Александр Ольховский, вице-президент банка ВТБ (ПАО), вице-президент НП «Российская гильдия управляющих и девелоперов», рассказал порталу Новострой-СПб о том, как будут работать застройщики после утверждения поправок в 214-ФЗ, оправдает ли надежды государства Фонд по защите дольщиков и как будет развиваться рынок ипотечного кредитования в ближайшие годы.
Согласно поправкам в 214-ФЗ, кому будет передана функция перевода денег через эскроу-счета?
Как я понимаю этот закон, в рамках 218-ФЗ предполагаются тройственные взаимоотношения между застройщиком, будущим покупателем (физическим лицом) и банком, где банк возьмет на себя функцию, связанную с открытием эскроу-счетов и их дальнейшего сопровождения, а застройщик, в свою очередь, должен будет обеспечить завершение строительства объекта и ввод дома в эксплуатацию.
Эскроу-счет работает абсолютно понятным способом: выполненные обязательства со стороны застройщика и денежные средства, которые физическое лицо внесло на эксроу-счет с целью приобретения актива (покупки квартиры). Счет будет раскрыт в пользу застройщика после выполнения им соответствующих обязательств по договору. Такое тройственное взаимодействие банка, покупателя и застройщика жилья предусмотрено данным законодательством.
Застройщик предоставляет в банк документ, подтверждающий завершение строительства, и на его основании банк передает ему деньги с эскроу-счетов. Но при этом необходимо уточнить детали, какие это будут документы и как именно это будет происходить.
Московский эксперт Дмитрий Котровский считает, что сегодня есть всего 9 банков, которые могут размещать у себя деньги дольщиков (с капитализацией выше 20 млрд рублей). Получается, работать с застройщиками будут Газпромбанк, ВТБ, Сбербанк, Промсвязьбанк и Россельхозбанк – это основные игроки. 9 банков на 3,5 тыс. застройщиков?
Очевидно, что будут сформулированы требования к капиталу банка, его размеру. При этом речь не идет о том, что с 2018 года возникнут кардинальные изменения, и невозможно будет работать каким-то образом иначе. Все проекты, которые стартовали в старой парадигме, будут завершаться в соответствии с ранее действующим законодательством. Поэтому есть комфортный период для перехода, за который какие-то банки, возможно, увеличат свой капитал, и, может быть, появятся изменения к требованиям к капиталу самих банков. Поэтому будут ли именно эти 9 банков, когда процесс войдет в практическое русло, или их будет больше, я сейчас сказать не могу. Совершенно очевидно, что проектное финансирование – это достаточно сложный процесс финансирования строительства жилья, и понятно, что для этого должны быть банки, специализирующиеся на операциях с недвижимостью. Либо это будут банки, имеющие достаточную экспертизу: как правило, это или крупные банки, или узко специализированные. Я не исключаю, что будут созданы какие-то специальные банки, компетенция и экспертиза которых будет сосредоточена именно на операциях с недвижимостью.
В конце 2017 года начал работать Фонд по защите дольщиков. Станет ли он полноценной заменой страхования, которое так и не заработало?
Я думаю, что полноценной защитой он быть не может, но в какой-то части он снизит риски, поскольку суть этого фонда – возможность обеспечения неких компенсационных выплат в случае неблагоприятного развития событий, то, конечно, в каком-то плане он является неким источником снятия этих финансовых рисков. Но все-таки суть страхования и суть фонда – разные. И полноценной заменой страхования Фонд не является.
Сделает ли Фонд рынок новостроек безопаснее? Как 9 банков будут следить за отчислениями застройщиков и оперировать этими деньгами?
Воздержусь от ответа, поскольку это вопрос, скорее технологический – как они будут следить. Наверное, будут выработаны какие-то процессы между участниками этого процесса, детализации, инструкция, положения, и в них будут описаны эти критические процедуры. Сделает ли он безопаснее рынок? Да, в каком-то смысле Фонд обезопасит рынок, но вопрос в том, на кого ляжет это бремя. Если оно ляжет на покупателя жилья, то мы тогда должны будем взвесить два фактора: с одной стороны – более защищенный рынок, с другой стороны – более высокая стоимость актива, который будут покупать физические лица. На мой взгляд, ключевой вопрос в этом. Как в прочем, и в любых новациях, которые существуют по законодательству. Безусловно, законодательство должно быть нацелено на защиту прав физических лиц. Вопрос в том, сколько эти физические лица в итоге должны платить за свою защиту.
Какие специалисты в банках будут решать – выделять или нет финансирование застройщику? Ведь банки сейчас должны нанять на работу новых специалистов, которые будут решать: надо или нет кредитовать этого застройщика?
Практически во всех крупных банках, которые мы упомянули выше, существует подразделение, которое занимается финансированием недвижимости, там есть специалисты, как правило, достаточно высокого уровня. Поэтому говорить о том, что нужно будет провести какую-то революцию в банковских структурах, преждевременно.
То, что касается свободы распоряжения средствами застройщиков на предыдущих этапах развития – конечно, дисциплина должна быть намного выше, и денежные средства не должны перемещаться из проекта, который привлек эти деньги, в проект, который не имеет отношения к плательщику. Поэтому застройщикам придется вести себя значительно дисциплинированнее по отношению к физическим лицам. Конечно, большое количество компаний на рынке сегодня ведет весьма корректную финансовую политику по отношению к своим дольщикам, но это не 100%. Те, кто такую политику не ведет, перемещает деньги из одного проекта в другой, их ждут сложные времена, потому что они должны будут соответствовать этой финансовой дисциплине, и выстроить свою внутреннюю структуру таким образом, чтобы следовать правилам. Возможно, и банкам придется осуществить ряд шагов, но, на мой взгляд, внутри банка это скорее всего «косметические» процедуры, чем какие-то глобальные революции.
Как, по вашему мнению, будет выглядеть новая схема взаимоотношений «застройщик – покупатель» после перехода на проектное финансирование?
Это будут эскроу-счета, по которым тоже готовятся изменения в законодательстве. Насколько они будут достаточны для того, чтобы сама по себе схема работала эффективно, сложно сказать, но очевидно, что должны быть учтены различного рода ситуации, которые могут сложиться. Например, при варианте, когда не все выполнили свои обязательства, и сценарий будет негативный, нужно будет осуществлять возврат денежных средств физическим лицам, по причине невыполнения застройщиком своих обязательств, я думаю, что законодательство потребует неких уточнений и доработок.
При каких экономических и законодательных условиях эта схема будет работать в России?
Я думаю, что сейчас для работы схемы есть все условия. Сама по себе идея, связанная с тем, что каждый должен заниматься своим делом: застройщики – строить, банки – кредитовать, а покупатели должны быть защищены в части приобретения жилья, очень концептуальная и правильная. Вопрос в том, что хорошая идея должна быть хорошо реализована. Должны быть правильные законодательные акты, правильные последующие инструкции, должны быть продуманы все аспекты, которые будут являться производными от самой идеи.
Как проектное финансирование повлияет на участников рынка недвижимости?
Профессиональные застройщики с этой задачей справятся, а у застройщиков менее профессиональных, либо финансово недисциплинированных, возникнут определенные проблемы. Банкам потребуются некие косметические усиления, связанные с подразделением, занимающимся этим направлением. Физические лица достаточно быстро разберутся с нововведениями и будут чувствовать себя абсолютно спокойно. Вопрос, повлечет ли за собой изменения законодательства изменения в стоимости кв. метра жилья.
Все говорят, что повлечет, называют даже цифру 15-30%.
У меня такой уверенности нет. Если мы говорим о ценообразовании, то при определенном подходе может так случиться, что изменения будут очень несущественные. Как это может выглядеть с точки зрения ценообразования? Например, одна из возможных конструкций - когда банк получает низкую маржу между теми средствами, которые привлечены, и теми средствами, которые предоставлены, в этом случае ситуация будет абсолютно нормальной и комфортной. Но для этого должна быть проделана большая работа.
Как вы считаете, уйдут ли с рынка порядка 15% компаний, о которых говорят эксперты?
У определенных компаний возникнут проблемы. Но должны ли быть эти компании на рынке, если они формируют дополнительные риски для людей, приобретающих у них жилье? Может быть, будет лучше, если рынок будет более здоров, и такие компании действительно уйдут с рынка. На мой взгляд, в самой идее, которая сейчас предложена и законодательно зафиксирована, нет ничего плохого. Эти 15% компаний - очищение рынка от недобросовестных застройщиков. У нас каждый раз возникает какой-то «пузырь» в разных городах, и мы решаем проблемы с обманутыми дольщиками. Лучше не накапливать эти проблемы и не создавать компании, которые денежные средства дольщиков используют для строительства других проектов, либо для личного обогащения. Мне кажется, что в целом это направление верное, вопрос в мастерстве исполнения.
В чем причины того, что с 2018 года Центробанк вводит новые требования к ипотеке с небольшим первоначальным взносом»? На рынке назревает «ипотечный пузырь»?
Я бы отвлекся от термина «пузырь» и говорил о том, что увеличение первоначального взноса влечет за собой более обеспеченный и более устойчивый кредит, выданный физическим лицам. На мой взгляд, это правильно. С другой стороны, снижение ставки делает ипотеку более доступной. Поэтому увеличение первоначального взноса и снижение ставки еще не говорит о том, что меньшее количество людей может позволить себе ипотеку. Я как раз думаю, что все будет наоборот: если ставки по ипотеке будут снижены до того уровня, которые были озвучены президентом, то ипотека будет доступна для большего количества людей, даже при условии того, что первоначальный взнос будет увеличен. Я считаю, что идеология поддержки ипотеки со стороны государства очень здравая. Это очень хорошо, что в кризисное время правительство поддержало строительный рынок за счет дотаций со стороны государства.
Сейчас на рынке есть ипотека с нулевым первым взносом – исчезнет ли она?
Ипотека с нулевым первоначальным взносом – это категорически неправильная позиция. Первоначальный взнос обязательно должен быть. Можно обсуждать его размер - 5 -10% от стоимости квартиры или 30%. Но ипотека с 0% первоначальным взносом, на мой взгляд, является не совсем здоровым с экономической точки зрения подходом. Если такая ипотека уйдет – это хорошо.
Привлечет ли инициатива президента (льготная ипотека 6% при рождении второго ребенка) новых покупателей?
Снижение ставки по ипотеке в любом случае даст возможность привлечь к ипотечному кредитованию более широкий круг заемщиков.
Дата публикации 27 февраля 2018
