Система проектного финансирования строительства жилья вызывает много вопросов как со стороны застройщиков, так и со стороны покупателей квартир. О том, что ждет рынок 1 июля, насколько резким будет переход на новые правила и подорожает ли жилье, специально для Новострой-СПб рассказал Виталий Коробов, директор по развитию строительно-инвестиционного холдинга «Аквилон Инвест».
Какие тренды вы бы выделили сегодня на рынке новостроек Санкт-Петербурга и области?
Разумный подход и внимание к общественным пространствам. В первом случае – это внедрение ресурсосберегающих технологий, «умных» систем для дома, которые экономят время и средства жильцов, новых планировочных решений, когда важно не то, сколько квадратных метров в квартире, а как эти метры используются.
Второе – это организация всего, что находится за дверью квартиры и позволяет сделать «жилой корпус» настоящим уютным домом. Это парадные с качественной отделкой, полезные бытовые помещения – колясочные, кладовые – и, конечно, внутренний двор.
Мы, наконец, возвращаемся к тому, чтобы придомовая территория была не одной большой парковкой, а местом для отдыха. Сегодня мы создаем здесь цельное многофункциональное общественное пространство, где есть выделенные места для общения, лаунж-зоны с беседками и скамейками, игровые и развивающие площадки для детей, места для активности, спорта, аллеи для прогулок, арт-объекты.
Мы одними из первых в Петербурге начали внедрять европейский опыт организации общих для жителей пространств в самом доме. На 1 этаже мы размещаем детские клубы и спортивные комнаты. Они будут оснащены всем необходимым и переданы в собственность жильцов.
Можно ли сказать, что город и область (особенно пригородные зоны) – конкурируют между собой за покупателя? Или с точки зрения продаж это разные истории?
Все зависит от локации. К примеру, районы наиболее активной застройки в приКАДье – Кудрово, Мурино, Шушары, даже Рыбацкое – могут конкурировать между собой. Что касается локаций у метро в Ленобласти и в черте города, то здесь во многом роль играет не сама прописка, а инфраструктурная составляющая, которая в обжитых районах Петербурга, безусловно, выше.
Совсем скоро – 1 июля – рынок первичного жилья перейдет на проектное финансирование. Как вы считаете: застройщики, банки, покупатели готовы к этому?
Легкими первые несколько лет точно не будут. В корне меняется модель финансирования, большую роль начинают играть банки, которые становятся дополнительным «надзорным органом» и на этапе разработки проекта, когда он должен пройти оценку рентабельности и рисков, и на этапе строительства, когда именно банк будет контролировать целевое использование средств застройщиком. То есть, банк будет выполнять функции не только инвестора, но и в какой-то степени девелопера, а это новый для него опыт.
В то же время, по предварительным оценкам, больше 70% проектов в Петербурге смогут продолжить работу без использования эскроу-счетов и проектного финансирования. То есть, переходный период, когда определенная доля объектов будет возводиться по старым правилам, продлится еще 2-3 года. Это дает время для «обкатки» новой схемы работы застройщикам и банкам, а также позволит избежать резкого роста цен.
Покупатели интересуются, что такое эскроу-счета?
Определенная доля таких покупателей, конечно, есть. Были случаи, когда клиент интересовался только покупкой «по эскроу», считая это более надежным вариантом вложения. Однако основной поток клиентов относится к нововведениям с осторожностью – неизвестность пугает.
Сегодня велика доля тех, кто стремится успеть заключить сделку по-старому как минимум из-за опасений по поводу роста цен. То, что проценты по проектному финансированию будут закладываться в себестоимость и в итоге в конечную цену квадратного метра, понятно и неподкованному юридически горожанину.
В такое непростое время, когда многие компании решили сконцентрироваться на реализации текущих проектов и посмотреть, что будет с рынком, ваша компания вышла с новым проектом в Новой Москве. Не рискованно ли это? Почему вы решили расширять географию проектов?
Выход на Москву – это плановое развитие бизнеса и, напротив, диверсификация рисков за счет освоения нового рынка со стабильно высоким спросом на недвижимость. К 2018 году мы уже долгие годы были лидерами в Архангельской области, закрепились в Санкт-Петербурге, нашли свою нишу, отстроили процессы, и у нас было достаточно собственных активов для старта без привлечения кредитов.
Работа в четырех городах позволяет грамотно формировать земельный портфель: все наши участки находятся в локациях с высоким спросом. Помимо этого, наше основное предложение сосредоточено в наиболее стабильных сегментах комфорт- и бизнес-класса, проектов эконом-класса с низкой маржинальностью у нас не более 5%.
Планируете ли вы вывод новых проектов в Петербурге или Ленобласти в этом году? Если да, то где и что это будет за сегмент?
На сегодняшний день мы прорабатываем три новых проекта в Санкт-Петербурге в сегменте комфорт- и бизнес-класса. Уже этим летом мы представим покупателям новый пул квартир.
Что будет с ценами на новостройки в городе и области в этом году? Они вырастут из-за банковских издержек или застройщики пожертвуют маржой, чтобы не отпугнуть покупателя, доходы которого уже давно не растут? Если цены вырастут – то на сколько?
Резкого подорожания квартир, начиная с 1 июля, мы не ожидаем, как и глобального прироста к стоимости в 25-30%, которым пугали рынок весь прошлый год. Покупательская способность действительно ограничена – рынок попросту не готов к таким ценам. При этом понятно, что дополнительные издержки будут отражаться на стоимости. Мы ожидаем динамику в пределах 10-15%.
Ипотека была мощным драйвером продаж в прошлом году, но потом пошла в рост. Велика ли доля ипотечных сделок в ваших проектах?
Доступность ипотеки – важная составляющая продаж, но динамика ставки в пределах 1 п.п, которую мы видим за год, не критична для рынка. Средневзвешенная ипотечная ставка по кредитам на 1 апреля составила 10,42% годовых, минимальный показатель прошлого года – 9,41%.
При этом сегодня среди предложений наших банков-партнеров есть программы со ставкой от 9,7% годовых, а также программы с господдержкой для семей с двумя и более детьми со ставкой от 5% годовых на весь срок кредитования. Ипотека остается одним из самых востребованных инструментов для приобретения жилья.
По нашим проектам доля ипотечных сделок в период с января по май текущего года в среднем составила порядка 54%, причем есть небольшое изменение относительно прошлого года в сторону увеличения.
Квартира с отделкой от застройщика – дороже квартиры без отделки, но таких предложений на рынке все больше. Как покупатели относятся к этому продукту? За отделкой будущее или нет?
Мы всегда выступали за то, чтобы предлагать дополнительный функционал опционно. Все квартиры мы сдаем с белой отделкой: выровненными стенами, полом и потолком, полной разводкой электросетей и установкой розеток. При желании можно дозаказать чистовую отделку, а в ЖК All Inclusive вообще приобрести жилье сразу с отделкой и меблировкой.
У квартир, максимально готовых к проживанию, есть свой клиент. Это инвесторы, которые берут недвижимость под сдачу или те, кто по определенным причинам не хочет или не может самостоятельно заниматься ремонтом.
Для тех, кто берет квартиру в ипотеку, удобство может заключаться в оплате. У нас стоимость отделки сразу включается в ДДУ, а значит, разбивается на платежи по ипотеке – не нужно дополнительно искать средства на ремонт.
У каждого клиента свои потребности, поэтому будущее – за ассортиментом. В перспективе можно ожидать расширения предложений по меблировке и интерьерным решениям, предлагаемым застройщиками.
Можно ли сказать, что 2019 год – это год «прощания с долёвкой»? Или прощание растянется на несколько лет? Каким вам видится этот год на рынке новостроек?
Формально мы не уходим от договоров участия в долевом строительстве, но платить по ДДУ клиенты будут не напрямую застройщику, а с использованием эскроу-счетов. То есть меняется сама схема оплаты. Часть застройщиков, возможно, выберет путь самостоятельной достройки объектов и после – продажи готовых квартир, но это будет небольшая часть рынка.
Любой новый механизм требует этапа настройки: 2019 год, и даже 2020-21-ый будут переходными, и что мы увидим в результате – покажет время. По нашим подсчетам, в этом году мы сможем продолжить работу без «эскроу» по порядка 85% наших объектов.
Читайте также
«Покупателям нужно проявлять бдительность и выбирать новостройки с высокой степенью готовности»
95 проектов питерских застройщиков поступило в банки на рассмотрение
Дата публикации 28 мая 2019
