Условия программы льготной ипотеки изменились – и не в лучшую для покупателей сторону. Кредитный лимит с 12 млн рублей «ужался» до 3 млн, а 6,5% годовых превратились в 7%. Упадет ли из-за этого спрос на новостройки Петербурга, как в целом обновление госпрограммы повлияет на рынок и цены? Об этом специально для Новострой-СПб рассказала Екатерина Пчелкина, начальник отдела маркетинга холдинга «РСТИ» (Росстройинвест).
Какие тренды на рынке новостроек Петербурга вы бы выделили сейчас?
Основные тенденции, проявившиеся в первые месяцы 2021 года, — рост спроса, снижение объема предложения, рост доли ипотеки в структуре сделок, удорожание строительства, рост цен.
Что сегодня происходит с предложением и спросом на новостройки? Правда ли, что предложение сильно вымылось из-за льготной ипотеки (некоторые даже говорят о дефиците), а спрос все также высок?
Дефицит качественных объектов на рынке весьма ощутим — практически все ликвидное предложение было реализовано за последние месяцы. Застройщики готовятся вывести на рынок новые интересные проекты. И «РСТИ» в том числе.
В начале июня мы уже начали продажи в новом проекте у метро «Лесная» — жилом комплекс «БелАрт». Проект стартовал весьма успешно, спрос достаточно высокий.
Как вы оцениваете продление льготной ипотеки на новых условиях? Программа в таком виде нужна рынку новостроек Петербурга?
Поддержка, безусловно, важна для рынка, однако в новом, «лимитированном» варианте эта программа серьезно ограничивает круг лиц, которые могут ей воспользоваться.
За 3 млн рублей можно приобрести только студию или небольшую однокомнатную квартиру. И не в самом Петербурге, а в пригородах. В Москве уровень цен еще выше. Для городов-столиц такой лимит явно недостаточен.
Впрочем, даже с ограничениями в льготной ипотеке мы не ожидаем значительного оттока спроса. Возможно, в летние месяцы спрос незначительно снизится относительно весенних показателей, но уже осенью на рынок вернется активность.
Все ли жилье сегодня клиенты приобретают в ипотеку или есть покупки в рассрочку и 100%-ную оплату?
Доля ипотечных сделок в структуре продаж растет. За последний год она выросла на 20% и сейчас составляет порядка 75-80% от всех продаж. Еще 20-25% клиентов покупают квартиру со 100% оплатой или в рассрочку.
Какая программа ипотеки наиболее востребована сегодня: льготная, семейная, военная?
Значительная часть ипотечных сделок проходит по программе льготной ипотеки. Доля семейной и военной ипотеки незначительна.
Изменились ли за последнее время покупательские предпочтения? Что, кроме цены жилья, важно для потребителя сейчас?
Надо отметить, что критерий цены далеко не всегда находится на первом месте у наших покупателей. Рынок сейчас очень конкурентен, что заставляет застройщиков внимательно работать с продуктом. Наши новые проекты, которые мы разрабатывали в 2020 и 2021-м и которые сейчас запускаются, уже обладают рядом особенностей в отличие от ранее реализованных проектов.
В новых проектах мы заложили более современные инженерные решения, пересмотрели подход к планировочным решениям, расширили ассортимент (европланировки, отделка, зонирование и др.).
В каждом проекте мы проектируем уникальные лоты, внимательнее прорабатываем решения для входных групп, благоустройство и т.д.
Правда ли, что квартиры с чистовой отделкой набирают популярность сегодня?
Тенденция к увеличению запросов на квартиры с отделкой, безусловно, есть, однако вряд ли ее можно считать глобальной.
На рынке доля квартир с отделкой сейчас составляет около 40%, за год она немного выросла (+3%). В проектах «РСТИ» доля квартир с отделкой исторически не была высокой — в общем объеме предложения она составляет не более 5-10%. Отделку в наших проектах всегда можно было «дозаказать».
Доля продаж квартир с полной отделкой в 2020-м составила 10%, еще около 2,5% квартир мы продали с отделкой white box (этот продукт мы запустили в мае прошлого года).
В наших перспективных проектах мы принципиально пересмотрели политику в отношении отделки и планируем порядка 30% лотов реализовывать с чистовой отделкой, еще около 20% будут предложены с отделкой white box. Это позволит существенно расширить наш ассортимент.
Например, в нашем новом проекте — жилом комплексе «БелАрт» — мы решили сразу предложить клиентам варианты на выбор — полная отделка, предчистовая (white box) и без отделки.
В 2020 году многие застройщики увеличили стоимость отделки. Сейчас диапазон стоимости отделки в комфорт-классе — 9-15 тыс. руб./ кв. м, в бизнес-классе – 18-27 тыс. руб./ кв. м.
Интересно, что рост доли предложения с отделкой является одним из трендов последних лет на первичном рынке премиальной и элитной недвижимости Москвы. По итогам 2020 года доля предложения с отделкой в этом сегменте достигла 60%.
Все квартиры в нашем первом московском проекте — дизайнерском доме ELEVEN на Красной Пресне — передаются с полной отделкой, разработанной итальянским дизайнером Роберто Санторо.
На сколько выросли цены в ваших проектах?
За последний год стоимость квартир в наших проектах увеличилась на 25-30% (в зависимости от проекта). Рост цен вызван целым рядом факторов: серьёзным подорожанием стройматериалов (на некоторые позиции – более чем в два раза), переходом на эскроу.
Кроме того, с недавних пор строительство школ и садиков в рамках новых проектов стало обязанностью застройщиков, и ведётся оно за их счёт. Всё это в итоге закономерно отражается на цене квадратного метра. И процесс пока не остановился, затраты продолжают расти.
Планируете ли вы выходить с новыми проектами на рынок в ближайшее время? Если да, то в каком сегменте, локации?
До конца этого года мы выведем на рынок в Петербурге еще минимум два новых проекта. Первый новый проект — жилой комплекс Master Place — находится на участке, ограниченном проспектом Маршала Блюхера, Полюстровским проспектом и Лабораторной улицей, рядом с другим объектом холдинга «РСТИ» — сданным жилым комплексом «Город мастеров».
В состав проекта войдут два корпуса — четырехсекционный дом переменной этажности (от 6 до 9 этажей) и односекционный дом высотой 19 этажей. В каждом корпусе предусмотрен подземный паркинг. На огороженной придомовой территории появятся детские площадки и зоны для отдыха.
Второй проект — жилой комплекс «Time Сквер», который будет расположен на Планерной улице в Приморском районе Санкт-Петербурга, к северу от жилого комплекса New Time, который также строит холдинг «РСТИ».
Проект состоит из 13 жилых корпусов высотой 13 этажей. В рамках проекта будет возведен встроенно-пристроенный детский сад на 100 мест. На придомовой территории обустроят детские и спортивные площадки, зоны для отдыха. На первых этажах корпусов спроектированы коммерческие помещения, для автомобилистов предусмотрен подземный паркинг.
Каким вам видится развитие рынка новостроек в ближайшее время? Наблюдаете ли вы формирование ипотечного пузыря или каких-то других негативных факторов? Какой рост цен на новостройки вы прогнозируете до конца года?
Почти каждый год происходит событие, существенно влияющее на рынок новостроек. В 2018 – 2019 гг. — изменение законодательства и переход на эскроу, в 2020-2021 гг. — пандемия.
В 2021-м мы надеемся на стабилизацию рынка, более равномерные темпы продаж. При отсутствии пандемийных или экономических форс-мажоров цены на первичном рынке до конца года, как мы предполагаем, вырастут в пределах инфляции — на 3-5%.
Читайте также
Дешевая ипотека или аренда: заставят ли низкие ставки отказаться от съема жилья в пользу покупки?
Купить квартиру выгодно: старты продаж в новостройках Петербурга и Ленинградской области в мае
Автор: Ольга Смирнова
Дата публикации 21 июня 2021
