Генеральный директор УК «Вало Сервис» Константин Сторожев в интервью порталу Новострой-СПб рассказал о том, на какую доходность можно рассчитывать, инвестируя в апартаменты, а также оценил перспективы этого сегмента в Санкт-Петербурге.
Сейчас на рынке апартаментов очень много проектов с разным позиционированием: есть апарт-комплексы, апарт-отели и так далее. Ваш проект Valo, к примеру, это апарт-комплекс. В чем же разница?
Апартаменты — это новая отрасль недвижимости, поэтому понятийный аппарат только формируется. Первое принципиальное разделение, которое есть на рынке — это сервисные и «несервисные» апартаменты. И те, и другие при получении разрешения на строительство указывают в качестве назначения гостиницу — апарт-отель. В «несервисных» апартаментах все сходство с отелями на этом и исчерпывается. Они ориентированы для такого же проживания, как в квартирах, но юридически это другой тип недвижимости. На рынке их еще именуют «псевдожильем». В сервисных апартаментах предлагают некоторые базовые услуги, присущие отелям, они ориентированы на долгосрочный формат проживания. И, наконец, есть апарт-отели, которые проектируются и строятся, как полноценные объекты туристического бизнеса, как полноценные гостиницы.
Мы называем наш проект «Апарт-комплекс Valo» и делаем акцент на слово «комплекс», потому что помимо апарт-отелей разной звездности в составе комплекса мы предполагаем создание коворкинга, фитнес-центра с бассейном, ресторанов, магазинов. Таким образом, мы ориентированы на управление комплексом в целом, при котором апартаменты инвесторов будут централизовано выводиться на туристический рынок или сдаваться в аренду.
Так, в первых двух очередях строительства у нас четыре секции и 1500 апартаментов, центральная часть — две секции — это гостиница. Продавая в ней апартаменты, мы подписываем с инвесторами договор управления, меблируем их номера и оснащаем по единым стандартам. Инвесторы, приобретающие апартаменты в крайних секциях, могут, в том числе, передать свои номера в наше управление и использовать их в режиме долгосрочной аренды.
Такое зонирование необходимо для эффективного управления: целыми секциями или этажами оперировать удобнее. Возьмем даже уборку: для краткосрочного проживания есть один стандарт, для долгосрочного — уже совсем другой. Кроме того, скажем так, режимы функционирования проживающих различны. Люди, которые живут на объекте продолжительный срок, любят «спокойный» режим, а у туристов, приезжающих на время, например, в отпуск — обычно другой режим проживания. Если эти потоки не разводить, могут возникнуть конфликтные ситуации. Это приводит, в том числе, к плохим отзывам, а мы бы не хотели получить такую отдачу. Мы заинтересованы в том, чтобы создать целостную и эффективную структуру с разными компонентами.
Как вы представляете себе аудиторию, которая будет жить в тех секциях апартаментов, что рассчитаны на длительное проживание?
Длительное проживание в апарт-комплексе может быть интересно молодым парам без детей, одиноким людям разного возраста, начинающей бизнес-аудитории, пожилым. Это те люди, которые за счет наличия в комплексе каких-то сервисов и услуг хотят уйти от забот. Однако, как показывает опыт, такое желание редко сохраняется долгосрочно. Молодые собственники или арендаторы через какое-то время женятся, выходят замуж, рожают детей. Апарт-отель с компактными номерами и сервисами для бизнес аудитории — это точно не место для проживания с детьми, там нет детского сада, школы, детских площадок. Атмосфера и в комплексе, и вокруг него не ориентирована на детей.
Но я хочу отметить, если собственники через какое-то время решают, что им этот формат недвижимости все-таки не подходит как место для продолжительного обитания, они могут обратиться в управляющую компанию и сдавать через нее эти номера в аренду. Однако им придется привести апартаменты в соответствие с теми требованиями, которые мы предъявляем для гостиничной части: потребуется заказать стандартную меблировку и оснащение. Уже после этого номер будет проходить необходимую сертификацию и сдаваться.
Сертификация только должна появиться в 2019 году. Как вы относитесь к нововведениям?
Обязательная сертификация апарт-отелей вступит в силу с 1 июля 2019 года, сначала ее пройдут наиболее крупные объекты гостиничного сектора, от 50 номеров, а затем другие гостиницы и апарт-отели — в течение двух ближайших лет. В самой сертификации нет ничего плохого, она позволяет на разных стадиях определить, какой статус у проекта и проверить его на соответствие требованиям.
К сожалению, из-за так называемого «псевдожилья», которого много в Москве и Петербурге, все проекты апарт-отелей попали в немилость — их попросту предлагают приравнять к жилью. В одной из последних редакций Правил землепользования и застройки Петербурга появился новый пункт, который гласит, что если 10% апартаментов в доме оснащено кухнями, то это жилой дом. То есть если в 10% номеров в апарт-отеле турист или арендатор может приготовить себе кашу на завтрак, то мы должны оформлять проект как жилье. Это может привести к негативным последствиям для многих.
Нельзя говорить о том, что все апарт-отели — это абсолютное зло. Некоторые представители городской власти считают, что главная цель тех, кто строит апартаменты — не вкладывать деньги в социальную инфраструктуру. Но зачем турист должен платить за детский сад или школу? Инвесторы не платят за социальную инфраструктуру, но они вкладываются в гостиничную инфраструктуру, в гостиничные технологии, это большие инвестиции. И определить, маскируется ли жилье под отель, можно еще на стадии проекта, для этого и есть требования, формулируемые «Положением о классификации отелей».
Словом, я считаю, что туристический город, который хочет привлекать массово туристов, должен поддерживать инвестиции в гостиничную отрасль, в том числе и в такой формат, как апарт-отели.
Апартаменты с какой стоимостью проживания будут, по вашей оценке, точно пользоваться спросом и давать хороший доход владельцам?
Если брать однокомнатную квартиру с локацией рядом с метро, то аренда будет стоить 20–25 тысяч рублей в месяц, не меньше. При этом сервисы, уборка, смена белья требуют определенных затрат «сверху», в том числе временных и организационных. За сервис люди готовы платить, особенно новое поколение потребителей. Миллениалы, на которых мы все чаще и чаще ориентируемся, не хотят привязывать себя собственностью или ввязываться в ипотеку, а желают заниматься тем, что им нравится. Они хотят уйти от быта, гулять, развлекаться, ходить в бассейн, проводить интересно время, а не пылесосить.
Также есть вопрос безопасности: в апарт-отеле проникнуть на этаж невозможно, в лифте подняться на жилой этаж без карточки проживающего нельзя, есть система видеонаблюдения, все «под камерами». Современным людям нужен определенный набор инфраструктуры и сервисов, и они могут заплатить за него 10–15 тысяч рублей в месяц дополнительно.
Если мы говорим про проживание в нашем апарт-отеле в краткосрочном формате, то тарифы зависят от сезона. Среднегодовая цена в отелях 3* в настоящий момент составляет порядка 3000–3400 рублей за ночь, то есть примерно от 2000 зимой до 7000 рублей летом. При долгосрочном проживании в настоящий момент мы ориентируемся на 30 тысяч рублей в месяц плюс эксплуатационные расходы, которые могут составлять еще порядка трех–четырех тысяч. Какие-то дополнительные услуги и сервисы оплачиваются отдельно. Одна уборка в неделю у нас обязательно предоставляется, это в том числе способ контроля за состоянием апартаментов, а дальше клиент уже может заказать любую частоту уборки и смены белья, но это уже оплачивается «сверху».
Те сезонные цены, которые вы назвали для краткосрочного проживания, устанавливает управляющая компания? Или собственник номера может сам сделать тариф дешевле или дороже, чтобы регулировать заполняемость?
Собственник передает управление компании, это значит, что он может проверять состояние номера, когда там нет проживающих, запрашивать всю информацию по загрузке и эксплуатационным расходам, заявкам на ремонт в личном кабинете, но влиять на цены и заселять туда проживающих самостоятельно он не может. Нанимать дорогого управляющего, а потом вмешиваться в зону его профессиональной ответственности — это неразумно. В комплексе должна быть понятная и прозрачная для всех собственников система. Мы серьезно вложились во все технологические инструменты, которые обеспечивают работу этой системы. Мы оцифровываем все виды информации, и у собственника будет возможность следить в личном кабинете за всеми данными, которые ему нужны. Мы сами заинтересованы в том, чтобы у инвесторов было как можно меньше вопросов. У нас большой проект, и мы не можем нанять столько менеджеров, которые каждого будут успокаивать, проще дать всю информацию наглядно в режиме реального времени, так всем будет спокойнее и легче работать.
А если кто-то из инвесторов нуждается в личном общении?
Безусловно, мы понимаем, что есть миллениалы, а есть люди старших поколений. Конечно, мы будем нести определенные затраты на личную коммуникацию, нанимать менеджеров, которые будут готовы предоставить информацию в личном общении, если это будет необходимо. Но инвесторы сами должны понимать, что чем больше штат управляющей компании, тем больше затраты и собственников. Поэтому в максимально полной автоматизации в конечном счете должны быть заинтересованы все стороны.
Какую доходность вы гарантируете собственникам?
У нас есть разные программы, в частности Valo Classic, при которой предполагаемая доходность составляет от 9% при долгосрочной сдаче в аренду на срок от одного месяца, начиная со второго года после запуска отеля. Также есть Valo Progressive, где планируемая доходность составляет от 14% при посуточной аренде при аренде сроком не больше месяца. Сочетание локации, продуманности проекта, технологической оснащенности, качества строительства и уровень управляющей компании — все это будет привлекать арендаторов.
Конечно, когда-то и рынок апарт-отелей придет к насыщению, но пока до него далеко, здесь просто огромная дыра до полной обеспеченности. За последние 15–20 лет в Петербурге девелоперы предпочитали строить отели уровня четыре–пять «звезд». Образовался дефицит недорогого качественного размещения, а по всему миру наиболее востребованы гостиницы уровня две–три «звезды». Поэтому с учетом мирового опыта и структуры гостиничного рынка Петербурга мы позиционировали наш проект на уровне трех «звезд».
Почему возникает такой дисбаланс, на ваш взгляд?
Ситуация очень простая: чтобы построить гостиницу четыре «звезды», нужно вложить денег в полтора раза больше, чем в отель две «звезды». Но продавать номера можно будет уже в два раза дороже, доходность в результате получается выше. Такие проекты, как наш, помогают заполнять очень важную нишу на туристическом рынке, при этом все в выигрыше: и мы, и туристы, и частные инвесторы, которые получают хороший гарантированный доход.
Для частных инвесторов номера в апарт-комплексах уже стали понятным форматом?
Да, этот формат инвестиций интересен многим. Мы же не будем скрывать, что у нас люди не могут быть спокойны за свою обеспеченность в старости, за свою пенсию. Доходы пенсионных фондов — это не то, что успокаивает людей, а банковские депозиты в России — лишь краткосрочные инвестиции. В апартаменты переходят даже те инвесторы, которые раньше зарабатывали на разнице цен на жилую недвижимость на разных стадиях, покупая на котловане и продавая итоговое жилье. Сейчас же это невыгодно, рынок жилья затоварен, ликвидность упала, а разница в цене на котловане и на финальной стадии сократилась, поэтому такой формат инвесторам стал менее интересен. В лучшем случае люди возвращают только те инвестиции, с которыми они в проект заходили.
В инвестиционных целях сдавать квартиры в аренду тоже не выгодно. Во-первых, рынок «серой» аренды уже попадает под контроль, на налогах не сэкономишь и приходится играть цивилизованно. Во-вторых, у современных арендаторов постепенно растут требования к сервису и услугам, которые трудно обеспечить в жилом доме. Кроме того, инвестируя в апарт-комплекс, инвестор получает еще и полный сервис. Если он покупает квартиру, ему необходимо организовать уборку, обслуживание, заселение и выселение… Управляющая компания возьмет эти заботы на себя.
Сможет ли инвестор, купивший апартаменты в вашем комплексе, быстро реализовать актив, если у него возникнет такая необходимость?
Когда вы продаете квартиру, вы продаете квадратные метры. Когда вы продаете апартаменты в профессионально управляемом комплексе, вы продаете денежный поток, показываете, сколько вы получаете с аренды. А дальше уже потенциальные покупатели считают, хорошая эта инвестиция или нет. Намного легче продать недвижимость, которая представляет собой отлаженную «машинку», делающую деньги.
Какие перспективы, на ваш взгляд, у сегмента апартаментов? Когда этот рынок может насытиться?
Необходимо разделять проживание и туризм. Если брать краткосрочную аренду, многое зависит от роста туристического потока. Если мы говорим о сегодняшнем состоянии туристического рынка, то я считаю, что три–четыре года, и дефицит на рынке апартаментов двух–трех «звезд» будет перекрыт. Но если поток туристов в Петербург будет расти, а власти и бизнес делают для этого немало, то, полагаю, что лет на десять можно закладываться.
Что касается арендного жилья на долгий срок, этот сегмент будет расти и дальше, поскольку он отвечает ценностям молодого поколения. Вы можете представить себе объемы «серой» аренды в городе? Если от всего населения города жилье снимают хотя бы 5%, то это 250 тысяч человек. Такого количества профессионально управляемых апартаментов у нас нет, это потенциально огромный рынок. Новый стиль жизни требует сервисов, технологического отношения, поэтому наш сегмент будет развиваться.
Другое дело, что остается много вопросов урегулирования отношений с властью, которые необходимо решать в диалоге. Мы хотим взаимодействовать, показать городу, что нужны разные форматы проживания. Если город будет действовать запретительно, не даст больше строить объекты для долгосрочного проживания, альтернативы аренде в жилых домах не будет, сервис туда не придет. Хорошо ли это будет для города? Я не уверен. Жизнь нельзя остановить, а апарт-комплексы дают новый уровень жизни для людей, и город должен это закладывать в свою концепцию развития.
Читайте также:
«Люди перестали гнаться за первым попавшимся предложением в черте города»
«Город должен быть готов содержать общественные пространства»
На инвесторов приходится 65% спроса на апартаменты
Дата публикации 18 июня 2018
