Осенью прошлого года, когда рынок новостроек испытал фантастический рост спроса на квартиры по причине появления ипотеки с рекордно низкими ставками, возник вопрос: не получится ли так, что практически все арендаторы воспользуются моментом и решат наконец приобрести квартиры, сделав выбор в пользу собственного жилья? Почему этого, скорее всего, так и не произойдет, специально для Новострой-СПб рассказал Роман Мирошников, исполнительный директор девелоперской компании «Ойкумена».
Сегодня в ряде случаев действительно – арендная ставка практически равна ипотечному платежу, зачем в таком случае продолжать снимать жилье?
В частности, этот вопрос взволновал и квартирных инвесторов, которые выстраивают свои бизнес-стратегии, заранее приобретая пулы квартир в новостройках с целью дальнейшей сдачи в аренду.
Тем не менее, предрекать рынку аренды спад – более чем преждевременно. Приведу несколько аргументов в защиту этого тезиса.
У арендных квартир – если говорить прежде всего об «однушках» и студиях – специфическая аудитория. Чаще всего это специалисты, как приезжие, так и местные, решившие съехать от родителей, нередко и студенты.
Эту аудиторию можно условно разделить на категории: 1. Намеренно предпочитающие аренду ипотеке из-за удобств арендного жилья (мобильность, возможность поменять квартиру на лучшую, не нужно платить налоги и страховать); 2. Те, кто пока не может позволить себе покупку (нет средств на взнос по ипотеке, копят на свое жилье).
Есть и относительно небольшая категория людей, даже с высоким достатком, кто принципиально не желает брать жилищный кредит, чтобы не переплачивать банку. Есть и те, кто сдает собственную квартиру, например, в Ленобласти, и арендует другую, чтобы быстрее добираться на работу.
Также не будем забывать о тех, кто не может взять ипотеку, но и не имеет сбережений, чтобы купить квартиру за наличные, и поэтому снимает жилье. Это не только граждане с низким уровнем доходов, но и те, чья профессия кажется банку «ненадежной» или сопряжена с высоким уровнем рисков.
В число таких профессий входят сотрудники МЧС (пожарные и спасатели), брокеры и агенты с маленькой фиксированной частью оклада, фрилансеры без постоянного заработка и др.
Наконец, никуда не исчезает и сегмент посуточной аренды. В Санкт-Петербурге как «туристической мекке» этот вид аренды будет востребован всегда: даже если окончательно будет запрещен такой вид размещения гостей, как хостелы в жилых домах, посуточная аренда – законна, если владелец квартиры соблюдает все формальности и платит налоги.
Огромное количество квартир в Петербурге сдается через онлайн-платформы (ЦИАН, Booking, Airbnb, «Островок»), и очевидно, что этот вид бизнеса будет развиваться и дальше, особенно после полного снятия коронавирусных ограничений.
Сейчас, когда цены на квартиры выросли, а ипотечные ставки находятся на историческом минимуме (не только на первичном рынке, но и на вторичном тоже), это может даже наоборот стимулировать рынок аренды (пусть и в некоторой перспективе), и вот почему.
Инвесторов, решивших вложить средства в покупку квартиры с целью дальнейшей сдачи в аренду, будет подстегивать «дедлайн» по ипотеке с господдержкой: многие все же постараются успеть с покупкой до 1 июля. Да, инвесторы тоже используют «ипотечное плечо», и это не секрет.
Покупатели вторички же, в свою очередь, нередко сдают ипотечную квартиру – на первые год-два после покупки – чтобы деньгами с аренды частично или полностью погашать ипотечный заем и в то же время копить деньги на досрочное погашение кредита. Этот способ особенно актуален для тех, кому важна постоянная регистрация в городе.
После очередного пересмотра ключевой ставки ряд банков уже заявили о повышении ипотечных ставок по классической ипотеке, и этот факт подтолкнет к решению о покупке тех, кто уже находится буквально в шаге от подписания договора. В том числе это будут и те, кто покупает жилье с целью дальнейшей сдачи в аренду.
Таким образом, предрекать аренде спад только по причине доступности ипотеки – преждевременно, в особенности на фоне продолжающегося роста цен на покупку квартир.
Читайте также
Купить квартиру выгодно: старты продаж в новостройках Петербурга и Ленинградской области в марте
Собственники квартир заплатят за все: рынок аренды планируют взять под контроль
Автор: Роман Мирошников специально для Новострой-СПб
Дата публикации 20 апреля 2021
