Чем отзовется отмена долевого строительства для застройщиков и покупателей, что будет с ценами на новостройки, кто уйдет с рынка, а кто адаптируется к новым реалиям – специально для Новострой-СПб рассказал Роман Кучевский, заместитель генерального директора по экономике и финансам Glorax Development.
Какие тренды вы бы выделили сегодня на рынке первичной недвижимости Петербурга?
С 1 июля большинство застройщиков начнет реализацию своих проектов через механизм привлечения средств дольщиков через эскроу-счета с одновременным получением проектного финансирования. Учитывая, что с этого момента все привлечённые средства для застройщиков будут платные, то логично, что некоторые из них будут пытаться продать максимальный объем квадратных метров до 1 июля, чтобы иметь наибольший беспроцентный запас ликвидности. Думаю, основным трендом станут всевозможные акции и мероприятия от застройщиков. Однако покупателям нужно проявлять бдительность и покупать новостройки с высокой степенью готовности.
Основная тема 2019 года – это переход на проектное финансирование. С вашей точки зрения – можно ли этот год охарактеризовать как «прощание с долёвкой»? Или оно растянется на несколько лет?
Математика проста: прогнозируемое Минстроем отсечение проектов, которые смогут привлекать средства дольщиков по старым правилам – не менее 30% строительной готовности. Учитывая, что средний срок строительства объекта — 2,5 – 3 года, можно утверждать, что к середине 2021 года сделки по «старой схеме» с ДДУ фактически исчезнут.
Что будет с ценами на новостройки в Петербурге и области? Будут ли застройщики закладывать банковские расходы в цену кв. метра? Если да, то на сколько вырастут цены?
Мы не ожидаем сильного снижения стоимости до 1 июля 2019 года. Безусловно, найдутся застройщики, которые в ближайшие пару месяцев начнут сбрасывать цены, для того чтобы максимально быстро выйти из проектов. Однако основные крупные игроки будут держать текущие позиции. С учетом того, что далее девелоперам придется платить проценты банку за проектное финансирование, это не может не сказаться на стоимости квадратного метра. Соответственно, себестоимость строительства и, как следствие, стоимость реализации увеличится. Частично увеличение стоимости уже было отыграно в конце прошлого года после утверждения последних изменений в 214-ФЗ и пересмотра ставки НДС.
Макроэкономические исследования показывают, что реальные доходы населения не растут. Опасно ли повышать цены на новостройки в такой ситуации? Не отпугнет ли это потенциальных покупателей?
Мы пересматриваем цены, ориентируясь не только на макроэкономические и отраслевые показатели, но и на динамику спроса и предложения в рамках текущей локации, конкурентную среду, степень готовности нашего проекта, потребительскую активность, а также оставшийся запас квартир каждой конкретной категории. Соответственно, все балансируется спросом и предложением.
Ожидаете ли вы всплеска покупательской активности к 1 июля из-за перехода на проектное финансирование?
С начала мая до конца лета в продажах недвижимости обычно «низкий сезон». Однако подобные шоковые ситуации порождают на рынке активность застройщиков и населения, поэтому можно ожидать повышения активности покупателей перед вступлением в силу новых правил финансирования проектов. Однако торопиться никто не будет, отдавая предпочтения надежным застройщикам.
Что сегодня покупают в новостройках? Скромные студии и «однушки» или есть спрос на просторные квартиры? Каков средний бюджет сделок, вырос ли он с прошлого года?
Вопрос выбора планировки и площади квартиры сугубо индивидуален. В целом, те, кто приобретает первое жилье, предпочитает небольшие квартиры – однокомнатные, студии или двухкомнатные квартиры формата «евро». Трёхкомнатные квартиры с большим количеством спален и большой кухней-гостиной предпочитают те, кто хочет улучшить жилищные условия в связи с расширением семьи, например. Что касается среднего бюджета сделок в сравнении с прошлым годом, он значительно вырос по всем проектам, поскольку увеличилась стоимость квадратного метра из-за роста строительной готовности наших объектов.
Большой ли процент ипотечных сделок в ваших проектах?
Безусловно, ипотека остается одним из самых мощных драйверов развития рынка. Процент ипотечных сделок в основном зависит от класса проекта. По проектам комфорт-класса мы фиксируем около 70-80% сделок с привлечением ипотеки, при этом в премиум-классе этот показатель находится на уровне 15-20%. В среднем, учитывая показатели также в бизнес-классе, примерно половина сделок в наших проектах требует привлечения покупателем заемных банковских средств.
Квартира с отделкой в новостройке стоит дороже, но такие предложения сегодня все чаще появляются на рынке. Что чаще выбирают покупатели? Как растут цены на квартиры с отделкой от застройщика?
Отделка, которую мы продаем в качестве дополнительного бонуса, имеет невысокую для нас маржинальность, на ней мы практически ничего не зарабатываем. Но ее наличие позволяет нам увеличивать продуктовую линейку, это необходимо, потому что рынок меняется согласно запросам потребителя. Клиент становится более искушенным не только в части отделки, люди хотят попадать уже в определённую среду – безопасную, насыщенную инфраструктурой в шаговой доступности и т.д.
Каким вам видится 2019 год на рынке недвижимости? Какой совет вы бы дали потенциальному покупателю квартиры в новостройке – приобрести сейчас или после 1 июля?
Потенциальному покупателю квартиры нужно более тщательно оценивать застройщика и конкретные проекты, в которые он собирается вкладывать деньги. Сейчас законодательно защищены и те, кто будет покупать по старым правилам ДДУ, и те, кто по новым, через эскроу-счета. Текущая проблема заключается в том, что на рынке присутствуют застройщики, которые могут не дойти до 30% строительной готовности объекта к 1 июля 2019 г., и по разным причинам могут не получить проектное финансирования от банков. Им придется как-то привлекать средства самим, а рынок небанковского долгового капитала гораздо дороже. Все это может негативно сказаться на дальнейшей реализации проекта.
В этом году абсолютно всем девелоперам придется перестроить бизнес-процессы, наладить взаимодействие команды для работы по новым правилам. Наладить работу с банковским сектором. Кому-то не придется выходить из зоны комфорта, а некоторые испытают большие потрясения и, возможно, уйдут из этого бизнеса.
Читайте также
Цены на жилье вырастут на 5–6%
«На рынке останутся до 10 крупных строительных компаний, а цена квадратного метра вырастет до 20%»
Дата публикации 22 апреля 2019
