Около 75% покупателей на первичном рынке недвижимости Санкт-Петербурга приобретают квартиру в ипотеку. И многие закрывают этот кредит досрочно. Что для этого нужно знать и как правильно действовать, рассказывает Новострой-СПб.
Чем раньше – тем лучше
Жилищные кредиты в РФ выдаются в среднем на 15 лет. При этом заемщики обычно полностью рассчитываются с банком гораздо быстрее – за 7-10 лет.
Данные показатели выбились из стандартных рамок лишь в 2020 году: тогда покупатели квартир в новостройках стали брать кредит на более длительный срок, в среднем на 18 лет. Однако стоит учитывать, что этот год в целом выдался совершенно непредсказуемым и тревожным. В нем было и обрушение рубля, и пандемия, и связанные с ней ограничения, и закрытые границы, и мировой кризис. Люди боялись неизвестности и старались лишний раз перестраховаться. Им нужно было убедиться в том, что даже если их финансовое положение ухудшится, то они все равно смогут выполнять свои долговые обязательства. Поэтому предпочитали взять ипотеку на более длительный срок, но зато получить более низкий ежемесячный платеж.
«Относительно недавно, еще в 2014 году, средний срок погашения ипотеки составлял 7 лет – это официальные банковские данные. Сегодня эта цифра выросла почти вдвое и составляет порядка 13-14 лет»
Дмитрий Рубин, президент Ассоциации риэлторов СПб и ЛО
Доля досрочного погашения в общей ипотечной задолженности составляет в среднем 5-6%, комментирует Татьяна Хоботова, территориальный менеджер по работе с партнерами по ипотеке Северо-Западного филиала банка «Открытие». Снижение объема досрочного погашения отчетливо наблюдалось во II квартале 2020 года, в начале пандемии, когда ситуация была непонятна. Тогда заемщики «затаились» и не спешили тратить свои капиталы.
Но как только государство оказало поддержку строительному бизнесу и дало населению возможность приобретать строящееся жилье по льготным процентным ставкам, обстановка сразу же улучшилась. Увеличился объем выдаваемых кредитов. Клиенты также стали больше направлять сбережения на досрочное погашение ипотеки, в том числе и средства различных субсидий.
Кроме того, в конце года объем досрочного погашения, как правило, растет, так как россияне получают годовые бонусы и стараются по максимуму «гасить» свои кредиты. IV квартал 2020 года не стал исключением. Доля досрочного погашения в этот период составила более 7% в ипотечном портфеле. В первом полугодии 2021 года ситуация была стабильной, и досрочное погашение находилось на традиционном уровне.
Сейчас общая обстановка в стране способствует досрочному погашению даже больше, чем обычно, считает Алексей Бондарев, генеральный директор агентства недвижимости «Прайд Групп». Ведь на фоне снижения процентных ставок по депозитам и нестабильности экономики люди стараются уменьшать непрофильные расходы и максимально закрывать долговую нагрузку «на всякий случай». Более того, в последний год наблюдается отличный тренд по ставкам рефинансирования и потребительского кредитования.
Грамотные заемщики регулярно мониторят рынок, ищут более выгодные условия и экономят деньги.
Несмотря на некоторый рост процентной ставки за последние несколько месяцев, она все равно остается очень интересной для заемщиков 2018-2019 годов, ведь в тот период ипотека под 11-13% годовых считалась нормой.
Открыты все пути
Для заемщиков психологически очень важен сам факт возможности досрочного погашения жилищного кредита – как частичного, так и полного.
В «нулевых», когда ипотека только набирала обороты, далеко не все банки предоставляли своим клиентам такую услугу. А если и предоставляли, то со множеством оговорок. Например, накладывали мораторий на досрочное погашение кредита в течение первых 1-5 лет, устанавливали ограничение на сумму частичной досрочной выплаты и т.п. У отдельных кредитных организаций услуга была исключительно платной.
Все это очень «давило» на покупателей и отчасти даже тормозило развитие отрасли. Ведь ипотечный кредит по своей природе является длительным – 15-30 лет, в качестве залога выступает недвижимость, а жизненная ситуация может измениться в любой момент. Бывает, возникает необходимость срочно продать квартиру, которая находится в залоге у банка, и купить новую, переехать в другой город и т.д. Все это практически невозможно сделать без досрочного погашения кредита.
Теперь все по-другому, нежели 20 лет назад: иные условия выдачи кредитов, относительно низкие процентные ставки, множество различных ипотечных программ. Поэтому даже в непростые «коронакризисные» времена люди имели возможность не откладывать покупку квартиры на потом, если она была им действительно необходима.
Кому это выгодно?
Даже при частичном досрочном погашении возникает существенная выгода, разъясняет Татьяна Хоботова. До старта ипотеки (то есть более 20 лет назад) по розничным кредитам погашение было дифференцированным: сумма кредита делилась на количество месяцев, а проценты начислялись на остаток задолженности. Поэтому первые платежи были большими, а затем, ближе к окончанию срока кредита, заметно сокращались. Аннуитетные платежи позволили сделать ежемесячную нагрузку равномерной – одинаковой на протяжении всего ипотечного периода.
Люди, как правило, берут ипотеку по двум причинам: хотят купить собственное жилье или собираются приобрести недвижимость для дальнейшей перепродажи. В первом случае досрочное погашение часто является разумным действием, считает Алексей Бондарев. Но здесь нужно подходить к вопросу весьма обдуманно. Вынимая деньги из своих оборотных средств для погашения ипотеки, следует убедиться, что это не нанесет урон всей финансовой стратегии. К примеру, если вложение 100 тыс. руб. в бизнес принесет «сверху» еще столько же через месяц или полгода, то надо крепко подумать, а стоит ли вообще сверхурочно погашать ипотеку, взятую под 7% годовых.
Что касается второго случая, то чем меньше личных средств будет вложено в недвижимость, тем большей доходностью обернется цикл перепродажи. Инвестиционные квартиры следует брать с меньшим первоначальным взносом и не делать досрочное погашение. В этом нет никакого смысла. Свободный ресурс лучше вложить в дополнительные инвестиции, не обязательно касающиеся рынка недвижимости.
«Закрывать ипотеку особенно выгодно в первые 3-3,5 года, так как в этот период заемщик выплачивает по ней максимум процентов и закрывает самый минимум основного долга. При досрочном погашении можно или сократить срок, на который выдана ипотека, или уменьшить платеж. Что предпочтительней, каждый решает сам для себя»
Георгий Патанин, руководитель агентства недвижимости Георгия Патанина
Учитываем нюансы и важные детали
При досрочном частичном погашении заемщик должен четко понимать, чего он хочет, предупреждает Татьяна Хоботова. Если нагрузка на семейный бюджет велика и платить ежемесячно тяжело, то надо сокращать размер платежа. Если же платеж комфортный, то лучше «скостить» срок кредита – это в том числе уменьшит общую переплату по ипотеке. Возможен еще и комбинированный вариант, когда клиент вначале сокращает платеж до оптимального, а потом уменьшает срок, или наоборот.
Пример: взят жилищный кредит на 3 млн руб. сроком на 20 лет по ставке 8,0%. Ежемесячный платеж по нему составляет 25 тыс. руб.
200 тыс. руб. – это досрочное погашение через 12 месяцев. Платеж сократится на 1,7 тыс. руб.
Через 12 месяцев – еще одно досрочное погашение в размере 100 тыс. руб. с сокращением платежа на 0,9 тыс. руб.
Еще через 12 мес. – досрочное погашение 100 тыс. руб. с сокращением срока на 17 месяцев. В итоге через 3 года платеж снизился до 22,4 тыс. руб., а изначальный срок кредита сократился до 18,5 лет.
И так можно варьировать при каждом досрочном погашении.
«При получении кредита клиенты редко подробно уточняют возможности досрочного погашения, ведь они и без того получают много информации. И в результате они акцентируют внимание только на процентах. Но в ипотеке очень важен и вопрос дальнейшего обслуживания. Нужно уточнять саму возможность досрочного погашения, в какие сроки ее можно осуществить, что можно сократить (платеж и срок или только платеж), можно ли чередовать и т.д.», – отмечает Татьяна Хоботова.
«Сейчас в плане досрочного погашения все очень гуманно. Единственный подводный камень – сроки закрытия обременений. Где-то это делается за пару недель, а где-то – месяц-полтора. Все зависит от гибкости бюрократической машины. Как правило, чем крупней банк — тем медленнее он «двигается». Уже давно нет штрафов за досрочное погашение и негативной оценки банка в БКИ, если заемщик не реализовал весь срок ипотеки. Но если вы решили взять ипотеку, то пользуйтесь ей хотя бы полгода. Раньше погашать ее не стоит, банки это не любят»
Алексей Бондарев, генеральный директор агентства недвижимости «Прайд Групп»
Памятка по досрочному погашению
При досрочном погашении лучше всего прийти в банк, который выдал ипотеку, и задать вопрос менеджеру, что именно нужно сделать, рекомендует Дмитрий Рубин. Если идти никуда не хочется, то можно проконсультироваться со специалистом через приложение банка в мобильном телефоне.
«Сейчас становится все проще и проще закрывать ипотеку. Банки дают легкий сервис, который, в большинстве случаев, доступен онлайн. Как правило, ипотеку можно погасить в три клика. Главное, чтоб были средства на счету. Все, что нужно – положить деньги на счет, перевести их с расчетного счета на ипотечный и нажать «закрыть досрочно». Ну и дождаться смс с сообщением о снятии обременения. Вся процедура занимает в среднем около месяца. Но сейчас проходит согласование закона о рефинансировании, который сократит этот срок до двух недель», – говорит Алексей Бондарев, генеральный директор агентства недвижимости «Прайд Групп»
В целом алгоритм действий заемщика при досрочном погашении выглядит так:
1. Обращение в банк.
Необходимо уведомить банк о своем намерении, будь то полное или частичное погашение кредита, чтобы со счета клиента была списана определенная сумма. Сделать это можно дистанционно (онлайн) или лично, подав заявку в отделении банка.
2. Расчет полной суммы задолженности.
Не рекомендуется пытаться самостоятельно определить размер предстоящей выплаты. При полном досрочном погашении менеджер банка точно рассчитает задолженность вместе с суммой процентов, которые следует погасить на определенную дату.
3. Внесение платежа.
Необходимо обеспечить на своем счете наличие суммы досрочного погашения и суммы аннуитетного платежа при частичном досрочном погашении, и полной суммы остатка ссудной задолженности с процентами, начисленными до дня погашения кредита.
Полное досрочное погашение можно осуществлять в любой день. Частичное досрочное погашение кредита осуществляется, как правило, в платежную дату (период). В некоторых банках есть возможность частичного погашения в любую дату.
«После завершения процедуры не забудьте прийти в банк и получить справку о том, что вы полностью закрыли кредит»
Георгий Патанин, руководитель агентства недвижимости Георгия Патанина
Читайте также:
Покупателя теперь привлекают низкой ипотечной ставкой, а не скидками: как рынок реагирует на проседание спроса
До 80% квартир в ЖК комфорт-класса будут по-прежнему покупать в ипотеку
Автор: Евгения Рекшан
Дата публикации 06 октября 2021
