Дмитрий Ермышев, руководитель отдела маркетинга, партнер компании «ПОБЕДА-девелопмент», рассказал порталу Novostroy-SPb.ru o том, какие последствия ожидают первичный рынок в связи с поправками в 214-ФЗ и смогут ли застройщики в очередной раз приспособиться к новым правилам игры – компенсационному фонду, эскроу-счетам и т.д.
Поправки в 214-ФЗ принимались, когда рынок переживал далеко не лучшее время из-за кризиса. На ваш взгляд, менять правила игры в такие периоды не слишком рискованно?
Я уже не припомню периода, когда строительная отрасль переживала бурный рост после 2008 года. Да, было время, когда она начинала оживать, но полностью не восстанавливалась еще ни разу. Отрасль иногда плавно, иногда с глубокими провалами переживала один кризис за другим. При этом не было массовой заморозки объектов и банкротства компаний. Как-то компании находили выход и исполняли все взятые на себя обязательства. Да, были задержки по срокам сдачи и были скандалы, которые создавали определенную шумиху в СМИ, но, тем не менее, компании справлялись с трудностями.
Сейчас же, когда отрасль и так переживает период сокращения платежеспособного спроса, застройщикам предлагают кардинально поменять весь принцип работы и действовать в рамках новых правил. Естественно, это вызывает массу споров. Проект закона существенным образом меняет правила игры на первичном рынке в России и касается свыше 4 тыс. застройщиков, возводящих объекты с привлечением средств дольщиков.
С одной стороны, законопроект направлен на повышение открытости строительной отрасли и введение дополнительных требований к застройщику, что является безусловным плюсом для населения и для властей. С другой стороны, существуют поправки, которые могут сильно ударить по строительной отрасли. Причем такой удар переживут не все застройщики. Девелоперы начнут или искать обходные пути или просто сворачивать проекты.
Сперва о хорошем – какие новые пункты закона кажется вам оправданными?
Из оправданных и вполне логичных требований по новому закону: застройщик не проходит процедуру ликвидации, банкротства; в отношении него отсутствует решение суда о приостановлении деятельности в качестве меры административного наказания; застройщик отсутствует в реестре недобросовестных поставщиков и недобросовестных участников аукциона по продаже земли; лица, осуществляющие бухгалтерский учет, и руководство компании не имеют судимости по преступлениям в экономической сфере. И это понятно. Дольщик не должен доверять свои средства сомнительным компаниям или компаниям, которые таковыми могут стать.
Повышается прозрачность публичной информации. Застройщик должен раскрывать информацию о своей деятельности в интернете. Определен перечень целей, на которые могут быть направлены средства дольщиков. Помимо строительства, затрат на проектную документацию и создание сетей инженерно-технического обеспечения, средства могут быть направлены на строительство объектов социальной инфраструктуры (детских садов, школ, поликлиник, объектов транспортной инфраструктуры). Кроме того должен быть создан единый реестр застройщиков.
Наряду со всеми вышеописанными нововведениями прекращает действовать банковская гарантия и страхование ответственности застройщика. На смену этим инструментам приходит созданный компенсационный фонд, который должен стать защитой прав дольщиков, обязательства перед которыми не исполняются застройщиками. Средства фонда будут формироваться за счет обязательных отчислений застройщиков, пока установленных на уровне 1% от каждого ДДУ. С одной стороны, это дает дополнительные гарантии дольщикам по сравнению с той же страховкой. Но при этом, как будут распределяться средства и куда направляться – пока не ясно. Строители прекрасно помнят СРО, куда они ежегодно производят отчисления. Только вот реальных выплат из этих средств никто не вспомнит. Здесь ситуация может повториться. Т.е. фонд – это совершенно непрозрачный механизм, даже по сравнению со страховым полисом, где четко и ясно обозначено наступление страхового случая, после которого дольщик имеет право получить компенсацию в размере внесенных им средств.
Еще одно нововведение, которое кажется хорошим, – требования к уставному капиталу застройщика. Норма, которая должна избавить рынок от компаний, которые возводят проекты, ничего не имея. Но, как часто это бывает, не до конца продуманы последствия. С одной стороны это нововведение создает какую-то видимость финансовой надежности застройщика, но с другой – установленный размер собственного капитала не дает никаких дополнительных гарантий, но при этом деньги вынимаются из оборота. И если компания не сможет показать уставной капитал не менее 150 млн руб. при максимальной площади всех объектов долевого строительства не более 100 тыс. кв. м, а это небольшой дом, то на таком фоне могут возникнуть поглощения крупными застройщиками мелких, а в ряде регионов вообще возникнет монополия крупных компаний.
Много вопросов вызывают эскроу-счета. Поясните, пожалуйста, для тех, кто не понимает, что это такое и почему застройщики в штыки воспринимают данное нововведение?
В штыки данное нововведение воспринимают только потому, что механизм работы не проработан. В частности, право на открытие таких счетов будут иметь только банки. Другими словами деньги дольщиков будет аккумулировать банк, а строительство объекта будет вестись или на собственные деньги компании или на привлеченные кредитные средства банка. Причем проценты по данным кредитам застройщик будет погашать со средств дольщиков, что прямо прописано в законопроекте среди целей, на которые могут быть потрачены средства дольщиков, собранные на счетах эскроу. Рост цен на первичное жилье может составить 20-30%, и это самые оптимистичные прогнозы. При этом с рынка могут уйти все малые и средние застройщики, которые не рассчитывают на кредиты, так как совершенно неинтересны для банков.
Сейчас немало проектов получают проектное финансирование банков, то есть застройщики фактически берут кредит. Чего тогда они боятся, если и сейчас они обращаются в банки за деньгами?
Сейчас схема выглядит совершенно иным образом. Вы открываете в банке кредитную линию и получаете деньги от банка по мере необходимости. При этом вы гасите кредит со средств дольщиков. Т.е. не раздуваете кредит. По новой же схеме вам придется полностью построить дом, после чего погасить кредит с накопленных на счете средств, в том числе и проценты. По сути, банк будет кредитовать объект с тех же средств дольщиков, которые у него хранятся.
Что покупателям дадут эскроу-счета? Будут ли таким образом гарантирован возврат средств в случае недостроя?
Пока этот механизм тоже четко не проработан, поскольку объект, на который открывается кредитная линия, находится в залоге у банка. Механизма, как должен вести себя банк, нет. Он может найти нового застройщика, продать долг другому банку или придумать еще какие-то варианты. Что будет при этом с дольщиками – непонятно. Может, им просто вернут деньги, а квартиры за это время вырастут в цене.
А существующая на данный момент схема страхования ответственности застройщика работает? Пока вроде бы не произошло ни одного страхового случая, но, тем не менее, смогли бы страховые компании справиться с большим объемом выплат, если бы застройщик обанкротился?
Страхование ответственности застройщика было самой разумной мерой по обеспечению гарантий дольщиков. Страховые компании внутри себя также распределяют все риски и перестраховываются в других компаниях. Т.е. не отвечают только собственным капиталом. Поэтому, даже если бы обанкротился крупный застройщик, механизм позволял бы полностью выполнить обязательства страховой.
Параллельно с эскроу-счетами создается и компенсационный фонд. Не кажется ли вам, что это излишняя защита дольщиков? 1% от каждого ДДУ спасет ситуацию? Некоторые эксперты говорят, что для решения реальной проблемы понадобится 3-5% от каждого ДДУ.
Пока даже непонятно, кого и как будут признавать обманутыми дольщиками. Поэтому компенсационный фонд – это просто аккумулирование денег, которые могут пойти на какие-то иные нужды. Вообще шанс стать обманутым дольщиком и не получить свою квартиру – он крайне мал. Компании продают квартиры, строят на эти деньги дома. Поэтому, даже при самом негативном сценарии, пусть с задержкой, но квартиру вы свою получите.
На ваш взгляд, как застройщики смогут отреагировать на отсутствие возможности использовать деньги дольщиков? Стоит ли ожидать длительных рассрочек? Спасет ли это ситуацию?
Мне кажется, компании будут искать пути ухода от схемы ДДУ. На ней останутся самые крупные игроки, а те, кто поменьше, будут использовать схему ЖСК.
Когда стоит ждать резкого скачка цен? Вообще будет ли он резким?
Пока рано говорить о том, как поведет себя рынок. Цены растут соразмерно всем обременениям, которые выпадают на застройщика. Цены и так будут расти, потому что на материалы растет цена. Вдобавок к этому появятся нововведения, которые увеличат финансовую нагрузку – значит, цена вырастет еще. Все просто.
А есть ли смысл повышать цены, если это сразу сведет спрос на нет? Каковы перспективы рынка?
Тут два варианта – или повышать цены и надеяться, что кто-то купит квартиру по такой цене, или же сворачивать всю деятельность. Или искать пути ухода от лишних трат.
Дата публикации 28 сентября 2016
