Николай Урусов, исполнительный директор строительной компании «Красная стрела», реализующей жилые комплексы в Москве и Петербурге, рассказал порталу Novostroy-SPb.ru о том, насколько рискованно сегодня выводить на рынок новые проекты, какие территории города имеют потенциал для жилой застройки, а также чем отличаются московский и петербургский покупатели.
Николай, ранее ваша компания реализовывали проекты в Московской области. Почему решили выйти на рынок новостроек Санкт-Петербурга?
В качестве генподрядчика компанией «АндВас» реализовано множество проектов жилищного строительства в Московской области. Однако первыми проектами в этой сфере были дома в Санкт-Петербурге, на проспекте Пятилеток и в Сестрорецке, на улице Токарева, в 1997 и 1998 гг. На строительный рынок Московской области наша компания вышла позже – в начале 2000-х.
В этом году у нас появилась возможность реализовать свой собственный проект в родном городе, назовем это возвращением домой.
Выводить на рынок новый проект в сложившихся условиях – не слишком рискованный шаг? Есть ли у вас «подушка безопасности», которая позволит несмотря ни на что завершить строительство?
Последние несколько лет наши специалисты следили за рынком недвижимости Санкт-Петербурга и Ленинградской области. Перед приобретением земельных участков мы очень внимательно подошли к оценке рисков, проанализировали параметры локального спроса и предложения и запускаем свой первый проект в Санкт-Петербурге – МЖК «Неоклассика» – это три 4-этажных дома на 297 квартир с подземным паркингом на 150 машиномест. Наша компания обладает финансовой устойчивостью и необходимым запасом прочности для реализации собственного инвестиционного проекта. При позитивной динамике в следующем году «Красная стрела» запустит еще один проект аналогичного формата.
Почему для своего проекта вы выбрали именно участок в Шушарах? Чем вас привлекла данная локация?
Пулковские высоты сильно отличаются от Шушар, хотя фактически, вы правы, они расположены недалеко друг от друга. На сегодняшний день это одно из наиболее перспективных направлений, с хорошей транспортной доступностью, экологией, наличием исторических центров притяжения. Наш жилой комплекс реализуется в рамках масштабного проекта комплексного освоения «На Царскосельских холмах», расположенного всего в 2,5 км от знаменитых Египетских ворот. Это 316 га, на которых возводятся жилые кварталы, социальная инфраструктура, буферная зона торгово-развлекательных объектов и коммерческой недвижимости – для нее отведены территории вдоль Петербургского шоссе, что позволяет отгородить жилые дома от дорожного шума. Необходимо отметить, что около 200 га – территория, предназначенная для малоэтажной застройки с высотой зданий до 18 метров. МЖК «Неоклассика» проектируется именно в этом районе, мы ориентировались на такой формат недвижимости, как наиболее комфортный. Участок, на котором будет строиться «Неоклассика», граничит с территорией, где согласно генплану, появятся новая муниципальная общеобразовательная школа и детский сад. В отличие от районов хаотичной застройки, проект «На Царскосельских холмах» – проект новой формации с широкими дорогами, с полным набором социальной и коммерческой инфраструктурой. Также поблизости находится ЭкспоФорум – он уже сейчас является точкой притяжения и развития. Здесь своя атмосфера, гармоничное переплетение динамичного настоящего и царского прошлого.
Мы не сразу пришли на Пулковские высоты. Рассматривались варианты в локациях массовой застройки Мурино, Кудрово, Буграх, Парнасе, деревне Янино, но эти районы не подходят для строительства по настоящему комфортного жилья, в отличие от Пулковских высот.
Чем ваш проект будет отличаться от других в данной локации?
Ценность проекта не только в превосходных характеристиках, но и в том, что он формирует новую комфортную среду и гармонично вписывается в уже сложившийся исторический облик района. Название жилого комплекса – «Неоклассика» – отражает классические мотивы архитектуры, например Московского проспекта. Из особенностей проекта можно отметить высокие потолки – 2,9 м, предложения квартир с панорамными окнами в пол, с большими – до 30 кв. м гостиными. В каждой парадной будут установлены бесшумные лифты, и всего от 4 до 6 квартир на площадке. Для еще более комфортного проживания мы построим подземный паркинг на 150 машиномест. Дома будут монолитными с отделкой керамогранитом в системе вентилируемого фасада. Уверен, что будущие жильцы по достоинству оценят качество строительства. Из окон будет открываться красивый пейзаж на вечерний Петербург.
Какие территории Петербурга кажутся вам привлекательными для будущих проектов?
Если говорить в общем, то «серый пояс», отделяющий исторический центр императорского Петербурга от спальных районов советской эпохи, это огромный потенциал для развития. Для того, чтобы на территории старого завода зацвели цветы и появились счастливые новоселы, нужно проделать титанический объем работы, причем усилия должны прилагать и власть, и бизнес. Есть участки под реновацию, например, в Кировском районе и на Васильевском острове. Но важно понимать, что редевелопмент требует внушительных инвестиций на этапе подготовки земельного участка к строительству, что, безусловно, повлияет на цену квадратного метра для конечного покупателя. На наш взгляд, в перспективе выиграют проекты, расположенные в проектах комплексного освоения территорий.
Как вы оцениваете инфраструктуру в Шушарах и в Пушкине? Будут ли будущие жители вашего комплекса обеспечены всем необходимым?
Весомое преимущество работы в рамках столь масштабного проекта комплексного освоения территорий – подготовленная и согласованная градостроительная документация. Есть абсолютно четкое понимание, где и в каком количестве будут школы, детские сады, коммерческая инфраструктура. Где появятся жилые дома и паркинги. Несмотря на достаточную обеспеченность района социальными объектами, в одном из домов ЖК «Неоклассика» мы запроектировали помещение под коммерческий детский сад. В транспортной доступности – лучшие школы и лицеи Пушкина, в том числе и с различным профилем обучения: художественные, математические, с углубленным изучением английского языка. Уровень медицинского обслуживания также на высоком уровне. В плане покупок – на Пулковском шоссе в изобилии крупные торговые комплексы. Это О`Кей, «Карусель», «Лента», Metro, ТРК «Лето», ТРК «Пулково III», «Масштаб», «Метрика», «Ряды». На территории ЭкспоФорума в будущем будут открыты рестораны, спа-зоны, места для семейного отдыха и кинотеатр.
В Ленобласти сегодня активно застраивается Всеволожский район, пограничные с Петербургом территории, при этом всем известно, что дороги там перегружены. Как обстоят дела с транспортной доступностью в Шушарах?
В Петербурге последние несколько лет транспортная ситуация весьма напряженная, тем важнее, на мой взгляд, иметь альтернативные возможности добраться до дома. В ЖК «Неоклассика» можно доехать не только на собственном автомобиле по Пулковскому шоссе или Витебскому проспекту, но и на общественном транспорте, в том числе – и на железнодорожном. Ближайшие станции метро – «Московская», «Звездная», «Купчино» – расположены в 8-10 км от жилого комплекса, автобусы и маршрутки ходят с интервалом в 5-10 минут. Также есть возможность доехать до центра города на электричке – время в пути составит около 30 минут.
Вы уже успели заметить, в чем ключевые различия между рынками Подмосковья и Петербурга?
Есть отличия в подходе клиентов к выбору жилья, в ментальности. Например, в Москве и Московской области люди легче переносят переезды из одного района в другой. В Петербурге, на мой взгляд, это происходит сложнее. Человек, проживающий, например, в Приморском районе, скорее всего не переедет на Ленинский проспект, и наоборот.
Для загородного жилья большое значение имеет экология. Как вы оцениваете экологическое состояние Шушар, Пушкинского район в целом? Есть ли там места для отдыха на природе?
Наш жилой комплекс – это формат комфортного городского жилья, не загородного. Но с точки зрения экологии – близость к паркам Пушкина и Павловска – явное преимущество. Пушкинский район отличается хорошими экологическими показателями, плюс расположение участка застройки – на возвышенности – добавляет преимуществ. Что касается отдыха на свежем воздухе, то огромное количество зелени, старых живописных парков и дворцовых ансамблей – это визитная карточка Пушкина. Ближе всего к нашему проекту Буферный парк, можно также отдыхать на реке Кузьминке.
По вашим прогнозам, что будет с рынком новостроек в Петербурге в следующем году? Каковы перспективы в случае отмены субсидирования процентной ставки по ипотеке?
В 2016-2017 годах рынок недвижимости Санкт-Петербурга будет приходить в свое равновесное состояние. Постепенно спрос и предложение во всех сегментах найдут в баланс после лихорадки 2014 года. Жилая недвижимость есть базовая потребность, ее не перестанут покупать. Да, уменьшится количество инвестиционных сделок, но и вывод новых объектов в продажу уменьшится. Что касается отмены субсидирования процентной ставки – не исключено что действие программы продлят до 2017 года.
Читайте также:
Пробки на дорогах или дефицит «социалки» – от чего больше страдают жители новостроек возле метро «Девяткино»
Дата публикации 30 ноября 2015
