Катерина Соболева, директор центра инвестиций в недвижимость Becar Asset Management Group, рассказала порталу Новострой-СПб о том, как правильно инвестировать в апартаменты, что представляет собой этот формат недвижимости и какую прибыль может принести своим будущим владельцам.
Учитывая, что с апартаментами еще много неясностей, не понятен принцип присвоения «звездности». Каковы риски, что человек вложится в апартаменты, а проблем будет гораздо больше, чем прибыли?
На самом деле, нужно очень четко смотреть на проект, кто им управляет и что он делает. Мы делаем готовые решения, где для клиента все четко, понятно и прозрачно. Мы понимаем, что налог на нашу недвижимость – это 0,2%, мы понимаем, что мы строим отель и делаем «звездность» – у нас «три звезды».
То есть, что бы там внутри своих апартаментов человек ни хотел, это в любом случае будет 3*?
Смысл в том, что мы строим отель, продаем собственникам отдельные юниты, и нам их обратно отдают в управление. То есть, у нас не живут, у Nai Becar именно инвестиционные проекты. Рынок требует доходных проектов, потому что минимум 30% сделок совершаются с целью инвестирования, и вот для этого мы, собственно, и делаем этот продукт.
То есть, если человек выбирает, куда инвестировать деньги, и рассматривает апарт-отели – самое главное, выбрать правильную управляющую компанию?
Конечно. Смоделируем ситуацию: в одной и той же локации строим два абсолютно одинаковых здания, с абсолютно одинаковыми нарезками, техническими характеристиками, с одинаковым оснащением номеров и так далее. И вот тут встает вопрос управления: кто и как сможет заселить эти отели? То есть у нас есть действующий продукт, на основании которого мы можем с уверенностью говорить, что у него, к примеру, доходность 17%, заселяемость - 75% годовых. В среднем по городу это 65%, у нас - 75%. И средний срок проживания гостей в отеле – 4 дня. Мы действительно работаем как отель и приносим нашим собственникам максимальную прибыль.
Получается, человек просто приносит деньги и все, больше ничего не делает?
И все. Он заключает ДДУ (договор долевого участия), на его основании приобретает недвижимость, ждет, пока она достроится. Когда проект достраивается, владелец апартамента подписывает с нами договор на управление и получает абсолютно пассивный доход. Ему остается только заплатить с него налоги.
Доходность 17% годовых – это за вычетом оплаты услуг или то, что клиент «чистыми» получает?
Эти 17% - прогнозируемая доходность примерно на 4-5-ый год владения после сдачи объекта в эксплуатацию и до вычета налогообложения. У нас есть программа гарантированного дохода. Если человек хочет вообще гарантий-гарантий, welcome – мы готовы взять этот номер в аренду и выплачивать 10% годовых ежемесячными платежами.
То есть 10% гарантированно получается в случае, если человек отдает апартамент вам в аренду?
Да, мы готовы гарантировать. Мы уверены в своих инвестициях, в своей недвижимости, в том, что мы делаем. Более того, мы готовы взять апартаменты в аренду на пятилетний долгосрочный договор и зарегистрировать его в Росреестре.
Существует мнение, что для инвестиций нужно сначала уже иметь приличные деньги – рассматриваете ли вы такой вариант как коллективные инвестиции?
Мы можем собрать 20 собственников, купить на 20 собственников один номер, и они будут получать свой доход. Это возможно. Но это, опять же, риски для собственников. Есть общедолевая собственность. Номер небольшой, допустим, 17 квадратных метров или 15 квадратных метров. Мы делим его на 20 человек даже без выделения долей – как потом выходить из этой инвестиции?
Нет смысла, получается?
С одной стороны, это традиционная инвестиция – у меня в собственности находится недвижимость, которая высоколиквидна, хорошо капитализируется и приносит мне высокий рентный доход. Это классно. И я четко понимаю, как я выйду из этого актива: учитывая, что у нас все платежи белые, я соберу выписки, допустим, за последний год и получу некую сумму. Поделю ее, к примеру, на 0,01% и получу стоимость актива. Грубо говоря, я его продам как готовый доходный бизнес с подтвержденной доходностью 10% годовых. Это круто. На рынке таких предложений с чеком до 5 млн рублей практически нет. То есть в этом случае мы получаем средний уровень конверсии нормального стрит-ритейла.
Получается, что ни компании, ни самим людям не интересно в какие-то коллективные истории вписываться, потому что слишком много сложностей?
Коллективные истории – это очень, очень «скользкая» тема. Потому как, с одной стороны, классно, имея 100 рублей, собраться неким коллективом и вложиться. Но мы должны понимать, что, если среди этих 20 человек может находится один, у которого возникли какие-то проблемы и он не хочет, чтобы недвижимость сдавалась. Представляете? Ваша доходная инвестиция превратилась просто в кусочек квадратного метра, даже не выделенного. Это нелогично. Покупая объект недвижимости, я не должен зависеть от кого-то еще, кто тоже владеет этим объектом, чтобы не было рисков. Его нужно хоть как-то контролировать.
То есть сначала нужно накопить на этот объект своими силами, а потом уже вкладываться единолично?
Конечно, тем более, есть ипотека. Апартаменты тоже можно купить в ипотеку.
Но ипотека очень сильно снижает выгоду и откладывает во времени момент получения дохода.
С одной стороны, да. С другой – к примеру, вы берете ипотеку под 10% годовых. Сбербанк дает вам такую возможность, имея 15% от стоимости актива. И, допустим, вы как очень осторожный инвестор заключаете договор с управляющей компанией о гарантированном доходе в размере 10% годовых. Имея 15% от стоимости, вы покупаете для себя актив. И делаете серьезные капитальные вложения – за очень небольшую сумму – которые сами себя покрывают. То есть вашим детям уже не придется делать таких вложений.
В этом случае нужно, чтобы это был готовый проект?
Не обязательно. Я бы, допустим, платила два года, пока он строится. При этом у меня получилось 20% от стоимости актива. Согласитесь, что купить квартиру за 20% от ее стоимости – это круто. И такие возможности есть. Да, я в текущем моменте не буду получать большую выгоду. Но у меня появился в собственности актив, который растет в цене. Вот я пять лет поосторожничала – и мой доход пять лет просто покрывал платежи по ипотеке. Через пять лет отель уже раскручен, и люди, которые приобретали апартаменты вместе со мной, уже получают по 17% годовых. Я перезаключаю договор и нивелирую свои риски. И удачно вкладываю деньги. Дальше я уже по 7% годовых начинаю получать, а это текущая ставка банков. Но у меня в собственности есть недвижимость. Коснись что – например, рушится курс, – я, как минимум, при своих останусь. За это время я накоплю еще 15% на другой апартамент, вложу в еще один номер, и, таким образом, увеличу свой портфель и свою базу недвижимости.
Тут все очень зависит от инвестиционной стратегии непосредственного человека – чего он хочет. Если мне сейчас нужна прибыль, то понятно, что это будет не недвижимость. Я пойду, наверное, рисковать куда-то в криптовалюты. Почему бы и нет? У меня знакомый рискнул 20% своего портфеля, и, как он считает, совсем не прогадал, у него все очень хорошо. Он не продал последнюю недвижимость, купил себе этот замечательный аппарат и сидит на нем майнит. При этом 20% от его активов – это та сумма, которую он был готов потерять в случае неудачных инвестиций. Но пока он ее отбил за месяц. Соответственно, тут очень многое зависит от инвестиционной стратегии. Все-таки недвижимость – на нее нужно смотреть, как минимум, в разрезе пяти лет.
Рынок апарт-отелей растет, как вы считаете, в ближайшие 5-10 лет апартаменты продолжат быть доходным вариантом?
Тут нужно понимать, что такое апарт-отель, то такое апартаменты. Если у вас есть именно отель, номер в отеле, которым управляет управляющая компания, в нашем понимании – это апарт-отель. А если у вас есть некий комплекс апартаментов, в котором в одних апартаментах живут, другие сдают сами, а третьи сдаются управляющей компании, но, тем не менее, есть управляющая компания, которая предоставляет некий сервис, это, в нашем понимании, сервис-апартмент, или сервисные апартаменты. Их нужно очень четко разделять. Сейчас именно «отель-отель», апарт-отель – он один, это «Вертикаль» на Московском. Это сертифицированный отель категории «три звезды».
То есть вы считаете, что перспективно именно этот вариант, и он будет через 5 лет приносить такой же хороший доход, как и сейчас?
Давайте сравним, есть самая простая аналогия для нашей с вами целевой аудитории, для частного инвестора с суммой до пяти миллионов. Допустим, мы приобретем квартиру во всем известном доме Коломяжский, 15, напротив станции метро «Пионерская», это очень ликвидный проект. В зависимости от оснащения, в нем можно сдать «однушку» за 25 - 35 тысяч рублей в месяц, если мы ее сдаем на долгий срок. Если мы сдаем квартиру краткосрочно, то стоимость аренды составит от 1,5 тысяч до 5 тысяч рублей в день. Но в этом случае большую роль играет сезонность. То есть доходность от аренды недвижимости, когда она обращается в краткий срок, в разы выше, чем доходность недвижимости, когда она обращается в долгий срок. Это логично и понятно.
А теперь поговорим об отелях. По итогам 2016/2017 года Санкт-Петербург признан самым туристически активным направлением в Европе. В Париж приезжают меньше, чем в Санкт-Петербург. Наш город посетило более 7 млн человек в 2016, а в 2017 – еще больше. Хороших «пятизвездочных» отелей – масса, «четырехзвездочных» сетей очень много. Но вы знаете хоть один отель в Санкт-Петербурге, «трешку», с номерным фондом более 50 номеров и интерьерами не советского времени? Да, сейчас пользуются популярностью мини-отели, но туда не поедет сетевой пакетный турист, туда не поедут корпоративные клиенты. А мы говорим о масштабах.
Вы планируете и дальше развивать эти проекты, «Вертикаль» – первый апарт-отель, будут другие?
Конечно. Именно сеть «Вертикалей». У нас сейчас один уже построен, один возводится именно нашей компанией, один строится в партнерстве, и есть планы на дальнейшее расширение сети. Мы «обкатали» пилотный проект, он оказался очень успешным, и мы будем его тиражировать. Уже тиражируем. Сейчас есть еще шанс «впрыгнуть в поезд».
Дата публикации 06 марта 2018
