Чем ближе осень – тем больше вопросов: что же будет с рынком новостроек до конца года? О том, как застройщикам пережить «отмену» льготной ипотеки, что происходит со спросом, грозит ли отрасли ипотечный пузырь и о многом другом Новострой-СПб рассказал Сергей Софронов, коммерческий директор ГК «ПСК».
Какие основные тренды на рынке недвижимости вы бы выделили сейчас? Почему?
Ключевым трендом является сокращение выбора новой недвижимости. Льготная ипотека стала причиной очень высокой потребительской активности, за которой вывод в продажу новых проектов физически не успевал. Отсюда рост цен и поиск нового баланса спроса и предложения.
Изменения условия льготной ипотеки, действующие с 1 июля, сделали ее практически неприменимой для Санкт-Петербурга. Конечно, можно пользоваться программой, если первоначальный взнос позволяет оставить на кредитуемую долю не более 3 млн руб. Но большинство ипотечных сделок, в том числе по льготной программе, заключались и заключаются с минимальным первоначальным взносом. Поэтому новой тенденцией будет разработка все большего количества спецпредложений по ипотечным программам.
Конечно, нужно отметить рост стоимости стройматериалов. Рекордный, откровенно говоря. Плюс сложившийся дефицит рабочих на строительных площадках. Все это добавило себестоимости немало процентов.
Наконец, мы все больше входим в эпоху эскроу. По старым правилам достраиваются последние проекты, и с каждым кварталом доля жилых комплексов, реализуемых по эскроу-счетам, значительно растет.
Как бы вы охарактеризовали сейчас объем предложения на рынке новостроек Петербурга? Есть ли дисбаланс в каких-то сегментах?
Смотря что считать дисбалансом. Если сравнить со стабильным допандемийным 2019 годом, то Петербургу не хватает порядка 30% от имеющейся емкости рынка новой недвижимости, чтобы назвать ситуацию сбалансированной, оценивая с позиции тех лет. Но и здесь мы не можем проводить полноценные аналогии, поскольку средняя стоимость «квадрата» в 2019 году была 120-125 тыс. руб. Сейчас — 175 тыс. руб.
Очевидно, что реальные доходы населения на эти без малого 46% не выросли. Соответственно, мы имеем дело совсем с другим рынком. И уже видим, что происходит новая балансировка — сокращение числа сделок при их значительно более высоком среднем чеке.
Эти тренды – снижение предложения и рост цен – характерны для всех сегментов. Например, дорогая недвижимость всегда была подвержена меньшим колебаниям, нежели масс-маркет. Но только за первое полугодие этого года средняя стоимость премиальной недвижимости увеличилась на 11%. А средний бюджет сделки вырос за последний год на 23%, достигнув 48,4 млн рублей. В физическом же выражении, в квадратных метрах, объем продаж снизился на 14%. К слову, в дорогой недвижимости есть свои нюансы, ключевой из которых — сокращение локаций для новых проектов, и это также влияет на объемы продаж. Например, недвижимость Крестовского острова сейчас — это вторичный рынок.
Что сейчас происходит со спросом? Какое жилье на первичном рынке особенно популярно у покупателей? Почему?
Сейчас спрос снизился как за счет сезонности (летом сделок всегда меньше), так и за счет корректировки ипотеки с господдержкой. Это существенный фактор, учитывая, что три из четырех квартир в новостройках приобретаются в ипотеку по той или иной программе.
Если говорить о форматах, то, как и ранее, наиболее востребованными остаются однокомнатные квартиры — порядка 46% сделок. На втором месте студии — около 24%. Еще одну пятую занимают двухкомнатные варианты. На оставшуюся часть приходятся все остальные форматы. Статистика усреднённая, и в конкретных проектах зависит от квартирографии. Двухкомнатные варианты вполне могут быть в лидерах в отдельно взятом доме.
Малые квартиры становятся популярнее и по мере того, как растут цены. Кроме того, однокомнатные квартиры всегда были наиболее ликвидными для продажи на вторичном рынке.
И несмотря на то, что инвестиционные покупки жилой недвижимости сейчас менее привлекательны (так как инвесторы уходят в апартаменты) — «однушки» и студии в массовой статистике пока будут лидировать. Хотя бы потому, что это наиболее распространенный формат первой самостоятельно покупаемой недвижимости — молодыми людьми и молодыми семьями.
Изменились ли как-то за последние несколько лет покупательские предпочтения? Если да, то как? Что кроме цены важно для клиентов при выборе жилья в новостройке?
С одной стороны, недвижимость дорожает, и уложиться в имеющийся бюджет можно выбирая квартиру меньшей площади. С другой – тенденция отказа от «площади ради площади» началась уже довольно давно. Покупателям гораздо важнее то, как квадратные метры используются в конкретной планировке. Эта тенденция характерна практически для всех классов недвижимости и началась, по нашим наблюдениям, не менее 4 лет назад.
Покупателей дорогих «метров» также не интересуют крупные форматы сами по себе. Главный мотив – функциональность. Равно как и большее значение стал играть фактор расположения и характеристики самого проекта. Если покупателю нравится дом, расположение, благоустройство, окружение, но цена в нем выше средней, он скорее предпочтет данный проект более дешевому, но в варианте квартиры с меньшим метражом.
Кроме прямой практичности, в мотивации к покупке выросла оценка добавленной ценности. Это, прежде всего, экология и комфорт территории вокруг дома. Наличие парков, зеленых зон, водоемов, современного благоустройства, безопасных дворов подчас способно перевесить составляющую транспортной доступности. А если развита и она, то это рассматривается как близкий к идеальному вариант. Но таких предложений действительно немного.
В прошлом году рост цен на рынке новостроек побил все рекорды. Что в этом плане сейчас происходит на рынке? Как сильно за первую половину года выросли цены в среднем, на сколько подорожало жилье в ваших проектах?
Рынок увеличился в финансовом выражении. В нашем случае результаты также превосходят прошлый год. За первое полугодие в сегменте бизнес-класса ГК «ПСК» увеличила выручку на 29%. В сегменте апартаментов – на 185%. Средняя стоимость квадратного метра в бизнес-классе увеличилась на 42% – со 167,7 тыс. до 237,4 тыс. руб. В апартаментах START на 68,5% – с 81,7 тыс. до 137,7 тыс. руб. Средняя стоимость квадратного метра в сети апарт-отелей Avenir сейчас оставляет 196 тыс. рублей.
В августе мы открыли продажи в проекте комфорт-класса ЖК Friends в Приморском районе, и здесь стоимость кв. м. сейчас – в пределах 127-165 тыс. руб. Это хорошее предложение для Приморского района, тем более что рядом большой зеленый массив.
Во всех наших проектах действует динамическое ценообразование — цены увеличиваются по мере продаж первых пулов квартир с минимальной ценой и по мере готовности дома.
Условия по программе «Льготная ипотека» сильно изменились. Как это повлияло на сделки? Популярна ли сейчас семейная ипотека? Берут ли жилье в рассрочку?
Когда почти 75% квартир покупается в ипотеку, любые значительные перемены в условиях кредитования отчетливо отражаются на статистике. Сейчас пока рано делать однозначные выводы — прошло всего полтора месяца, и это летний сезон. Предварительные заключения можно будет сделать в конце сентября или даже в октябре. В этот период традиционно повышается покупательская активность.
Альтернативные программы – такие, как семейная ипотека – конечно, повышают доступность жилья. Тем более, что по новым условиям в семье может быть и один ребенок.
С другой стороны, покупателям не совсем понятно, почему ограничен возраст детей — не старше 2018 года рождения. Ведь расходы семейного бюджета на школьников обычно выше, чем на маленьких, и здесь поддержка была бы весьма кстати. Тем не менее, в таком виде программа все равно более чем востребованна.
Мы предлагаем несколько программ рассрочки, но не позиционируем ее альтернативой ипотеке. Условия все же значительно отличаются: первый взнос выше, а период рассрочки – короче. Поэтому выплат меньше, но размер ежемесячного платежа больше ипотечного.
Но, например, для покупателей, продающих имеющуюся недвижимость, рассрочка вполне может быть вариантом быстро внести вырученные средства и тем самым снизить переплату. Кроме того, из рассрочки всегда можно перейти в ипотеку в случае, если что-то изменилось. Кстати, покупателям апартаментов льготная ипотека в принципе не была доступна. Здесь мы также предлагаем на выбор несколько программ рассрочки, включая длительную, до 5 лет. А также совместно с банком-партнером субсидированную ставку по ипотеке.
Как бы вы в целом охарактеризовали ипотеку как инструмент на рынке новостроек? Много ли сделок приходится на ипотеку в ваших проектах?
Ипотека — это ключевой инструмент, без нее рынок встанет. И это нормальная ситуация. Наш портфель жилой недвижимости в последние полтора года представлен бизнес-классом. Например, льготная ипотека здесь пользовалась ограниченным спросом, поскольку лимит в 12 млн руб. соответствует примерно 40-60% от средней стоимости квартиры в наших проектах бизнес-класса. Общая доля ипотечных сделок в дорогой недвижимости в наших ЖК – на уровне 35%.
В ЖК Friends ситуация, конечно, будет отличаться. По опыту реализации прошлых проектов комфорт-класса и с учетом реалий сегодняшнего дня, мы полагаем, что порядка 80% квартир в этом ЖК будет приобретаться в ипотеку.
Кроме этого, мы предлагаем и покупку в трейд-ин — зачет имеющейся к продаже недвижимости в стоимости покупки новой. Этот инструмент серьезно упрощает жизнь покупателям, поскольку оценка и проведение зачетной сделки происходит довольно быстро. Как правило, в течение 3 месяцев, с сохранением брони и фиксированной цены на новую квартиру. Способ относительно новый, и не все покупатели вообще знают, что такое бывает. Но интерес есть, особенно по мере роста осведомленности.
Есть ли опасность назревания ипотечного пузыря, о чем время от времени говорят эксперты? Какой совет вы бы дали покупателю, подбирающему квартиру в ипотеку?
Ипотечный пузырь был несколько преувеличенным выражением. Сравнение с рынками развитых стран не позволяет делать такие выводы. Доля сделок с ипотекой в общей статистике подавляющая — это факт. Но если оценивать долю населения с имеющимися ипотечными кредитами, то в конце прошлого года она была на уровне 6%. Так называемый пузырь если и начинал вообще раздуваться, то явно не успел достичь каких-либо серьезных размеров. Сейчас объем рынка ипотеки регулируется ценообразованием на собственно недвижимость и увеличившейся ключевой ставкой ЦБ.
Покупателям сложно давать советы, т.к. ситуация у всех индивидуальная. Покупатели квартир в наших проектах обращаются за консультациями в наш отдел ипотечного кредитования, где специалисты объясняют, как выбрать банки, какие документы подготовить и также помогут с этим. В том числе, помогут выбрать тактику подачи заявок, чтобы получить более выгодные условия.
Общий совет — заранее проверить свою кредитную историю. Это можно сделать бесплатно, на сайте Национального бюро кредитных историй. Если история не очень хорошая, то ее можно исправить. Например, оформить кредитную карту с небольшим лимитом и пользоваться ей, пополняя счет в беспроцентный период.
В вашем проекте Friends есть квартиры как с классической планировкой, так и евроформата. Какая геометрия жилья наиболее востребована сегодня?
Прежде всего, у покупателя должен быть выбор. Наиболее востребовано именно наличие вариантов, а далее подход индивидуальный. Евроформаты больше нравятся молодежи. Большие лоджии популярны, так как позволяют расширить функциональность квартиры. Например, там можно поставить велотренажер или сделать городскую веранду.
Зачастую нужно предусмотреть отдельную комнату под будущую детскую или спальню для родителей старшего возраста. У нас есть и такие форматы. Мы называем их квартирами «на вырост», совмещающими и европланировку, и классические решения. Такими, например, являются двух- и трехкомнатные квартиры в ЖК Friends. Мы определяем их формат с позиции классического подхода к учету комнат, хотя де-факто они являются форматами «евро-3» и «евро-4», соответственно. Это приятный аспект для покупателя, когда он рассматривает планировку, а она превосходит его первоначальные представления о ней.
Планируете ли вы выводить новые проекты до конца года на рынок новостроек? Как в целом вы оцениваете перспективы развития первичного рынка в ближайшее время?
Мы начали строительство премиального жилого комплекса в Петроградском районе на Набережной реки Карповки, 31. Участок, без лишней скромности, великолепный. Продажи откроются в этом году. Также в планах еще один проект в историческом центре, и есть рассматриваемые участки, которые нам интересны для проектов комфорт-класса. Сейчас мы во многом сосредоточены на запуске сети апарт-отелей Avenir, с нашей собственной управляющей компанией PSK Invest. Один апарт-отель уже построен, еще два – на стадии возведения. Это новый проект управления, и такого в нашем портфеле еще не было.
Развитие рынка первичной недвижимости будет определяться платежеспособным спросом. Петербургу в этом плане значительно легче, чем регионам — к нам едут люди, а доходы здесь все же выше, чем в среднем по по России. В последние полтора года в Петербурге состоялось много сделок с участками, которые были дороги и раньше под застройку практически не рассматривались. Но текущие цены делают экономику проектов целесообразной для строительства на этих территориях.
Город продолжит прирастать новыми кварталами – в частности, на юге. В исторических районах продолжат появляться проекты редевелопмента и реновации под дорогую недвижимость — иных путей развития у этого сегмента практически нет.
Ключевым остается вопрос развития транспорта и темпов строительства метро. Хотелось бы увидеть сокращение разрыва между количеством станций и реальной потребностью города в них, а также развитие рельсового транспорта до отдаленных локаций. В таком случае в Петербурге откроется серьезный потенциал для новых кварталов и целых районов.
Читайте также:
Шеф-квартиры или евроформат: как не ошибиться, выбирая жилье для семьи?
Помощь от государства на покупку жилья: все о материнском капитале в 2021 году
Автор: Ангелина Христофорова
Дата публикации 27 августа 2021
