Заработать на жилье можно. Например, осенью прошлого года в Приморском районе в новостройке от Setl City стоимость квартир выросла больше, чем на полмиллиона рублей за неделю. Специально для Новострой-СПб Яна Васильева, заместитель директора центра инвестиций в недвижимость Becar Asset Management, рассказала, зачем нужны специальные инвестиционные продукты на рынке жилья и почему апарт-отели пользуются все большим спросом.
Действительно, в проекте ArtLine от Setl City квартира за 2,7 млн рублей уже через неделю после старта продаж стоила 3,3 млн рублей. Однако комплекс «МореОкеан» в той же локации от того же застройщика показал рост с 2,6-2,8 млн рублей на старте продаж до 3,6-3,8 млн рублей на самой последней стадии строительства. Соседний комплекс другого застройщика – «Богатырь» от «Лидер Групп» – два года назад стартовал с 1,8 млн за студию, которую сейчас можно продать за 2,5 млн.
История ArtLine показывает не реальные механизмы рынка, а удачный маркетинговый кейс. Интерес к этому комплексу очень долго нагнетался даже в отношениях с партнерами. Анонс старта продаж пришел агентам лишь накануне дня X с четким указанием старта – забронировать квартиру можно будет не раньше полудня.
В назначенный час, как по свистку, в отдел продаж застройщика одновременно пришло 900 заявок. Далее сработало динамическое ценообразование: по стартовой цене продается фиксированное количество квартир, после чего стоимость квадратного метра повышается на несколько тысяч.
Нужно сказать, что не все интересанты согласились купить эти квартиры через неделю на полмиллиона дороже. Кому-то отличная транспортная доступность и инфраструктура в локации компенсировали рост стоимости, но большинство клиентов «отвалились» – добавить к планируемому бюджету 500 тысяч рублей для многих покупателей очень непросто.
Часто с целью заработка на жилье люди обращают внимание на масштабные кластеры новостроек – например, Девяткино. Так, в ЖК «Мурино 2017-8» в 2015 году студии с отделкой стоили 1,36 млн, а за месяц эта цифра выросла до 1,65 млн – вполне приличный рост. Сейчас такие готовые студии стоят 2,5 млн, а в новой очереди студии уже распроданы за 2,1 млн. Эти цифры относительно предсказуемы – активно строящийся малоэтажный кирпич-монолит с чистовой отделкой по небольшой цене и относительно близко к метро.
Но купленная в том же 2015 году и в той же локации студия за 1,27 млн в комплексе «Алфавит» в 2018 году была продана за 1,4 млн рублей, включая агентское вознаграждение.
Также хороший рост цен показал комплекс «ART Квартал. Аквилон» – на миллион рублей за год. Но спрогнозировать такой рост в условиях высокой конкуренции в районе Фрунзенского метро не могли даже эксперты рынка. Таким образом, возможность заработать на стоимости квартиры не вызывает сомнений – она есть.
Также никто не спорит, что люди действительно выигрывают в лотерею миллион, машину, грин-карту – такой шанс существует. Но предугадать, спрогнозировать, гарантировать такую удачу никто не может. Ни аналитики рынка, ни представители самих застройщиков в сегодняшних реалиях жилищного строительства не могут предсказывать значительный рост стоимости квадратного метра. И на другой чаше весов такого спонтанного азартного инвестирования встают вопросы и риски, подсказанные гораздо более частыми случаями инертного, несущественного роста цен на квартиры в новостройках.
Воспринимать сегодня покупку квартиры на котловане как грамотную инвестицию невозможно, потому что грамотная инвестиция предполагает предсказуемый и стабильно высокий доход. Но, конечно, собственная квартира – это необходимое слагаемое комфортного уровня жизни и способ сбережения значительного капитала для последующего улучшения жилищных условий.
А может ли номер в апарт-отеле «закрыть» вопрос ценности самого актива, а не только ежемесячного дохода с инвестиций?
Реальный кейс: на стадии строительства кондо-отеля Vertical на Московском проспекте частный инвестор приобрел апартамент площадью 20 кв. метров за 2,8 млн рублей. В течение двух лет профессиональная управляющая компания обеспечивала собственнику ежемесячную доходность – в среднем, 13% годовых. По прошествии двух лет, центр инвестиций в недвижимость Becar помог с выходом собственника из проекта и реализовал апартамент за 4,6 млн рублей. Официальный документ от УК с подтвержденной доходностью номера стал решающим критерием привлекательности актива и его дополнительной ценностью при продаже.
При этом доход в годы владения был прогнозируемым и стабильным, а все хлопоты по аккумуляции этого дохода – поиск и заселение арендаторов, сервис и поддержание чистоты, вся бухгалтерия – находились в компетенции профессионалов.
Читайте также
Личный опыт: «Я купил апартамент и не жалею об этом»
Куплю оптом: какую недвижимость выбирают инвесторы, чтобы получить прибыль?
Дата публикации 22 мая 2019
