На прошедшем круглом столе «Сертификация апартаментов: новые затраты, новые риски?» среди экспертов разгорелась бурная дискуссия о сертификации апартаментов. Близится ЧМ-2018, и вопрос, как грамотно сдавать апартамент в аренду, приобретает все большую актуальность. Особенно в свете проверок Роспотребнадзора, которые могут обернуться не только штрафами, но и уголовной ответственностью.
Основная проблема сегмента апартаментов в современной России заключается в том, что понятие «апартамент» - есть, а юридически у него статус, как в известной социальной сети - «все сложно». На круглом столе собрались девелоперы, брокеры, представители управляющих компаний и юристы, которые работают в сегменте апартаментов и хорошо его знают. Однако долгое обсуждение, как сегодня работать в правовом поле с апартаментами – так ни к чему конкретному и не привело.
Но сперва немного цифр от компании Knight Frank St Petrsburg, которые озвучила руководитель отдела исследований Светлана Московченко:
- 36 комплексов апартаментов строится и находится в продаже в Петербурге и пригородах;
- 21 комплекс апартаментов в черте города;
- в 2017 году число комплексов апартаментов увеличилось на 44% по сравнению с 2016 годом;
- на сегодняшний день строится порядка 600 тысяч кв. метров, в свободном предложении около 300 тысяч кв. метров;
- апартаменты занимают 7% рынка (год назад 4-5%);
- средняя цена квадратного метра апартамента составляет около 120 тысяч рублей;
- средняя меблировка номера апарт-отеля стоит от 300 до 600 тысяч рублей;
- с полной отделкой продаются только 15 комплексов апартаментов;
- 7 комплексов апартаментов предлагаются с меблировкой.
По словам Светланы Московченко, апартаменты, которые строятся в городе – очень востребованы, увеличение продаж в 2017 году составило 40% по отношению к 2016 году. Хотя, как уточнила специалист, динамика цен затормозилась в прошлом году, тогда как еще в 2016 году она была на уровне 10-15%. Эксперт объясняет это так: «предложение растет, выходят на рынок новые апартамент-отели, они дешевле по цене, соответственно это давит на общесреднюю цену».
Очевидно, что сегмент апартаментов в Петербурге (да и в Москве) развивается, такое «псевдожилье» пользуется спросом у покупателей, хоть и вызывает раздражение у властей. Напомним, что апартаменты – это коммерческая недвижимость, на которую не распространяется Жилищный кодекс, поэтому при утверждении таких проектов девелоперы не закладывают инфраструктуру (только минимальную), пренебрегают нормами инсоляции.
Основные отличия апартаментов от квартир:
- Статус помещения: квартиры – жилое, апартаменты – нежилое;
- В апартаментах невозможна постоянная регистрация, только временная сроком до 5 лет;
- Более высокая ставка налога на имущество для физических лиц – 0,5% (против 0,1–0,2% в квартирах);
- Более высокие тарифы за коммунальные услуги (примерно на 15–30%)
До сих пор непонятно – с какой целью покупатели приобретают апартаменты, поэтому очень многие боятся, что даже в комплексе, который заявлен как проект buy-to-live, за стенкой откроется офис, куда будут ходить клиенты.
Ранее для Новострой-СПб Екатерина Соболева, управляющий директор департамента инвестиций в недвижимость Becar Asset Management Group, рассказывала, что апартаменты бывают различными и приобретаются они с двумя целями: buy-to-live - то есть чтобы жить в них, и buy-to-let - чтобы сдавать в аренду для получения дохода.
Однако, даже, если вы купили апартаменты, чтобы самостоятельно в них проживать, вы не сможете оформить временную регистрацию, если у вашего апарт-комплекса нет оператора по той самой причине, которую мы озвучили выше: «апартаменты – это коммерческая недвижимость, на которую не распространяется Жилищный кодекс». Проще говоря, нет оператора комплекса – нет временной регистрации, есть оператор – есть временная регистрация сроком на 5 лет с возможностью ее продления. Но и это еще не все.
Майя Петрова, руководитель практики «Недвижимость и строительство» юридической компании «Борениус» на круглом столе озвучила очень важный момент:
«Несмотря на то, что в соответствии с приказом Минкульта №1215 от 2014 года сертификация гостиниц добровольная, у нас есть закон, который принят к ЧМ-2018. Согласно ему, начиная с 1 января 2017 года предоставление гостиничных услуг или услуг по временному проживанию, предоставлению средств размещения может осуществляться только при наличии сертификата. Т.е. если мы говорим в целом о рынке, то у нас, скажем так, сегодня есть переходный этап, установленный законом от 5 февраля 2018 года «изменения в закон о туристической деятельности», который говорит, что должен происходить постепенный переход на обязательную сертификацию гостиниц к 2019-2021 гг. А для Москвы и Санкт-Петербурга этот срок уже наступил. И в данной ситуации, если брать тот же приказ Министерства культуры 1215, то там непосредственно расписываются требования к гостиницам разной категории звездности и есть один специальный раздел, предусмотренный для апарт-отелей с требованиями и с позициями, по которым будет оцениваться апарт-отель. Это уже реальность, на которую должны ориентироваться апарт-отели. И с моей точки зрения для них сертификация в Санкт-Петербурге также является обязательной».
Проще говоря, если апарт-отель выполняет функции гостиницы, у него должен быть сертификат. Уже сейчас Роспотребнадзор может прийти в апарт-отель и, если у него нет сертификата о звездности, ему будет выписан штраф.
Как уточнила Майя Петрова, ведомство может прийти по заявлению потребителя или просто с проверкой, сославшись на приказ Министерства культуры, и попросить сертификат. «Уже сегодня предусмотрена ответственность кодексом об административных правонарушениях. Сначала штраф, потом закрытие, - подчеркнула эксперт. - Дело в том, что закон (принятый 5 февраля) расширит административную ответственность, которая будет применяться уже в 2019 году. Предусматриваются повышенные штрафы для должностных и для юридических лиц. Штраф для юрлица будет исчисляться от размера годовой выручки, которая предшествовала моменту проведения проверки, т.е. от 1/40 до 1/25, и это может быть достаточно приличная сумма».
Это понятно, но неясно другое: сертифицировать будут целый комплекс или владелец каждого номера должен озаботиться этим самостоятельно? Наталья Скаландис, генеральный директор Docklands Rent, поинтересовалась: если мы говорим об апарт-отеле со множеством собственников, к кому придут с проверкой: к эксплуатирующей организации, управляющей, к собственникам?
Отвечая на этот вопрос, Майя Петрова рассказала очень интересную историю: «Я нашла судебное решение, оно, правда, касается гостиницы гражданина, который был индивидуальным предпринимателем, и в квартире оказывал услуги по временному проживанию для студентов. В качестве доказательств по делу проходило всё: копии с материалов booking.com, фотографии о том, что это за квартира, какие услуги предоставляются, какая средняя цена сдачи и т.д. Все данные, которые доступны в интернете для пользователей, Роспотребнадзор использовал в суде».
Эксперт также предположила, что специалисты Роспотребнадзора сперва предъявят претензии к управляющей компании апарт-отеля. «Они попросят документы юридического лица, на каком основании осуществляется управление проектом. Дальше они пойдут к собственникам, документы о собственности всё равно будут запрошены. И в принципе ответственность может быть наложена и на управляющую компанию, и на собственников. Если собственников много, отвечать придется всем. А дальше вы идете в суд и доказываете, что вы тут ни при чем», - резюмировала Майя Петрова.
Вопрос действительно очень важный, ведь очень часто бывает, когда один корпус проекта заявлен как апарт-отель, т.е. buy-to-let, а второй для (собственного) проживания, т.е. buy-to-live, но в условиях дефицита гостиничных номеров гостей могут разместить и в соседнем номере, который может быть не сертифицирован в отличие от отельного корпуса.
«Именно по такому пути сейчас идем мы. По части номерного фонда, который находится под программой по управлению, - отметила Наталья Скаландис, генеральный директор Docklands Rent. - Из 386 мы подаемся на сертификацию по 150. А остальные, соответственно, приобретались для самостоятельного проживания в данном комплексе. И дальше мы уже будем дополнять непосредственно объем номерного фонда, если проживающие граждане примут решение по сдаче».
Тем не менее, юристы бюро «Качкин и партнеры» утверждают, что отнесение гостиниц к определённым категориям будет производиться на основании оценки соответствия всего здания, а не части блока и предоставляемых в нем гостиничных услуг.
Однако Майя Петрова считает, что пока в России нет на законодательном уровне четкого закрепления статуса апартаментов – непонятно, что это и что с ними можно делать. «У нас есть две крайности: одна крайность – жилые помещения, где граждане проживают, где всё регулируется Жилищным кодексом, другая крайность – гостиницы. Середины у госорганов нет: или жилье, или гостиницы, - объяснила юрист. - Дальше всё очень просто. Если это апартамент, т.е. нежилое помещение, значит, люди живут там временно. Если это временное пребывание, всё это привязывается под оказание услуг по временному размещению граждан. Если регистрации нет, и госорган это обнаружит, он составит протокол, выпишет штраф. Вы вынуждены будете пойти в суд и обжаловать, а уже суд будет разбираться – правомерен ли штраф».
Согласно мнению юристов бюро «Качкин и партнеры», исходя из нового действующего законодательства апарт-отели признаются нежилыми помещениями, располагающимися в нежилых зданиях, не являющимися многоквартирными домами. Приказом Минэкономразвития от 12.05.17 №226, это о государственной кадастровой оценке, для целей определения кадастровой стоимости апарт-отели отнесены к объектам временного проживания, включая объекты рекреационно-оздоровительного значения. Деятельность по предоставлению апартаментов, как нежилых помещений вне зависимости от типа апартаментов: гостиничных, многоквартирных, в силу действующего законодательства РФ, квалифицируется, как оказание услуг в рамках туристической деятельности. Апартаменты признаются видом туристической деятельности.
А раз туристическая деятельность не подлежит сомнению, то у каждого комплекса апартаментов, который собирается принимать гостей во время ЧМ-2018 должен быть паспорт безопасности. Об этом сказал Константин Сторожев, генеральный директор компании «Вало-Сервис»: «14 апреля 2017 года Дмитрий Медведев подписал постановление №447, определяющее требования к безопасности гостиниц и мест размещения. В соответствии с этим постановлением есть несколько категорий в зависимости от количества людей, которые могут пострадать, или от объема ущерба, который может быть нанесен к ним. Для того чтобы люди могли находиться в таких гостиницах, они (те, кто селит людей) должны получить, собственно пройти процедуру составления паспорта безопасности. Этот паспорт безопасности включает аккредитацию у полиции, у представителей местной власти, которые собирают комиссию и решают – можно ли дать гостинице паспорт безопасности. Этот паспорт могут проверить в любой момент».
Итого, получается, что любой апарт-комплекс должен иметь сертификат и паспорт безопасности – без этого реклама услуг комплекса будет считаться незаконной. Однако эксперты так и не определили, кто будет нести ответственность в случае обнаружения туристической деятельности без сертификата – собственник апартамента или управляющая компания?
«Когда я готовилась к разговору, я распечатала статьи, по которым в принципе могут прийти и оштрафовать. - сообщила Майя Петрова - это не только статья 14.39 (о нарушении требований по предоставлению гостиничных услуг или услуг по временному размещению), это еще другие статьи. Это статья 14.4 (оказание услуг ненадлежащего качества), т.е. Роспотребнадзор может прийти и по этой статье. Есть статья 14.1 (осуществление предпринимательской деятельности без специального разрешения), т.е. могут прийти и по этой статье. Есть статья – нарушение пожарной безопасности. Есть еще статья уголовного кодекса – незаконное предпринимательство. Это отдельная история насколько я понимаю».
«Я пыталась найти какую-то практику именно в отношении гостиниц и апартаментов, я не нашла. Но я так понимаю, что это механизм, который может быть использован, если, скажем так, будет в этом потребность. Потому что там не только штрафы, там можно лишиться свободы на срок до 5 лет»
Майя Петрова, руководитель практики «Недвижимость и строительство» юридической компании «Борениус»
Марина Сторожева, руководитель отдела продаж ООО «Лемминкяйнен Строй» генерального подрядчика проекта VALO, отметила, что новый закон положительно скажется на рынке. «Мы заложили гостиничные технологии в наш проект, у нас 900 номеров выйдут на сертификацию. Сейчас у нас 1500 в продаже, мы точно понимаем, что центральная часть – это гостиничная часть и это 900 номеров, которые будут проходить сертификацию, - уточнила эксперт. - Со всеми остальными нашими покупателями мы уже сегодня проводим такую просветительскую деятельность, мы рассказываем, что потом вы сами самостоятельно, если вы хотите сдавать, вы не сдадите, у вас будут эти ограничения. И это, конечно, очень сильно повлияет на рынок. Уже сегодня инвестор точно будет понимать, в какие апарт-отели он будет вкладываться, какие он будет апарт-отели выбирать. И я считаю, что это положительно скажется на рынке, такая конкуренция дисциплинирует».
Константин Сторожев о разделении деятельности и ответственности сказал так: «Это, на мой взгляд, история про то, что и застройщики сейчас начнут задумываться. Или апартаменты действительно «псевдожилье» безо всякой аренды, и нужно сказать собственникам – живите, как хотите. Или те, кто покупает должны понимать, во что они влезают. Если ты инвестор, то значит должна быть управляющая компания, должна быть выстроена инфраструктура и разделение на управление».
Наталья Скаландис добавила, что такой подход во многом воспитает рынок. «Действительно изменится подход. Девелоперу важно будет в первую очередь понимать концепцию того продукта, который он строит, либо предупреждать инвесторов о дополнительных затратах, либо не предупреждать и тем или иным образом «ломать» свой имидж в том числе как девелопера с будущей возможностью строительства вот такого формата».
Очевидно одно, что рынок апартаментов в преддверии ЧМ-2018 сильно «штормит», и вскоре мы увидим прецеденты, которые должны дать понимание девелоперам – что они все-таки строят: апартаменты для жизни или апартаменты для сдачи в аренду. Понимают ли собственники апартаментов, что такое сертификация, к каким затратам она приведет, и что, если ты купил апартаменты в корпусе для сдачи в аренду, там нельзя будет проживать самому – помещение изначально приобреталось для бизнеса.
Рынок апартаментов бурно развивается, но законодательно здесь еще очень много пробелов, которые власти могут трактовать в свою пользу. Покупатель апартаментов тоже не готов к этому формату, что неудивительно, так как сами эксперты еще слабо понимают, как и в какую сторону будет развиваться рынок. Возможно, именно ЧМ-2018 наведет порядок в этой отрасти и задаст вектор направления для рынка апартаментов.
Дата публикации 06 марта 2018
