую политику девелоперов. Большинство застройщиков сейчас попали в своеобразные «ножницы»: в ситуации значительного роста себестоимости строительства (выросли цены на стройматериалы, на рабочую силу) девелоперы должны держать «рыночный» уровень цен, чтобы вести активные продажи. И если компания не имеет хороших земельных запасов, то эти «ножницы» в перспективе трех-четырех лет сделают ее проекты экономически не рентабельными. Сюда же добавлю сложную систему градостроительных согласований в Петербурге, которая предполагает дополнительные расходы на строительство социальной инфраструктуры.
Полагаю, что в такой ситуации будут развиваться, в основном, проекты комплексного освоения территорий, и то исключительно за счет больших объемов ввода и продаж. Для единичных, камерных жилых проектов я вижу более негативный сценарий: сегодня многие девелоперы думают о том, чтобы продавать свои проекты, мы уже видели ряд крупных сделок на рынке.
– Как-то поменялись клиентские предпочтения в последние несколько лет?
– Могу с уверенностью сказать, что покупатели жилья привыкли к качественному продукту. Красивые фасады, комфортное благоустройство, продуманные детские площадки, озеленение территорий, уникальное оформление входных групп, европланировки, кухни-гостиные, отдельные санузлы – все это стало своеобразным «стандартом» для рынка в последнее время.
Последние пару лет мы видим тяготение спроса к исторической части Петербурга – люди стремятся жить и работать в центральных локациях. Во многом это заслуга самого города, ведь центр Петербурга сильно изменился: город 20 лет назад и сейчас – это две разные истории в плане среды, комфорта и безопасности.
Есть и противоположная тенденция – развитие и повышение ликвидности спальных районов. Например, тот же Пушкинский район, в котором мы пока не присутствуем, но наблюдаем за его развитием. Приморский район в районе Парашютной улицы. Кто может себе позволить перебраться поближе к центру – переезжает. Кто не может – тот выбирает освоенную локацию на окраине города. Интересно, что люди, выбирающие периферийные районы, часто покупают квартиры в малоэтажных проектах или вообще в индивидуальных жилых домах. Этот тренд зародился еще во время COVID, когда люди осознали ценность личного пространства.
Еще один тренд, который мы заметили – люди не готовы долго ждать квартиру, они хотят жить здесь и сейчас. Всем надоел посыл «ключи через 5 лет». Это касается не только проекта, но и локации в целом. Люди не готовы ждать, когда метро дотянут, когда появятся новые парки, школы, садики.
Такой покупательский запрос стал актуален на фоне общей нестабильности. Будущее становится туманным, строить долгосрочные планы все сложнее.
– Что будет с рынком новостроек после 1 июля 2024 года, если оставят только семейную ипотеку? Насколько серьезными будут изменения? Ведь ипотека обеспечивала 80–90% продаж.
– Если ключевая ставка останется на прежнем уровне, а ипотеку с господдержкой отменят, это станет сильным ударом по спросу, по девелоперскому бизнесу, по строительной отрасли в целом. Небольшие застройщики, работающие с минимальной маржинальностью, без прежнего объема продаж не смогут дальше реализовывать проекты. Это самый негативный сценарий, я думаю, что все это прекрасно понимают.
Но высокая ключевая ставка – это проблема и для других отраслей экономики. Без доступных кредитов всем придется тяжело.
– Как бы вы описали идеальный продукт, который разбирают как горячие пирожки? Если вы сказали, что люди хотят жить сейчас, предположу, что отделка играет роль.
– Наиболее востребованные лоты – однокомнатная квартира в комфорт-классе площадью 33 кв. м, двухкомнатная 50 кв. м и трехкомнатная 75-80 кв. м, с качественной полной отделкой и с большими окнами. Такие квартиры ищут в проектах с хорошим продуманным благоустройством, в домах с вентилированными фасадами высотой до 12 этажей, с единой входной группой, двором, закрытым от автомобилей, с современными детскими площадками и подземным паркингом.
– Расскажите, пожалуйста, кто ваш покупатель? Это в основном семьи?
– У нас достаточно широкая целевая аудитория, под которую мы дополнительно кастомизируем проекты. К примеру, покупатели квартир в проекте «Куинджи» на Лиговском проспекте – это активные молодые люди. Они ценят особую атмосферу центра Петербурга и доступность до популярных точек активности – до площади Восстания можно добраться за 15 минут.
Аудитория дома «Струны» – это в основном семьи. Это люди, которые сознательно выбрали проживание в Выборгском районе, в пешей доступности от метро и крупных торговых и развлекательных центров.
– Какие программы рассрочки вы предлагаете клиентам? Спецпредложения?
– У нас задействован весь спектр ипотечных программ, а что касается рассрочки, мы к каждому клиенту подходим индивидуально, и этим сильно отличаемся от конкурентов. Рассрочка для нас – это гибкий инструмент работы, за эту особенность нашу компанию любят клиенты. Мы идем навстречу каждому покупателю и согласовываем индивидуальные условия.
– Предположу, что рассрочка занимает большую долю продаж?
– Пока лидерство по-прежнему за ипотекой, на долю рассрочки приходится 15–20% в структуре продаж. Но тут важно смотреть на сегмент: в высоких классах жилья доля рассрочки больше, примерно 40–50%, в «комфорте» – меньше. Скажу честно, рассрочка – неудобный инструмент для девелопера, но в нынешней рыночной ситуации этот инструмент нужно применять.
– Не могу не спросить про цены, это сильно интересует наших читателей. Лопнет ли пузырь? В комментариях на нашем Телеграм–канале люди все время ждут падения цен.
– К сожалению, себестоимость строительства растет активнее роста цен на жилье. Если мы говорим в целом по рынку, то в Петербурге средняя цена лота в феврале 2024 года выросла на 2% к январю 2024 года, в Ленобласти – на 1%. Средняя цена квадратного метра выросла также на 1%.
В ближайшее время мы не ждем какого-то значительного роста цен, но и падение вряд ли произойдет.
Цены часто зависят от востребованности локации и ликвидности проекта, например со старта продаж и в доме «Куинджи», и в комплексе «Струны» стоимость увеличилась на 15%. У нас был большой спрос на эти проекты осенью прошлого года, и мы по-прежнему видим хорошую динамику. По элитным проектам тоже все достаточно неплохо: цены на квартиры в проекте «МИРЪ» стабильно растут на 10% в год. Это проект в центре города с очень интересной архитектурой.
– Какие лоты раскупаются первыми?
– На этапе открытия продаж мы, как правило, видим два вектора спроса. Первый – это инвестиционные покупки, не только для последующей переуступки, но и покупки «про запас» – для детей, пожилых родителей. С этой целью приобретаются лоты небольшой площади – студии, однокомнатные и двухкомнатные квартиры. Такие квартиры с эргономичными планировками часто сразу сдаются в аренду.
Вторая часть спроса – это покупки для себя, для жизни конкретно в этом доме, в этом районе. Такие клиенты приходят на старте и сразу бронируют. У нас были сделки по 25-30 млн рублей, что для этого класса очень хороший показатель.
– Какой вам видится весна 2024 года на рынке строящегося жилья?
– Строительная отрасль уже много раз переживала непростые времена. Мы спокойно смотрим на текущую ситуацию, не строим долгосрочные прогнозы, а просто адекватно реагируем на ситуацию. Наш сегмент жилой недвижимости предполагает устойчивый спрос, и я верю, что желание жить в красивых качественных домах во втором городе России будет всегда.
Мы живем в большой богатой стране, в красивом городе. Здесь всегда есть люди, у которых есть возможность приобретать новое комфортное жилье. Продукт, который создает наша компания – уникальный. Мы понимаем, что он будет востребован всегда, поэтому с уверенностью смотрим в будущее.
– Если не секрет – вы планируете выводить новые продукты?
– Сейчас у нас около 20 проектов находятся в проектировании, постепенно мы все их будем выводить на рынок. Часть проектов находится на стадии градостроительных согласований. По мере готовности мы будем представлять их рынку.
Читайте также:
Выбор покупателя: в Петербурге традиционно приобретают более компактные квартиры, чем в Москве
В трех районах Санкт-Петербурга средняя стоимость 1 кв. метра новостроек перевалила за 300 тыс. руб.
Дата публикации 29 марта
