С 2018 года Центробанк РФ вводит новые требования к ипотеке с небольшим первоначальным взносом. Новострой-СПб решил выяснить у экспертов, в чем причины таких действий ЦБ, назревает ли на рынке ипотечный пузырь, и как отразится отмена ипотеки с небольшим первым взносом на продажах квартир в новостройках.
Светлана Денисова, начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент»
Пула ожидающих аналога льготной ипотеки мы не видим, ставки по ипотеке остаются приемлемыми, и сделки заключаются без отлагательств.
Мы очень сдержанно относимся к ипотеке с нулевым или минимальным первоначальным взносом для работы на первичном рынке. Но надо признать, что банки проявляют высокую требовательность к заемщикам, которые хотят воспользоваться таким продуктом, поэтому феноменальный рост здесь вряд ли возможен. Не заметно никакого повышенного внимания и со стороны рынка, ажитации нет. Люди реагирует на ипотеку с нулевым или минимальным взносом, если рынок недвижимости демонстрирует бурный рост. Но общеэкономическая ситуация и отсутствие значимых цифр в приросте дохода населения пока этому не способствуют.
Некоторые застройщики предлагают маркетинговую ипотеку с впечатляюще низкими ставками, привлекая внимание заемщиков в эконом-классе. Мы считаем, что программа субсидирования ставки по ипотеке, которая действует на протяжении 1-2 лет кредита – это не вполне добросовестное поведение застройщика. Очень многие люди испытывают стресс во время приобретения квартиры. Если такая сделка сопровождается еще и получением ипотечного кредита, то людям вдвойне трудно разобраться во всех нюансах, не обладая экономическим образованием. К сожалению, тот факт, что субсидированная ставка действует ограниченное количество времени, проходит мимо сознания людей, поэтому такие завуалированные, не вполне прозрачные ходы мы считаем некорректными. Сейчас появляется очень много хлестких рекламных лозунгов таких, как квартира за полцены или почти даром. Вся финансовая нагрузка, которая ложится на покупателей, остается за рамками внимания. В такой социально-чувствительной сфере, как строительство жилья, компания, которая собирается долго работать на этом рынке не должна позволять себе такое поведение.
Елена Пальчевская, директор по продажам инвестиционно-строительной группы «МАВИС»
ЦБ объясняет ужесточение требований к ипотечному кредитованию необходимостью ограничить массовую выдачу кредитов с небольшим первоначальным взносом. В противном случае ЦБ прогнозирует кризис, спровоцированный неспособностью части получателей таких кредитов обслуживать свои займы.
Безусловно, тем, кто намеревался в ближайшее время покупать жилье, но планировал на начальном этапе оплатить менее 20% его стоимости, в декабре нужно поторопиться. В 2018 банкам придется повысить процент по кредитам с меньшим размером первого взноса или увеличить размеры самого первоначального взноса. Ипотека с нулевым первым взносом – и без того редкий продукт, после введения новых условий может совсем уйти с рынка.
Покупатели квартир у ИСГ «МАВИС» обычно вносят сразу 20% и более от стоимости жилья. Наши клиенты хорошо понимают, чем ниже первый взнос, тем больше они заплатят впоследствии. Вероятно, поэтому в наших продажах доля высоко рисковых кредитов с первоначальным взносом менее 10% очень мала, и мы надеемся, что остальных клиентов, попадающих в вилку 10-20%, изменение условий банков не заставит надолго отложить покупку, а простимулирует аккумулировать необходимые ресурсы. В дальнейшем, им это будет выгодно.
Алексей Бушуев, директор по продажам Seven Suns Development
В сегменте «масс-маркет» свыше 60% ипотечных сделок проводится с использованием минимального первоначального взноса – 10-20%.
Кредитование всегда связано с рисками неисполнения заемщиками своих обязательств. А за последние годы доступность ипотеки существенно повысилась: банки вывели на рынок программы, ориентированные на самые разные категории клиентов. И сегодня в структуре продаж большинства девелоперов доминируют сделки с привлечением заемных средств. Вероятно, в текущих условиях регулятор стремится минимизировать риски для финансового сектора.
В большом числе случаев «нулевой стартовый взнос» является рекламным ходом. И даже сейчас те банки, которые имеют такие программы, достаточно сложно согласуют займы без первоначального взноса. При вступлении в силу новых требований Центробанка можно с высокой долей вероятности прогнозировать сокращение подобных предложений.
Глобального спада продаж не произойдет, однако очевидно, что повышение стартового взноса затруднит выход на сделку для многих покупателей.
Если говорить о недвижимости «масс-маркет», то абсолютное большинство кредитных сделок проводится со взносом до 20% от стоимости приобретаемого жилья. Финансовые организации просчитывают свои риски. И, учитывая, что подобные условия предлагают практически все банки, данный размер минимального стартового взноса выглядит обоснованным.
В настоящий момент ипотечные ставки достигли минимальных исторических значений, а цены на недвижимость существенно не менялись уже очень долгое время. Однако уже в краткосрочной перспективе стоимость квадрата неизбежно начнет рост под влиянием изменений в 214-ФЗ и 218-ФЗ. Нововведения создадут дополнительную и существенную финансово-организационную нагрузку на застройщиков. Это не может не отразиться на цене конечного продукта. Ужесточение условий выдачи ипотеки также осложнит покупку в будущем. Поэтому если у клиента есть на примете подходящий объект недвижимости, то сейчас идеальный момент для выхода на сделку.
Возможное снижение базовой ставки в следующем году не покроет рост стоимости жилья. При этом купив квартиру в ипотеку сегодня и зафиксировав ее текущую цену, в будущем клиент всегда сможет снизить ставку за счет рефинансирования кредита.
Елена Валуева, директор по маркетингу Mirland Development Corporation
Новая политика Центробанка может повлечь за собой увеличение первоначального взноса до 20%, либо увеличение ставок по кредитам с первоначальным взносом менее 20%. Полагаю, что программы некоторых банков с 0% первоначальным взносом исчезнут с рынка.
Как и раньше, потенциальный заемщик, если у него недостаточно средств на первоначальный взнос, сможет оформить на недостающую сумму потребительский кредит, но по более высокой ставке, чем ипотека.
Конечно, если уже есть решение по покупке квартиры в ипотеку, лучше ипотеку взять в текущем году, не откладывая на январь-февраль.
Дата публикации 01 декабря 2017
