Почему окраины Петербурга теряют покупателей, а рынок недвижимости стоит на пороге появления новых долгостроев и неизбежного роста цен на квартиры в новостройках, специально для Новострой-СПб рассказала Ася Левнева, директор департамента по маркетингу и продажам ЗАО «Балтийская жемчужина».
Какие тренды вы бы выделили сегодня на рынке новостроек Петербурга и области?
Основной тренд сегодня заключается в переходе от рынка ценовой конкуренции к более разумному рынку, где качество проекта выходит на первый план. Сокращение платежеспособного покупательского спроса, прежде всего, коснулось сегмента «эконом». Своих покупателей теряют локации уплотнительной застройки на окраинах Петербурга, которые скорее негативно сказывались на архитектурном облике культурной столицы.
Ужесточение требований законодательства смело с рынка нестабильных игроков и повысило порог входа для новых компаний. Сегодня основные позиции занимают признанные лидеры отрасли, которые многолетним опытом работы доказали свою финансовую состоятельность и способность своевременно и эффективно реагировать на изменения условий на рынке.
Через несколько месяцев все застройщики перейдут на работу по эскроу-счетам – как вы считаете, рынок готов к этому? Готовы ли застройщики, банки, покупатели?
Некоторые застройщики уже переходят на эскроу-счета, другие готовятся к неизбежности. Сложно быть абсолютно уверенным в своей готовности к революционным переменам, которые неизбежно приведут к росту цен на жилье и сокращению спроса при стагнации реальных доходов населения. Это только те последствия, которые всем очевидны. Но, как обычно бывает, после 1 июля на практике могут всплыть новые сложности, которые потребуют дополнительного законодательного урегулирования.
Сейчас девелоперы спешат реализовать часть объектов по прежним правилам и упрочить свое финансовое положение перед грядущими переменами, покупатели торопятся приобрести квартиры по пока еще приемлемым ценам, а банки оценивают риски неплатежей по кредитам после перехода на проектное финансирование.
Можно ли охарактеризовать этот год как «прощание с долёвкой»? Или из-за смягчений, позволяющим некоторым проектам остаться на продажах по старой схеме – проектное финансирование в полной мере заработает еще не скоро?
Этот год можно охарактеризовать как начало перехода к рынку нового формата. Все понимают, что при текущих условиях падения реальных доходов населения и росте ипотечных ставок резкие изменения могут привести к череде новых примеров долгостроя. Минувший год показал, что иногда даже крупные игроки уходят с рынка, не сумев адаптироваться к новым условиям. Каждое такое фиаско одной компании приводило к потерям покупателей и девелоперов, которые делали отчисления в фонд защиты прав дольщиков и несли финансовую ответственность за строительство проблемных объектов.
Резкий переход на проектное финансирование побудит застройщиков повысить цены, что неизбежно ведет к сокращению спроса. Падение дохода от продаж многих девелоперов сделает некредитоспособными и вынудит уйти с рынка. В результате пострадают все участники: банки, застройщики и покупатели, которые еще способны приобрести жилье по новым ценам. Такой сценарий может привести к печальному финалу – массовому долгострою, от которого законодатели стремились всех уберечь.
Поэтому вполне закономерно, что сейчас мы обсуждаем очередной список послаблений для застройщиков. Такое смягчение законодательных инициатив неизбежно и вполне оправдано при текущей экономической ситуации в стране, если законодатели не хотят допустить падения рынка.
Почему власти не хотят раскрывать для застройщиков деньги на эскроу-счетах поэтапно? Как в Европе: построил монолитную «коробку» – получил часть денег, сделал еще часть проекта – снова открылась часть денег дольщиков.
Насколько мне известно, Минстрой поддерживает идею поэтапного раскрытия счетов, а банки опасаются возможных неплатежей по кредитам со стороны застройщиков. Ведь оставить объект и объявить себя банкротом девелопер может на любом этапе строительства. Банки готовы пойти на эту меру только при разработке механизма поэтапного раскрытия эскроу-счетов, который гарантирует им выплаты по кредитам.
Готова ли ваша компания к переходу на проектное финансирование? Выстроен ли диалог с банками?
Мы изучаем механизм перехода на эскроу-счета. Опытные юристы и финансисты компании учитывают все нюансы законодательных инициатив и новых условий работы на рынке, чтобы выстроить наиболее комфортную и взаимовыгодную схему сотрудничества как для компании, так и для клиентов. Но на данный момент мы склоняемся к наименее рискованному для всех участников сделки механизму продажи готовых квартир в новых объектах на берегу Финского залива, которые еще пока даже не выведены в продажу.
Схему работы с эскроу-счетами мы, возможно, будем использовать при реализации квартир в нашем новом ЖК комфорт-класса «Жемчужная гавань», продажи в котором стартовали в первый день весны этого года.
В дальнейшем, в зависимости от ситуации на рынке и с появлением новых законодательных инициатив мы будем пересматривать схему работы. В проектном финансировании российских банков мы пока не нуждаемся.
Главный вопрос, который интересует сейчас всех, что будет с ценами на новостройки? Они вырастут или застройщикам придется поступиться частью маржи, но не повышать стоимость жилья, ведь доходы населения не растут.
Цены вырастут неизбежно из-за перехода на проектное финансирование и инфляции – подорожания строительных материалов и увеличения расходов на логистику и прочие услуги, используемые в строительной отрасли. Застройщики не смогут работать в ущерб собственной прибыли – смысла в таком бизнесе нет. Девелоперам придется балансировать между сохранением приемлемого уровня спроса и прибылью, что будет непросто в условиях отсутствия предпосылок для экономического роста.
В «Балтийской жемчужине» мы пока имеем возможность придерживаться принципа доступности качественного жилья высокого класса. Но и у нас с 15 февраля цены на квартиры выросли на 2-3%. Это связано как с увеличением НДС, так и с традиционным подорожанием недвижимости после перехода на более высокую степень готовности строящихся объектов.
В «День всех влюбленных» за день до повышения цен в нашем офисе продаж был небывалый наплыв покупателей. Мы наблюдали редкое явление – очередь за квартирами, которое вселило в нас веру в неиссякаемый оптимизм российских покупателей и способность к накоплению и выделению средств на важные покупки даже в нестабильных экономических условиях.
Как вы считаете, что будет с ипотекой в этом году? Ведь она стала драйвером на рынке новостроек. Много ли ипотечных сделок в вашем проекте?
В условиях сокращения реальной покупательской способности для многих российских семей ипотека останется единственной возможностью для улучшения своих жилищных условий. Я думаю, что в результате роста ипотечных ставок в начале года и постепенного увеличения цен на недвижимость спрос на этот банковский продукт сократится в сравнении с ипотечным бумом 2018 года. Это приведет к стабилизации ипотечных ставок во второй половине 2019 года и появлению новых льготных программ и субсидий от государства для поддержания спроса на недвижимость после перехода на проектное финансирование.
В начале 2019 года в «Балтийской жемчужине» доля ипотечных сделок составила 48% от общего объема продаж. Для сравнения в этот же период 2018 года было 53%. А в целом за 2018 год доля ипотечных сделок составила 56% от общего объема продаж за весь год. Как видите, мы наблюдаем небольшое сокращение спроса на ипотечный продукт, скорее всего, связанное с ростом ставок в сравнении с прошлым годом.
У нас около 10-ти банков-партнеров, и большинство из них сейчас предлагают оформить кредит по субсидированной ставке 6% для семей с детьми. Те, кто не попадают в разряд льготников, могут взять ипотеку по ставке от 10%. В любом случае ипотечный специалист нашей компании помогает выбрать наиболее выгодное предложение от банков-партнеров, исходя из личных условий каждого покупателя.
Квартиры с отделкой – это уже тренд на рынке новостроек или пока еще нет? Как люди относятся к таким предложениям?
Я думаю, что квартиры с отделкой – это тренд прошлого сезона и эконом-класса. Квартиры с несколькими вариантами однотипной отделки ограничивают свободу самовыражения. Новое поколение покупателей качественной недвижимости классов «комфорт» и выше уровня «Балтийской жемчужины» выбирают свободу решений и возможность реализации собственных вкусовых предпочтений в дизайне.
Тренд современного рынка – это эргономичные квартиры со свободным зонированием, улучшенными функциональными планировками без лишних квадратных метров и качественной предчистовой отделкой. В «Балтийской жемчужине» мы предоставляем каждому покупателю пространство как чистый белый лист, в которое он привносит свою индивидуальность с помощью оформления интерьера.
Что, кроме цены сегодня интересует покупателя? В каком порядке идут клиентские предпочтения при выборе жилья в новостройках?
На рынок выходит новое поколение покупателей, которое вместе с ростом цен повышает свои требования к недвижимости. Экологические характеристики локации и близость природных ресурсов, интересная концепция проекта, качество жилья, эргономичность планировок, развитость инфраструктуры, функциональность жилой среды – сегодня становятся основными критериями при выборе недвижимости для жизни.
Какой прогноз вы бы дали развитию рынка новостроек на ближайшие полгода? Спровоцирует ли дата «1 июля» покупателей на спекулятивные, эмоциональные приобретения квартир?
Покупка квартиры или дома – это дорогостоящее приобретение, решение о котором принимается не сразу. Купить недвижимость спонтанно может только небольшая часть очень обеспеченных людей. Возможно, те, кто уже давно задумывался о покупке квартиры, ускорятся, пока не произошли непредвиденные изменения на рынке после перехода на проектное финансирование. Другие будут надеяться на положительные сдвиги в экономике страны, рост доходов, новые программы субсидирования ипотеки от государства и подождут, в какую сторону развернется ситуация к концу 2019 года.
В «Балтийской жемчужине» мы наблюдаем рост продаж на 15% в сравнении с прошлым периодом. Большинство покупателей, которые давно планировали приобретение недвижимости, решили сделать это незамедлительно, пока не произошли кардинальные перемены на рынке. Но этот показатель также связан с выводом новых объектов в продажу и со стимулирующими акциями: повышенными скидками на дорогостоящие объекты и солидными подарками – машино-местами в теплом подземном паркинге.
Конечно, воспользоваться моментом и купить квартиру сейчас, когда до наступления часа «Х» застройщики массово выводят на рынок новые проекты по приемлемым ценам, было бы более разумно. Но я уверена, что и после 1 июля рынок не рухнет, цены и ипотечные ставки не взлетят до небес. Думаю, переход на проектное финансирование будет происходить постепенно и со значительным послаблением для добросовестных застройщиков.
Читайте также:
«Квартиры с отделкой — новый тренд новостроя»
«Прощание с долевкой будет долгим, а новостройки вырастут в цене на 20%»
«Это снизит градус панических настроений»: блиц-опрос о новых критериях работы застройщиков
Дата публикации 11 марта 2019
