Рынок недвижимости замер. Все участники ждут, что будет дальше. Начнет ли жилье дешеветь? Появятся ли еще более выгодные ипотечные программы, разработанные совместно банками и девелоперами? Стоит ли ждать больших скидок от застройщиков, особенно к Новому году? Об этом и многом другом узнал у экспертов Новострой-СПб.
Общая картина
После 1 июля 2021 года российский рынок недвижимости ощутимо «сжался». Это произошло из-за изменений условий ипотечной программы «Господдержка 2020», которая стала практически недоступной для жителей Москвы и Санкт-Петербурга.
Льготная ипотека под 6,5% была настоящим локомотивом рынка почти полтора года. Собственно, ее ввели для того чтобы поддержать как покупателей, так и строителей, «подстегнув» проседающий во время пандемии спрос.
Задумка удалась на пять с плюсом: россияне буквально выстроились в очередь за квартирами в новостройках. Вот только нездоровый ажиотаж вокруг квадратных метров имел неприятные последствия – недвижимость начала стремительно дорожать. Так, за 2020 год стоимость жилья в Петербурге увеличилась в среднем на 25%. В 2021 году рост замедлился, но не прекратился. По данным Яна Фельдмана, директора по маркетингу ГК «Ленстройтрест», за первые 6 месяцев текущего года цены на рынке строящегося жилья выросли еще на 15%.
Теперь программы льготной ипотеки в Петербурге и Москве фактически нет, а дорогие квадратные метры – есть. Неудивительно, что после 1 июля 2021 года спрос на квартиры упал, а рынок замер в томительном ожидании. Ведь сокращение максимальной суммы кредита по льготной ипотеке до 3 млн руб. практически лишило покупателей обеих столиц возможности пользоваться государственной субсидией.
Средний размер жилищного кредита в Петербурге в начале этого лета составил 4,8 млн руб. В новый установленный лимит в размере 3 млн руб. укладывалось лишь 4-5% предложения, и то не самого востребованного. Поэтому после изменения условий госпрограммы значительный спад спроса на ипотеку произошел уже в июле, когда еженедельный показатель выдачи кредитов на жилье сократился до 10 тысяч – против 28 тыс. «июньских», рассказывает Ася Левнева, директор департамента по маркетингу и продажам ЗАО «Балтийская жемчужина». Всего по России в июле банки выдали на 21% меньше ипотечных кредитов, чем в июне.
Падение спроса – кратковременно
Если рассматривать частные случаи, то они ярко иллюстрируют общий тренд: число сделок снизилось, но это не критично.
Так, спрос на квартиры в «Балтийской жемчужине» после изменения условий программы с господдержкой действительно сократился в сравнении с ажиотажным периодом, но все равно держится в рамках плана продаж на 2021 год.
В компании «Л1» доля ипотечных сделок снизилась примерно на 30%. Но нельзя сказать, что этот ипотечный продукт совсем перестал быть востребованным. В июле-августе 2021 года доля господдержки в общем числе сделок с ипотекой составила 22%, что не так уж и плохо, считает директор по развитию Надежда Калашникова.
Кстати, большинство спикеров не сомневаются в том, что о глобальном снижении спроса речь не идет, так как желающие улучшить свои жилищные условия были, есть и будут всегда. Конечно, после 1 июля господдержка перестала быть основным драйвером продаж на первичном рынке, считает Александр Свинолобов, заместитель генерального директора ООО «Бонава Санкт-Петербург». Тем не менее, значительного спада интереса покупателей к недвижимости в Петербурге ждать не стоит, в том числе из-за серьезного дефицита качественного, ликвидного предложения в городе. В 2021-2022 годах спрос скорее выровняется, позволив застройщикам лучше прогнозировать работу на девелоперский цикл – 3-5 лет.
«Корректнее говорить, что спрос, по сравнению с показателями ажиотажного периода, стабилизировался, а не просел. Это нормальная ситуация, когда после активного периода происходит небольшой откат»
Андрей Кириллов, представитель компании «Мегалит – Охта Групп»
Директор по продажам Hansa Group Анастасия Иващенко уверена, что снижение покупательской активности в июле и августе было связано с сезонным фактором. Ведь лето 2021 года стало первым после пандемии, когда люди смогли выехать на отдых за рубеж. Ну и, конечно, определенное время потребовалось для адаптации рынка к новым ипотечным ставкам. Осенью можно ожидать восстановления спроса: покупатели в среднем и высоком ценовом сегменте будут готовы вернуться к переговорам о приобретении недвижимости.
«По нашей оценке, количество ипотечных кредитов останется в тех же показателях, что и раньше: в сегменте массового спроса доля сделок с использованием ипотечных продуктов составляет более 80%, в бизнес-классе – порядка 60%, в премиуме – не более 40%. Однако объем самих продаж в штуках снизится, если сравнивать с началом 2021 года», – говорит эксперт.
Ян Фельдман считает, что ограничение максимальной суммы кредита по программе льготной ипотеки до 3 млн руб. будет способствовать смещению спроса с новостроек в границах КАД на новостройки районах Ленобласти, граничащих с КАД. Более того, продажи показывают, что данный тренд уже не только наметился, но и укрепляется. Спрос на квартиры при этом остается стабильным.
«Ипотека продолжает оставаться основным инструментом для приобретения жилья для большинства граждан России, а недвижимость – наиболее доступным способом инвестирования»
Руслан Сырцов, вице-президент GloraX
Рост цен замаскировался
Несмотря на уверения экспертов в том, что спад продаж – это абсолютно нормально, рынок недвижимости отреагировал на изменение условий программы льготной ипотеки обилием новых предложений со скидками. При этом дисконт чаще предлагается к ипотечной ставке, а не к стоимости квартиры.
У ГК «Абсолют Строй Сервис» есть совместная программа со Сбербанком с субсидированной ставкой по ипотеке до 2,1% на весь период кредитования. Воспользоваться ею можно в рамках программы «Семейная ипотека». Также до конца октября при покупке семейных квартир («двушек», «трешек» и четырехкомнатных) в ЖК «Георг Ландрин» застройщик делает скидку по количеству детей в семье: 1 ребенок – 100 тыс. руб., рассказывает Никита Пальянов, директор по маркетингу ГК «Абсолют Строй Сервис».
Холдинг «РСТИ» (Росстройинвест) также подписал соглашения со Сбербанком и банком ВТБ, которые позволяют клиентам заключать сделки по ипотеке со сниженными процентами.
Для покупателей квартир в жилых комплексах «БелАрт», New Time и Terra субсидированная ставка Сбербанка начинается от 1,3%: она действует по программе «Семейная ипотека» на срок от 7 до 12 лет при первоначальном взносе более 15%. Максимальная сумма кредита – 12 млн руб. По программе льготной ипотеки ставка равна 2,55% на тот же срок, при первоначальном взносе 15%. Сумма кредита – до 3 млн руб. Субсидированная ипотека без льготных условий возможна при первоначальном взносе 20% по ставке 4,8% на срок от 7 до 12 лет, и 5,3% на срок от 12 до 20 лет.
Совместная программа с банком ВТБ позволяет клиентам «РСТИ» приобрести квартиру в тех же ЖК по ставке от 1,5% на срок до 30 лет. Такой она будет в рамках «Семейной ипотеки» при первоначальном взносе более 15%. Сумма кредита – до 12 млн. По программе льготной ипотеки ставка составит 2,85% при первоначальном взносе 15%. Сумма кредита – до 3 млн руб. Субсидированная ипотека без льготных условий позволит гражданам взять жилье в ипотеку по ставке 5,7% – при первоначальном взносе более 15%.
«Субсидированная ставка – это всегда совместная, партнерская ставка между застройщиком и банком, когда недостающую разницу берет на себя строительная компания и оплачивает ее за клиента»
Константин Гриценко, коммерческий директор холдинга «РСТИ» (Росстройинвест)
В компании «Л1» действует программа, позволяющая семьям с детьми купить квартиру по субсидированной ипотеке от ПАО «Сбербанк» под 0,2% годовых. Предложение распространяется на строящийся ЖК «Классика» и все объекты компании, введенные в эксплуатацию.
Квартиры в ЖК «Шекспир», «Байрон» и «Поэт» тоже можно приобрести на льготных условиях от банка «Открытие». На первые 7 лет кредитования предоставляется дисконт 2% к базовой ставке.
Также продолжает действовать программа, по которой ипотеку на квартиру в ЖК «Лондон Парк» можно взять под 0,4% на первые 8 месяцев. По истечении льготного периода ставка возрастет до 8,9%. Кредит предоставляет банк ВТБ.
В кварталах ГК «Ленстройтрест» действуют программы, в рамках которых покупатели могут приобрести недвижимость по ставке 0,1% на первый год кредитования или от 3,9% на весь срок кредитования. С 1 сентября компания Hansa Group при покупке семейных квартир в клубном доме «Аура» дарит паркинг. «Балтийская жемчужина» дарит одно или два машино-места при покупке квартир в некоторых своих ЖК.
Список бонусов можно продолжать до бесконечности.
Там не менее, несмотря на интересные акции и на то, что сейчас на рынке действительно можно встретить предложения с ипотечной ставкой намного ниже рыночной, к реальному уменьшению цен это не имеет отношения, считает Руслан Сырцов. Стоимость первичной недвижимости не будет снижаться, особенно в мегаполисах, таких как Москва и Петербург, потому что качественные новостройки в любом случае будут пользоваться спросом, невзирая на рост цен и ипотечных ставок.
С этим мнением согласны и другие спикеры. Так, Ася Левнева говорит, что у «Балтийской жемчужины» нет необходимости в ярких, неожиданных акциях. Проект находится на завершающей стадии готовности, и, независимо от ситуации на рынке, покупатели хотят запрыгнуть в последний вагон и успеть купить оставшиеся лоты.
Примерно такая же ситуация у Bonava: специальных акций для привлечения дополнительного спроса нет. По объектам компании и так сформированы внушительные листы ожидания на покупку. «Нет необходимости ускорять продажи, то есть фиксировать доходную часть, не понимая, насколько вырастут расходы из-за роста себестоимости строительства. Хотя сейчас есть предпосылки к тому, что цены на основные материалы и изделия зафиксировались», – рассказывает Александр Свинолобов.
Той же точки зрения придерживается Андрей Кириллов: «Ликвидные проекты, к которым относится и наш жилой комплекс комфорт-класса «Приморский квартал», всегда пользуются спросом. В сентябре стартовали продажи квартир в новом 42 корпусе, а, как известно, цены на старте продаж наиболее выгодные. Поэтому мы пока не планируем вводить какие-то дополнительно стимулирующие покупателей скидки и акции».
«Карнавала не будет»: скидки к Новому году станут символическими?
Эксперты считают, что предпосылок для снижения цен нет. Спрос на жилье пока стабильный, к концу декабря традиционно ожидается всплеск покупательской активности.
Некоторые аналитики сравнивают текущую ситуацию с предыдущими кризисами, когда цены на недвижимость действительно падали. И если рассчитывать в валютном эквиваленте – это так. Но по факту подобное падение (а некоторые прогнозируют снижение цен до 30%) невозможно по ряду причин, рассуждает Никита Пальянов. Во-первых, проектное финансирование не дает возможности продавать квартиры дешево, так как банки кредитуют застройщиков на определенных условиях и под определенную стоимость квадратного метра. Во-вторых, подорожали стройматериалы. В-третьих, на рынке до сих пор наблюдается дефицит рабочей силы.
При этом активного роста цен, как в период льготной ипотеки, тоже не будет: он будет или очень плавным, или вовсе нивелируется скидками. Ориентировочный прогноз – 10-15% в год, в зависимости от стадии строительства объекта.
«Компании будут вести активную маркетинговую политику, инициировать новые интересные акции. Но в ущерб своей прибыли работать никто не будет. Покупателям нужно быть внимательными, чтобы за шоковыми скидками не стояли скрытые дополнительные платежи»
Ася Левнева, директор департамента по маркетингу и продажам ЗАО «Балтийская жемчужина»
Большинство экспертов полагает, что до конца 2021 года рост цен будет минимальным, в пределах 2%. В отдельных локациях корректировка цен возможна в зависимости от избытка или дефицита качественного предложения. Такая ситуация, скорее всего, сохранится и в первом квартале 2022 года.
«Стоимость метра выровняется, но не упадет – нам придется привыкнуть к новой стоимости квадратного метра, через какое-то время новые цены перестанут нас пугать. Так было и в предыдущие годы»
Александр Свинолобов, заместитель генерального директора ООО «Бонава Санкт-Петербург»
Читайте также:
В Петербурге еще 150-200 тысяч семей могут воспользоваться программами семейной ипотеки
От трейд-ин до лизинга: все способы покупки квартиры в новостройке
Автор: Евгения Рекшан
Дата публикации 22 сентября 2021
